Hvor meget mere skat betaler udlandsboende ved at købe bolig i Storbritannien? 2 % ekstrafinansiering og 183-dagesreglen
Den samme ejendom på £500.000, nogen betaler £15.000 i skattakst, andre betaler £50.000. Det er ikke ejendommen, der er forskellen, det er, om du regnes som "britisk bosætter" fra HMRC's synsvinkel – og denne vurdering har intet med din status på dit visum at gøre .
Hvilken trin i købsprocessen i Storbritannien har retlig bindende kraft?
Mange tror, at en tilbud er accepteret, så er det sikert. Det er ikke. I England og Wales har en Accepteret tilbud ingen juridisk binding, og sælgeren kan altid tage et højere bud (såkaldt gazumping), og de gebyrer, du allerede har betalt for en ejendomsvurdering og advokatgebyr, går tabt.
Den rigtige vanddel er Exchange of contracts (kontraktudveksling): Efter dette træder kontrakten i kraft, og køberen har typisk betalt 5-10 % af indskud, som vil blive beholdt, hvis man trækker sig tilbage. Kontraktudveksling til Completion (overførsel) tager typisk nogle dage til nogle uger.
📌 Inden for 14 dage efter leveringen skal SDLT-afgiftsopgørelsen indsendes og skatten betales (England, Nordirland), ellers kan der opstå bøder og renter. Det gør normalt din advokat, men ansvar ligger hos dig. Skotland bruger LBTT og Wales bruger LTT, og de har helt forskellige skattesystemer – ikke overfør dem direkte.
To ekstra penge, som ikke-bosættere betaler ved køb af bolig: 2% ekstraførsel + 5% anden ejendom
Den standardboligafgift, der træder i kraft 1. april 2025, er progressiv: 0 % under £12,5 millioner, 2 % mellem £12,5 og £25 millioner, 5 % mellem £25 og £92,5 millioner, 10 % mellem £92,5 og £150 millioner, og 12 % over £150 millioner. Over dette kan udenlandske købere blive belagt med to ekstra lag:
① 2% Ikke-boligbesidders ekstraafgift (efter 1. april 2021); ② 5% Ekstra høj moms på boliger (øget fra 3% til 5% den 31. oktober 2024), så længe du har en bolig i verden , vil det udløse – hvis du har en lejlighed i landet, vil denne køb være "anden bolig".
| Køb en ejendom på £500.000 | Kombineret tilfælde | Skal betale SDLT |
|---|---|---|
| Borger · Første køb | FTB fradrag | £10.000 |
| Bolig · Enkelt bolig | Standard momsats | £15.000 |
| Ikke-boligforvalter · Enkeltbolig | Standard + 2% | £25.000 |
| Ikke-boligforvalter · Eksisterende bolig | Standard + 5 % + 2 % | £50.000 |
Førsteboligfordel (skatfri op til £300.000, 5% af det, der overstiger £300.000 og maksimalt £500.000) kræver, at du aldrig har ejet en bolig i hele verden, og at prisen ikke overstiger £500.000.
Det er ikke det samme som 183 dage for SDLT og 180 dage for bosted.
Det er den mest almindelige fælde, som kinesiske købere falder for. Den boende-test for SDLT ser kun til én ting: Har du været i Storbritannien i 183 dage inden for de sidste 12 måneder før transaktionen? Har du ikke været der i nok dage, er du ikke en bosætter, selvom du har et Skilled Worker-visum, har en adresse i Storbritannien og betaler Council Tax, vil du stadig have at betale 2% mere.
Og den 180-dages periode for permanent bosætning (ILR) er omvendt: det må ikke være mere end 180 dage, hvor man er uden for landet i løbet af en vilkårlig 12-måneders periode. En tæller "dage i Storbritannien", og den anden tæller "dage uden for Storbritannien", og de har modsatte opfattelser – undgå at bruge dem sammen. Hvis du vil have begge beregninger præcise, vil det være meget sikrere at bruge 永居计算器-app'en til at beregne præcis til dage.
God nyhed er, at 2 % kan refunderes: hvis du har boet i -udlejningsdatoen i 12 måneder før og 12 måneder efter i en vilkårlig kontinuerlig periode på 365 dage, hvor du har boet i 183 dage, kan du ansøge om refusion inden for 2 år fra transaktionens gyldighedsdato . Personer, der netop har købt bolig i Storbritannien, opfylder ofte betingelsen efter nogle måneder - men HMRC refunderer ikke automatisk, du skal selv indsende en rettelse. Når parret eller partnerskabsparret køber fælles ejendom, behandles begge som borgere, hvis én opfylder bostedstesten. Hvis du er usikker på, om du opfylder kravene, kan du betale £5 på justiscript.com og få en skriftlig svar fra en britisk advokat inden for 24 timer, hvilket er meget billigere end at betale moms senere.
Efter købet: Leje er trukket 20% i forud, og salg skal rapporteres inden for 60 dage
Leje : Ejendomsejeren, der har bopæl uden for landet, er omfattet af Non-resident Landlord Scheme, hvor agenten eller lejeren normalt trækker 20% fra lejen og sender det til HMRC. Efter godkendelse af NRL1 kan du få hele lejen og selv indsende skat via Self Assessment - husk, at dette kun ændrer tidspunktet for skattebetaling, ikke at det er fradragsberettiget.
Sælg ejendom: Ikke-bosiddende sælger britiske ejendomme, selv om tab, selv om nul skat, skal inden for 60 dage efter salget registreres via HMRC's UK Property Account. Boligkapitalvinstskat 18 % / 24 % (afhængigt af skatteklasse), personlig fradragsbegrænsning i år 2026/27 er kun £3.000. Bøder for at undlade at melde inden 60 dage er mere alvorlige end mange tror.
2026 nye ændringer: Ekstra moms på luksusboliger og stigning i lejeafgift for 2027
Den efterårsbudget 26. november 2025 har ikke ændret skatten på overførsel af ejendom, men sat to "bomb" i vejret: en højværdiafgift for boliger værdier over £2 millioner, High Value Council Tax Surcharge, med årlige omkostninger på ca. £2.500–£7.500, der vil blive indført i 2026 og opkræves sammen med Council Tax fra april 2028; og anden er en stigning på 2 procentpoint i momsatsen for leieindtægter, som træder i kraft fra april 2027. Mange gamle bygninger i de første og anden områder i London ligger tæt på grænsen, så det er værd at spørge præcis, inden man bestiller. Detaljer er baseret på den endelige lovgivning og GOV.UK-meddelelsen.
At købe ejendom i Storbritannien vil ikke give dig nogen visum eller bostedsret.
Det findes ikke en "bolig køb og bosættelse" vej i Storbritannien. Tier 1 Investor investeringsimmigrationsvisummet er allerede lukket, og ejendom har ingen indflydelse på nogen visum- eller ILR ansøgning. ILR vurderer opholdstid, antal dage udenfor landet, Life in the UK og engelsk – selvom man ejer bolig, kan det ikke kompensere for selv den mindste overskridelse af udrejsegrænsen. Omvendt kan man købe bolig og have ejendom uden at have ret til at bo der. Hvis man adskiller de to ting, vil beslutningerne blive meget klare.
Dette dokument er kun til information, og du bør kontakte en licenseret advokat eller skattekonsulent for specifikke spørgsmål.
Min vurdering er, at den dyreste fejl for udenlandske købere ikke er at vælge forkert område, men at man ikke har regnet ud, om de 2 % faktisk kan vente eller refunderes, før man bytter kontrakt - at vente to måneder mere med en ejendom på £500.000 kan spare £10.000, og de fleste opdager denne regel først, efter de har underskrevet.
Den ovenstående tabel over fire slags SDLT er velegnet for personer, der kigger på ejendomme, eller som netop har modtaget en tilbud og endnu ikke har skiftet kontrakt, at sammenligne, og det er værd at gemme, så den kan bruges til at kontrollere under kommunikation med en conveyancer.
Vil du høre om folks reelle situation: havde du været i Storbritannien i 183 dage det år, du købte boligen? Har nogen fået refunderet de 2%? Fortæl om din tidslinje i kommentarområdet.
Her er en hard regel fra det britiske identitets- og livssystem hver dag – hvordan man regner med udrejseperioden, hvordan man forbereder dokumentlisten og hvordan omkostningerne ændrer sig år efter år. Følg med, så undgår du at falde i hulene.
[Kilde for data] gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates; gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property; gov.uk Retningslinjer for indmelding af ejendomme til ikke-bosætningsindretning
Beskæftiger du dig med et juridisk spørgsmål i Storbritannien? JustiScript kan hjælpe
⚡ CoS Slot Priority Service — £99
Automatiseret prioritetsindsendelse i det øjeblik Home Office frigiver Certificate of Sponsorship slots ved 7:00 AM hver arbejdsdag.
⚖️ Spørg en britisk advokat — £5
Et juridisk spørgsmål, et første skriftligt svar fra en kvalificeret britisk advokat inden for 24 timer.
✉️ Letter Before Action — £5
Et formelt pre-action brev på officielt brevpapir, udarbejdet i minutter. Det trin, der afgør de fleste tvister ved retten.