Mua nhà bằng visa Anh, thuế bổ sung nước ngoài được tính như thế nào?

Tôi cho rằng, trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở Anh, tình hình sở hữu nhà ở nước ngoài và hai loại thuế phụ nên được kiểm tra bằng văn bản, và khoản thuế cũng nên được dành riêng.

Chỉ tính thêm "thuế người mua nước ngoài" dựa trên giá nhà để ước tính ngân sách, đối với các gia đình vẫn còn nhà ở nước ngoài, có thể cần giữ lại một khoản tiền mặt lớn. Phân tách tính toán địa điểm tài sản, quyền sở hữu hiện tại và việc xác định cư dân không phải là cư dân, mới có thể xác định số tiền thanh toán. Bài viết này dựa trên quy định hiện hành được tra cứu vào ngày 8 tháng 10 năm 2026, tập trung vào thuế chuyển nhượng bất động sản (SDLT) cho cá nhân mua nhà ở Anh và Bắc Ireland; Scotland và Wales có hệ thống thuế riêng, quy trình dưới đây lấy ví dụ về giao dịch nhà ở thông thường ở Anh.

2% và 5% có thể được tính cùng nhau

Thuế phụ trội không cư dân 2% và thuế phụ trội nhà ở bổ sung 5% có thể được áp dụng đồng thời.

Hướng dẫn của HMRC về thuế SDLT đối với người không cư trú tại Anh, 2% được cộng thêm vào các mức thuế nhà ở áp dụng khác; 5% đối với nhà ở bổ sung cần phải kiểm tra xem có sở hữu nhà trên toàn thế giới, bao gồm cả nhà ở nước ngoài. Dù dự định tự ở hay không, vẫn cần kiểm tra. Trong các trường hợp như bán và thay thế nơi ở chính, có các ngoại lệ, không thể chỉ dựa vào số lượng căn nhà để đưa ra kết luận. Khi cả hai điều kiện đều áp dụng, thì sẽ cộng thêm 7 điểm phần trăm vào mức thuế phân đoạn thông thường, chứ không phải nhân số tiền thuế phải nộp với 7%.

Dưới đây là tính toán theo thuế suất hiện hành: Giá nhà £500.000, không có ưu đãi mua nhà đầu tiên hay các khoản giảm giá khác, mua một căn nhà ở thường với quyền sở hữu vĩnh viễn.

Ví dụ này bỏ qua mục nhà ở phụ, số tiền thuế sẽ thiếu £25.000.

Căn hộ bán được thừa kế, cần kiểm tra hai loại tư cách

Khi có tài sản ở nước ngoài, chỉ cần điền "Mua nhà lần đầu tại Anh", việc chuyển toàn bộ quyền sở hữu cho luật sư để kiểm tra sẽ có thể khác với số tiền thuế được tính. Thủ tục hướng dẫn HMRC SDLTM09795 có một ngoại lệ hữu ích: nếu trở thành đồng sở hữu nhà ở do thừa kế, ngày giao dịch mua nhà xảy ra trong vòng ba năm sau khi thừa kế, và tổng tỷ lệ sở hữu của bản thân cùng vợ/chồng hoặc bạn đời dân sự không vượt quá 50% trong giai đoạn liên quan, quyền lợi thừa kế này có thể bị bỏ qua khi xác định thuế cao hơn cho nhà thứ hai. Yêu cầu ở đây là quyền sở hữu do thừa kế; tặng cho trước khi chết không thể áp dụng trực tiếp. Khi chuẩn bị tài liệu, cần cung cấp kèm theo hồ sơ thừa kế, ngày nhận quyền và thay đổi tỷ lệ sở hữu, không chỉ báo cáo tỷ lệ hiện tại.

Điều khoản miễn trừ này chỉ áp dụng cho thuế suất cao đối với nhà ở bổ sung, việc giảm giá cho người mua đầu tiên vẫn cần được xem xét riêng.

Trang khác SDLTM29845 nêu rõ, điều kiện để được hưởng ưu đãi mua nhà lần đầu được xác định dựa trên việc trong toàn cầu có từng sở hữu quyền sở hữu nhà ở phù hợp với định nghĩa hay không, di chúc, tặng cho và các phần sở hữu một phần đều nằm trong phạm vi kiểm tra, số tiền nhỏ cũng không tự động loại bỏ. Do đó, những người đáp ứng ngoại lệ di chúc nói trên có thể không cần thêm 5%, nhưng vẫn không đủ điều kiện để được miễn giảm khi mua nhà lần đầu. Việc bán đi phần quyền sở hữu đó cũng không xóa bỏ hồ sơ "đã từng sở hữu".

Đối chiếu tài liệu và hóa đơn trước khi trao đổi hợp đồng

Lựa chọn của tôi là hoàn thành kiểm toán trước khi trao đổi hợp đồng, nếu có nghi ngờ về số thuế thì giải quyết trước khi trao đổi.

Trong giao dịch thông thường tại Anh, sau khi chào giá được chấp nhận, các khoản vay chính thức, kiểm tra hồ sơ luật sư và khảo sát nhà độc lập có thể được tiến hành đồng thời. Những người xin thị thực Anh muốn vay tiền nên xác nhận với bên cho vay về yêu cầu tài liệu xác minh danh tính, và chuẩn bị sẵn hộ chiếu, giấy chứng nhận cư trú, tài liệu thu nhập và nguồn vốn góp đầu tiên. Một danh sách khác được cung cấp cho luật sư chuyển nhượng nêu rõ quyền sở hữu nhà ở toàn cầu của mỗi người mua, cách thức đạt được, tỷ lệ sở hữu, mục đích mua và hồ sơ cư trú. Theo quy trình "How to buy a home" của chính phủ Anh, trước khi trao đổi hợp đồng, cần xác định khoản vay, kiểm tra cần thiết và nguồn vốn có sẵn; sau đó kiểm tra chi tiết thuế theo văn bản, tách riêng khoản thuế, phí dịch vụ pháp lý và các chi phí khác khỏi khoản thanh toán ban đầu.

Các khoản chi phí phát sinh sau này về quyền sở hữu thuê cũng nên được kiểm tra trước khi trao đổi.

Nếu mua quyền sở hữu theo hình thức thuê (leasehold), báo cáo của luật sư nên nêu rõ thời gian còn lại của hợp đồng thuê, phí dịch vụ và tiền thuê đất, cũng như các kế hoạch bảo trì lớn đã biết. Hướng dẫn mua nhà của chính phủ Anh cũng lưu ý rằng giá trị định giá vay không bằng khảo sát nhà độc lập; việc có cần thuê chuyên gia khảo sát hay không nên được đánh giá dựa trên tình trạng ngôi nhà và khoản chi phí này nên được đưa vào ngân sách.

Sau khi ký kết Hợp đồng trao đổi (Exchange), giao dịch thường có hiệu lực pháp lý, việc rút lui có thể liên quan đến bồi thường.

Khi hoàn tất (giao dịch), thanh toán khoản tiền còn lại và nhận chìa khóa. Việc khai báo và nộp thuế SDLT thường phải được hoàn thành trong vòng 14 ngày kể từ ngày giao dịch có hiệu lực, ngày hiệu lực thường là ngày giao dịch; việc thực hiện trước hợp đồng có thể thay đổi ngày bắt đầu. Ngay cả khi ủy quyền cho luật sư xử lý, người mua cũng nên yêu cầu xác nhận khai báo và thanh toán.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo, vui lòng tham vấn luật sư có giấy phép cho các vấn đề cụ thể.

[Người cung cấp dữ liệu] Hướng dẫn thuế nhà ở của HMRC và thuế bổ sung cho người không cư trú; Sách hướng dẫn thuế chuyển nhượng tài sản (SDLTM) của HMRC SDLTM09795, SDLTM29845, SDLTM00060; Hướng dẫn mua nhà của chính phủ Anh "How to buy a home".

Hướng dẫn HMRC SDLTM00060:
“Người mua có trách nhiệm nộp tờ khai giao dịch đất và thanh toán thuế chuyển nhượng đất (SDLT) trong vòng 14 ngày kể từ ngày hiệu lực của giao dịch.”

Xử lý một vấn đề pháp lý của Vương quốc Anh? JustiScript có thể giúp đỡ