ซื้อบ้านด้วยวีซ่าสหราชอาณาจักร ภาษีเพิ่มเติมต่างประเทศคำนวณอย่างไร?

ผมคิดว่า การซื้อบ้านในประเทศอังกฤษ สถานะการถือครองบ้านของชาวต่างชาติและภาษีเพิ่มเติมสองรายการควรได้รับการตรวจสอบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่จะแลกเปลี่ยนสัญญา และค่าภาษีก็ควรจัดเตรียมแยกไว้โดยเฉพาะ

เพียงแค่เพิ่ม "ภาษีผู้ซื้อจากต่างประเทศ" ตามราคาบ้านในการประมาณการงบประมาณ อาจทำให้ครอบครัวที่ยังมีบ้านในต่างประเทศต้องเก็บเงินสดไว้อีกจำนวนหนึ่ง ต้องแยกการคำนวณสถานที่ของอสังหาริมทรัพย์ กรรมสิทธิ์ปัจจุบัน และการกำหนดว่าเป็นผู้ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยแยกกันจึงจะสามารถกำหนดจำนวนเงินที่ต้องชำระได้ บทความนี้ใช้กฎปัจจุบันที่ตรวจสอบเมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2026 เป็นหลัก โดยเน้นไปที่ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ (SDLT) สำหรับการซื้อบ้านในอังกฤษและ Northern Ireland; ขณะที่สกอตแลนด์และเวลส์มีระบบภาษีที่แตกต่างกัน ขั้นตอนในบทความนี้ใช้การซื้อขายบ้านทั่วไปในอังกฤษเป็นตัวอย่าง

2% ถึง 5% อาจคำนวณร่วมกันได้

ภาษีเพิ่มเติมสำหรับผู้ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย 2% และภาษีเพิ่มเติมสำหรับที่พักอาศัยอื่นๆ 5% สามารถใช้ร่วมกันได้

คำอธิบาย HMRC เรื่องอัตราภาษี SDLT สำหรับผู้ไม่ใช่ชาวอังกฤษ 2% จะถูกเพิ่มเข้าไปบนอัตราภาษีที่ใช้ได้สำหรับบ้านพักอาศัยอื่นๆ สำหรับบ้านพักอาศัยเพิ่มเติม 5% จะต้องตรวจสอบการถือครองบ้านทั่วโลก รวมถึงบ้านในต่างประเทศด้วย แม้ว่าจะวางแผนที่จะใช้บ้านเอง ก็ยังต้องตรวจสอบอยู่ดี มีข้อยกเว้นเฉพาะกรณีเช่น การขายและเปลี่ยนมาใช้ที่อยู่อาศัยหลัก จึงไม่สามารถสรุปได้เพียงแค่จากจำนวนของบ้านเท่านั้น เมื่อทั้งสองเงื่อนไขใช้ได้ คือการเพิ่ม 7 จุดเปอร์เซ็นต์บนอัตราภาษีแบบแบ่งส่วนปกติ ไม่ใช่การคูณภาษีที่ต้องชำระด้วย 7%

คำนวณตามอัตราภาษีปัจจุบัน: ราคาบ้าน 500,000 ปอนด์ ไม่มีสิทธิพิเศษในการซื้อบ้านแรกหรือการลดหย่อนอื่น ๆ ซื้อบ้านที่อยู่อาศัยถาวรแบบทั่วไป

ในตัวอย่างนี้ ถ้าไม่ได้รวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับที่พักอื่น ภาษีจะลดลง £25,000

ห้องครึ่งหนึ่งที่สืบทอด ต้องตรวจสอบคุณสมบัติสองประเภท

เมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ให้กรอกเฉพาะ "การซื้อบ้านครั้งแรกในสหราชอาณาจักร" ซึ่งอาจแตกต่างจากภาษีที่คำนวณโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย ตามคู่มือ HMRC SDLTM09795 มีข้อยกเว้นที่เป็นประโยชน์: หากคุณได้รับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านหลักจากการสืบทอดมรดก วันที่ทำธุรกรรมการซื้อบ้านเกิดขึ้นภายในสามปีหลังจากการสืบทอด และส่วนแบ่งรวมของคุณและคู่สมรสหรือคู่ชีวิตของคุณไม่เกิน 50% ในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง สิทธิ์ในการสืบทอดมรดกนี้สามารถละเลยได้เมื่อพิจารณาภาษีสูงสำหรับที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ข้อกำหนดนี้หมายถึงสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่ได้มาจากการสืบทอดมรดกเท่านั้น การบริจาคก่อนการเสียชีวิตไม่สามารถนำไปใช้ได้โดยตรง ในการเตรียมเอกสาร จำเป็นต้องส่งเอกสารการสืบทอดมรดก วันที่ได้รับสิทธิ์ และการเปลี่ยนแปลงส่วนแบ่ง ไม่สามารถแจ้งเพียงแค่ว่าตอนนี้มีส่วนแบ่งเท่าไรเท่านั้น

ข้อยกเว้นนี้จัดการเฉพาะภาษีสูงสำหรับที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ขณะที่การลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อครั้งแรกยังต้องได้รับการพิจารณาแยกต่างหาก

อีกหน้าหนึ่งของ SDLTM29845 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า คุณสมบัติในการซื้อครั้งแรกจะพิจารณาจากว่าในระดับโลกมีการถือกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่ตรงตามนิยามหรือไม่ รวมถึงการสืบทอด การให้โดยมรดก และส่วนแบ่งบางส่วน ก็อยู่ในขอบเขตการตรวจสอบ แม้ว่าจำนวนเงินจะน้อยก็ไม่ได้ถูกยกเว้นโดยอัตโนมัติ ดังนั้น ผู้ที่เข้าข่ายข้อยกเว้นจากการสืบทอดอาจไม่จำเป็นต้องเพิ่ม 5% แต่ยังไม่มีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนสำหรับการซื้อครั้งแรก แม้ว่าจะขายสิทธิ์นั้นไปแล้ว ก็ยังคงไม่ลบบันทึก "เคยมี" ออกไป

ตรวจสอบเอกสารและใบแจ้งหนี้ก่อนแลกเปลี่ยนสัญญา

ตัวเลือกของฉันคือทำบัญชีก่อนแล้วจึงแลกเปลี่ยนสัญญา ถ้ามีข้อสงสัยเกี่ยวกับจำนวนภาษี ให้แก้ไขก่อนการแลกเปลี่ยน

ในธุรกรรมทั่วไปของอังกฤษ หลังจากที่ราคาถูกยอมรับแล้ว ขั้นตอนการสมัครสินเชื่ออย่างเป็นทางการ ตรวจสอบเอกสารโดยทนายความ และการสำรวจบ้านอิสระสามารถดำเนินการได้พร้อมกัน ผู้ที่ขอวีซ่าในสหราชอาณาจักรและต้องการสินเชื่อควรยืนยันข้อกำหนดเกี่ยวกับเอกสารยืนยันตัวตนกับผู้ให้กู้ และเตรียมเอกสารเช่นหนังสือเดินทาง หลักฐานการพำนัก รายได้ และเอกสารแหล่งที่มาของเงินดาวน์ รายการอื่นที่ส่งให้ทนายความเพื่อโอนกรรมสิทธิ์จะระบุรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิ์ในทรัพย์สินทั่วโลกของแต่ละผู้ซื้อ วิธีการได้มา ส่วนแบ่งในการถือครอง เป้าหมายในการซื้อ และประวัติการพำนัก ตามขั้นตอนใน "How to buy a home" ของรัฐบาลอังกฤษ ก่อนแลกเปลี่ยนสัญญา ควรยืนยันสินเชื่อ การตรวจสอบที่จำเป็น และเงินที่มีอยู่ จากนั้นตรวจสอบรายละเอียดค่าภาษีแบบเขียนเป็นลายลักษณ์อักษร และแยกค่าใช้จ่ายด้านภาษี ค่าบริการทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ออกจากเงินดาวน์

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิการเช่า ควรตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนการแลกเปลี่ยน

หากซื้อเป็นสิทธิการเช่า (leasehold) รายงานของทนายความควรระบุระยะเวลาเหลือในการเช่า ค่าธรรมเนียมบริการ และค่าเช่าที่ดิน รวมถึงแผนการซ่อมแซมใหญ่ที่ทราบแล้ว แนวทางการซื้อบ้านของรัฐบาลสหราชอาณาจักรยังเตือนว่า การประเมินมูลค่าสินเชื่อไม่เท่ากับการตรวจสอบบ้านเดี่ยวอย่างเป็นอิสระ ว่าจำเป็นต้องจ้างผู้ตรวจสอบเพิ่มหรือไม่นั้น ควรพิจารณาจากสภาพของบ้าน และรวมค่าใช้จ่ายนี้ไว้ในงบประมาณด้วย

หลังจากที่แลกเปลี่ยน (สัญญาแลกเปลี่ยน) ข้อตกลงมักจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย และการถอนตัวอาจเกี่ยวข้องกับการชดเชย

การจัดการ (การโอนสิทธิ์) ต้องดำเนินการชำระเงินส่วนที่เหลือและรับกุญแจ ขั้นตอนการยื่นแบบฟอร์ม SDLT และการชำระภาษีมักต้องดำเนินการภายใน 14 วันหลังจากวันที่การทำสัญญาเริ่มมีผลบังคับใช้ ซึ่งวันที่ทำสัญญาเริ่มมีผลบังคับใช้มักจะเป็นวันที่การจัดการ แต่หากฝ่ายซื้อปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้า อาจส่งผลให้วันที่เริ่มมีผลบังคับใช้เปลี่ยนไป แม้จะมอบหมายให้ทนายความดำเนินการแทน ก็ควรขอรับการยืนยันการยื่นแบบฟอร์มและใบเสร็จการชำระเงินจากผู้ซื้อ

บทความนี้เป็นเพียงข้อมูลอ้างอิง สำหรับปัญหาเฉพาะกรุณาปรึกษานักกฎหมายที่ได้รับใบอนุญาต

[แหล่งข้อมูล] คู่มือภาษีที่ดินและภาษีบ้านของ HMRC; คู่มือภาษีการโอนที่ดินของ HMRC SDLTM09795, SDLTM29845, SDLTM00060; คู่มือการซื้อบ้านของรัฐบาลสหราชอาณาจักร "How to buy a home"

คู่มือ HMRC SDLTM00060 ข้อความต้นฉบับ:
"ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในการยื่นแบบแสดงรายการธุรกรรมที่ดินและชำระภาษี SDLT ภายใน 14 วันหลังจากวันที่มีผลของธุรกรรม"

การจัดการกับเรื่องกฎหมายของสหราชอาณาจักร? JustiScript สามารถช่วยได้