持英國簽證買房，海外附加稅怎麼算？

我認為，在英國購房，海外持房情況與兩項附加稅應在交換合約前書面核清，稅款也要單獨留足。

僅按房價加收一個「海外買家稅」估算預算，遇到境外仍有住房的家庭，可能需要多留一大筆現金。將房產所在地、現有產權和非居民判定分開核算，才能確定付款額。本文按2026年10月8日查詢的現行規則，聚焦個人購買英格蘭、北愛爾蘭住宅的印花稅土地稅（SDLT）；蘇格蘭和威爾士另有稅制，下文流程以英格蘭普通住宅交易為例。

2%與5%可能一起計算

2％非居民附加稅與5％額外住宅附加稅，可以同時適用。

HMRC《非英國居民SDLT稅率》說明，2%加在其他適用住宅稅率之上；額外住宅的5%則要核對全球持房，包括境外住宅。打算自己住，也仍要核查。出售並替換主要住所等情形另有例外，不能只按房子套數下結論。兩項都適用時，是在普通分段稅率上加7個百分點，並非把應繳稅款乘以7%。

以下是按現行稅率計算：房價£500,000，無首購及其他減免，購買一套普通永業住宅。

本例漏掉額外住宅這一項，稅款會少備£25,000。

繼承的半套房子，要核對兩種資格

有境外房產時，只填「英國首次購房」，與把全部產權交給律師核對，算出的稅款可能不同。HMRC手冊SDLTM09795有一個實用例外：因繼承成為住宅共有人，購房交易生效日在繼承後三年內，且本人和配偶或民事伴侶的合計份額在相關期間未超過50%，這份繼承權益可在判斷額外住宅高稅率時忽略。這裡要求的是繼承取得的共有權益；生前贈與不能直接套用。準備材料時，需要一併提供繼承文件、取得權益的日期和份額變化，不能只報現在佔多少。

此例外僅處理額外住宅高稅率，首購減免仍需另審。

另一页SDLTM29845写明，首购资格看全球范围内是否曾取得符合定义的住宅产权，继承、赠与及部分份额都在核查范围，金额小也不自动排除。因此，符合上述继承例外的人，可能无需加5%，却仍不具备首购减免资格。已卖掉那份权益，也不会清除“曾经拥有”的记录。

交换合同前，把材料和账单对齐

我的选择是先完成核算再交换合同，税额有疑点就留在交换前解决。

在英格蘭普通交易中，報價被接受後，可同步推進正式貸款申請、律師查冊和獨立房屋勘察。持英國簽證申請貸款的人，應向貸款方確認身份材料要求，並把護照、居留證明、收入及首付款來源文件備齊。交給過戶律師的另一份清單，則寫明每位買方的全球住宅權益、取得方式、持有份額、擬購用途和居住記錄。按英國政府《How to buy a home》的流程，交換合約前應落實貸款、必要核查及可用資金；再核對書面稅額細明，把稅款、法律服務費和其他支出從首付中單獨劃出。

租賃產權的後續支出，也應在交換前看清。

若買的是leasehold（租賃產權），律師報告應說明剩餘租期、服務費和地租，以及已知的大修安排。英國政府購房指南也提醒，貸款估值不等於獨立房屋勘察；是否需要另請勘察師，應按房屋情況評估，並把這筆費用納入預算。

交換合約（交換合同）後，交易通常已具法律約束力，退出可能涉及賠償。

完成（交割）時完成尾款轉付並取得鑰匙。SDLT申報和繳稅通常須在交易生效日起14天內完成，生效日一般為交割日；提前實質履行合約可能改變起算日。即使委託律師代辦，買方也應索取申報及付款確認。

本文僅供參考，具體問題請諮詢持牌律師。

[數據來源] HMRC住宅稅率及非居民附加稅指南；HMRC《印花稅土地稅手冊》SDLTM09795、SDLTM29845、SDLTM00060；英國政府購房指南《How to buy a home》。

HMRC手冊SDLTM00060原文：
“買方有責任提交土地交易申報並在交易生效日期起14天內支付 SDLT。”

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