外國人購房在英國需多繳多少稅？2%附加費與183天規則

同一套 £50 萬的房子，有人繳 £1.5 萬印花稅，有人繳 £5 萬。差的不是房子，是你在 HMRC 眼裡算不算「英國居民」——而這個判斷，跟你簽證上寫的身份一點關係都沒有。

在英國購房流程中，真正具有法律約束力的是哪一步

很多人認為報價被接受就穩了。不是。在英格蘭和威爾士，報價被接受沒有任何法律約束力，賣方隨時可以接受更高的價格（俗稱gazumping），你已經支付的驗房費、律師費全部打水漂。

真正的分水嶺是 換約（Exchange of contracts）：這一步之後合約生效，買方通常已付 5%–10% 定金，反悔會被沒收。換約到 Completion（交房）通常隔幾天到幾週。

📌 交房後 14 天內必須提交 SDLT 回報並繳清稅款（英格蘭、北愛爾蘭），逾期會有罰款及利息。通常由你的 買賣代理 代辦，但法律責任在你身上。蘇格蘭使用 LBTT、威爾士使用 LTT，稅率結構完全不同，別照搬。

非居民購房多交的兩筆錢：2% 附加費 + 5% 第二套

2025 年 4 月 1 日起的標準住宅稅率是分段累進：£12.5 萬以下 0%，£12.5 萬–£25 萬 2%，£25 萬–£92.5 萬 5%，£92.5 萬–£150 萬 10%，£150 萬以上 12%。在這之上，外國買家可能被叠加兩層：

① 2% 非居民附加費（2021 年 4 月 1 日起）；② 5% 領外住宅高稅率（2024 年 10 月 31 日由 3% 上調至 5%），只要你在全球範圍已擁有住宅就會觸發——國內有一套房，這裡買首套也算「第二套」。

首購優惠（£30萬以下免稅、£30萬–£50萬部分5%）要求你在全球從未擁有過住宅，且房價不超過 £50萬。

SDLT 的 183 天，和永居的 180 天完全不是一回事

這是華人買家最常踩的坑。SDLT 的居民測試只看一件事：交易日之前的 12 個月裡，你在英國待夠 183 天了嗎？沒待夠就是非居民，就算你手裡是 Skilled Worker 簽證、住址在英國、交著 Council Tax，一樣多交 2%。

而永居（ILR）的 180 天是相反的：任意 12 個月內離境不得超過 180 天。一個數「在英國的天數」，一個數「不在英國的天數」，口徑相反，千萬別互相套用。想把兩條線同時算準，用永居计算器 APP 精算到天會穩妥很多。

好消息是 2% 可以退：如果在購房日前 12 個月到後 12 個月之間的任意連續 365 天裡住滿 183 天，可在交易生效日起 2 年內申請退還。剛落地英國就買房的人，往往過幾個月就自動符合條件——但 HMRC 不會主動退，得你自己提交修正。已婚或民事伴侶共同購買時，一方符合居民測試通常兩人都按居民處理。拿不準自己算不算，可以在 justiscript.com 花 £5 讓英國執業律師 24 小時內給一份書面答覆，比事後補稅便宜太多。

買完之後：出租被預扣 20%，賣房 60 天內必須申報

出租：常住地在海外的房東適用 Non-resident Landlord Scheme，中介或租客預設從租金裡扣留 20% 交給 HMRC。提交 NRL1 获批後可拿全部租金、自行透過 Self Assessment 申報——注意這只改變納稅時點，不是免稅。

賣房：非居民處置英國房產，就算虧損、就算零稅，也必須在完成後 60 天內通過 HMRC 的 UK Property Account 申報。住宅資本利得稅 18%／24%（視稅級），2026/27 年度個人免稅額僅 £3,000。漏報 60 天的罰款，比很多人以為的重。

2026 年新變化：豪宅附加費與 2027 年租金稅率上調

2025 年 11 月 26 日的秋季預算案沒有動印花稅，但埋了兩顆雷：一是針對估值 £200 萬以上住宅的 High Value Council Tax Surcharge，年額約 £2,500–£7,500，估值工作在 2026 年推進、2028 年 4 月起隨 Council Tax 一併徵收；二是房租收入稅率將於 2027 年 4 月起各檔上調 2 個百分點。倫敦一區、二區不少老公寓的估值都在臨界線附近，現在下單前值得先問清楚。具體細節以最終立法和 GOV.UK 公告為準。

購買英國房產不會給您任何簽證或永居身份

英國沒有「買房移民」這條路。Tier 1 Investor 投資移民簽證早已關閉，房產不構成任何簽證或 ILR 申請的加分項。ILR 审的是居住年限、出境天數、Life in the UK 和英語——名下有房，抵不掉出境超標的哪怕一天。反過來，沒有身份也一樣能買房、能持有。把這兩件事拆開看，決策會清楚很多。

本文僅供參考，具體問題請諮詢持牌律師或稅務顧問。

我的判斷是：外國買家最貴的錯誤不在選錯區，而在簽約前沒算過那 2% 到底能不能等、能不能退——晚兩個月完成交易，£50 萬的房子可能就省下 £10,000，而絕大多數人是簽完字才知道有這條規則。

上面那張四種身分的 SDLT 對照表，適合正在看房、或者剛接到 offer 還未換約的人對照著看一遍，也值得存下來在跟律師溝通時拿出來核對。

想聽聽大家的實際情況：你買房那年，在英國實際待夠 183 天了嗎？有人成功退過這 2% 嗎？評論區說說你的时间線。

這裡每天拆解一條英國身份與生活中的硬規則——出境天數怎麼算、材料清單怎麼備、費用逐年怎麼變，跟著看不容易踩坑。

[資料來源] gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates；gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property；gov.uk 非居民房產處置申報指引

在英國遇到法律問題？JustiScript 可以幫你