קניית בית למחזיקי ויזה בריטיים: ניתוח מלא של תוספת מס בולים + מס תושבי חוץ
חברים רבים המחזיקים בויזות ומחכים למגורי קבע בבריטניה החליטו סוף סוף לקנות בית לאחר חסכון של מספר שנים - אבל לפני חתימת החוזה, עורך דין שולח מייל שמבלבל אותם: בנוסף למחיר הבית, הם צריכים לשלם גם מס בולים, שמכיל למעשה כמה שכבות של תושב חוץ של 2% תוספת 2Y ותוספת עבור הבית השני. חישוב שלבית ששווה 500,000 פאונד, המס לבד עשוי להיות 20,000 עד 30,000 פאונד יותר. 😣
היום אעבור על הכל מ"האם אני נחשב כתושב חוץ" ועד "איך להגיש מיסים בעת מכירת בית" בקניית בית בבריטניה? זה יעזור לכם לחשב את העלויות בצורה ברורה מראש, כדי שלא תגלו שאין לכם מספיק כסף רגע לפני שאתם מבצעים את המהלך.
הצעד הראשון של מחזיקי ויזה בריטיים לרכישת בית: האם אתה נחשב "לא תושב"?
הרשו לי לתקן תחילה אי הבנה: קביעת "תושב חוץ" בעת רכישת בית אינה זהה לסטטוס ההגירה ולמעמד תושב המס שלכם . יש מבחן תושב מיוחד למס בולים.
על פי כללי SDLT: אם אתה נשאר בבריטניה פחות מ-183 ימים ב-12 החודשים שלפני תאריך הרכישה של , תיחשב כ"לא תושב בריטניה" ותצטרך לשלם תוספת של 2% נוספת.
במילים אחרות, גם אם אתם נמצאים בבריטניה עם ויזה כגון Skilled Worker או BN(O), אם זה עתה נחתתם בבריטניה, נסעתם לחו"ל יותר מדי בשנה האחרונה, ולא נשארתם מספיק ימים, עדיין עלולים להיחשב כתושב חוץ בעת רכישת בית. החדשות הטובות הן: 2% אלו הם וניתן לקבל החזר - כל עוד אתה גר בבית 183 ימים ב-365 ימים רצופים לפני ואחרי תאריך הרכישה, תוכל לפנות ל-HMRC לקבלת החזר. זה חשוב מאוד לבעלי ויזה שזה עתה הגיעו ורוצים לקנות בית בהקדם האפשרי.
מס בולים SDLT: המס הגדול ביותר על קניית בית בבריטניה
בעת רכישת בית באנגליה ובצפון אירלנד, אינך יכול להימנע ממס קרקע Stamp Duty (מס בולים) . החל מ- 1 באפריל 2025 , שיעורי המס הסטנדרטיים מפולחים באופן הבא:
0% עבור עד 125,000 פאונד; 2% עבור £125,001–250,000 £; 5% עבור £250,001–925,000 £; 10% תמורת 925,001 ליש"ט - 1.5 מיליון ליש"ט; ו-12% עבור סכומים מעל 1.5 מיליון ליש"ט. זו גישה שלב אחר שלב, לא גישה מתאימה לכולם.
אם אתה רוכש בפעם הראשונה (First-Time Buyer) , וזהו הבית הראשון שלך בעולם לעיסוק עצמי: פטור ממס עד 300,000 ליש"ט, 5% על החלק שבין 300,001 ליש"ט - 500,000 ליש"ט, וללא הנחה אם מחיר הבית יעלה על שיעור המס הסטנדרטי, 00,000 ליש"ט. שימו לב שהסטטוס של רוכש דירה ראשונה תלוי ב"האם היה לכם בית בכל מקום בעולם". אם יש לך בית בסין, אתה תפסל.
שתי רמות של היטלים: העלות המזלזלת ביותר של רכישת בית לבעלי ויזה
מה שבאמת מכפיל את החשבון הן שתי שכבות ההיטלים המוטלות על שיעור המס הסטנדרטי:
🔹 תוספת של 5% עבור סוויטה שנייה/מעון נוסף : החל מה-31 באוקטובר 2024, ה-3% המקוריים יעלו ל-5%. כל עוד בבעלותך יותר מבית מגורים אחד על שמך (כולל מעבר לים) לאחר השלמת העסקה, יחויב 5% נוספים עבור הבית החדש שנרכש (לא ישים מתחת ל-40,000 פאונד). אם אתה מחזיק זמנית בשני בתים בגלל שאתה מחליף בתים, אתה יכול להגיש בקשה להחזר על חלק זה אם אתה מוכר את הבית הראשי הישן בתוך 36 חודשים.
🔹 תוספת של 2% תושבי חוץ : מאפריל 2021, תושבי חוץ בריטניה הרוכשים בית יהיו כפופים לתוספת של 2% על כל התעריפים הנ"ל של , כולל תוספת על 5% תוספת בית שני. שתי העסקאות ייספרו בו זמנית.
לדוגמה: אם תושב חוץ רוכש בית ראשון למגורים עצמיים תמורת 400,000 ליש"ט, המס הסטנדרטי הוא כ-10,000 ליש"ט (2% × 125,000 ליש"ט + 5% × 150,000 ליש"ט), בתוספת 2% עמלת תושב חוץ בסך 8,000 ליש"ט, בסך כולל של כ-XXY,000 ליש"ט ו-125,000 ליש"ט. אם אותו נכס הוא דירת מגורים נוספת, מתווספים 5% נוספים (20,000 ליש"ט), מה שמביא את הסכום הכולל ל-38,000 ליש"ט. 😮
אל תשכח בעת מכירת ביתך: קו אדום של 60 יום לתביעת CGT עבור תושבי חוץ
כשאתה קונה אתה משלם מס בולים וכשאתה מוכר, יש גם מס רווחי הון (CGT) . בעלי ויזה צריכים להיזהר מכך במיוחד: אם אתה תושב מס שאינו בריטניה בזמן המכירה, הכללים נוקשים יותר מאשר למקומיים.
תושבי חוץ שמוכרים נכס או קרקע בבריטניה חייבים להצהיר ולשלם מס דרך חשבון "CGT on UK Property" של HMRC המקוון בתוך תוך 60 ימים מהשלמת עסקת . מה שחשוב יותר הוא שגם אם ל- אין רווח או אפילו הפסד, היא עדיין חייבת להכריז על , והיקף ההצהרה של תושבי חוץ מכסה את כל הקרקעות והנדל"ן הבריטיים, לא מוגבל למגורים. יחולו קנסות וריבית באיחור. אנשים רבים מכרו את בתיהם וחזרו למדינות מולדתם, רק כדי לקבל קנסות של HMRC כמה חודשים לאחר מכן. זו הסיבה שהם נופלים בפח הזה.
תהליך רכישת בית בבריטניה ותכנון מגורים קבועים: 4 הצעות מעשיות
תהליך רכישת הבית עצמו אינו מסתורי: הסתכלו בהצעה ← מצאו משכנתא (משכנתא עקרונית) ← הפקידו עורך דין רכוש (מסיע) לבצע חקירת זכויות קניין ← החלפת החוזה (החלפה, תשלום הפיקדון, מנעול) ← השלימו את המסירה (השלמה, קבלת המפתחות) ← עורך הדין משלם את הבולים. למחזיקי ויזה, הנה כמה תזכורות נוספות:
① ספור את מספר ימי השהייה לפני רכישת בית : אל תמהר לחתום אם יש לך כמה ימים. אתה יכול לחסוך את התוספת של 2% לאחר שהייה של 183 ימים, או שניתן לקבל החזר לאחר אישור; זה אותו סוג של "ספירת ימי חשיבה" כמו כאשר סופרים את ימי מגורי הקבע בחו"ל.
② הכן מראש את תעודת המקור עבור קרנות גדולות בחו"ל : המקדמה מועברת מסין. בנקים ועורכי דין יערכו בדיקות נגד הלבנת הון. אם השובר לא שלם, הכרטיס יסופק.
③ יישר את ציר הזמן של רכישת הבית והוויזה : אישור המשכנתא תלוי בשאר שנות הויזה. ישנם בנקים שיהיו זהירים יותר בעת הגשת הבקשה כאשר הגיע הזמן לחדש או לעבור למגורי קבע.
④ שמור כל תשלום מס ומסמך זכויות קניין : הוא ישמש בעת הגשת בקשה ל-ILR, התאזרחות או מכירת בית בעתיד.
⚠️ מאמר זה מיועד לעיון בלבד. שיעור המס והסף כפופים להודעה האחרונה של GOV.UK. נא להתייעץ עם עורך דין מורשה או רואה חשבון מס עבור רכישת בית ותוכניות מס ספציפיות. רכישת בית לא תשפיע או תאיץ את התקדמות המגורים הקבועים שלך - מספר ימי המגורים והמשכיות הויזה הם המפתח. אתה יכול להשתמש באפליקציית 永居计算器 כדי לחשב את הימים ליום.
בוא נדבר על התוכנית שלך לקנות בית בבריטניה
האם אתה מתכנן לקנות בית לפני שאתה מקבל ILR, או להמתין עד שהמגורים הקבועים שלך יהיו יציבים? בוא נדבר על הנקודה בסעיף ההערות שאתה הכי מבולבל לגביה - האם זה התוספת של 2% לתושבי חוץ או הוכחת מקור הכספים עבור המקדמה? נבחר שאלות טיפוסיות ונענה עליהן.
אם אתה מוצא את זה שימושי, אנא העבר אותו לחברים שלך שגם הם מבקשים מגורים קבועים בבריטניה ומתכננים לקנות בית. יעזור להם לשלם פחות מסים לא צודקים. 👍
[מקור נתונים] GOV.UK:
https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
https://www.gov.uk/guidance/capital-gains-tax-for-non-residents-uk-residential-property