Wie viel mehr Steuern zahlen Ausländer beim Kauf eines Hauses in Großbritannien? 2 % Zusatzgebühr und die 183-Tage-Regel
Ein und dasselbe Haus für 500.000 £, jemand zahlt 15.000 £ Grundsteuer, jemand anderes 50.000 £. Der Unterschied ist nicht das Haus, sondern, ob du in den Augen der HMRC als „britischer Resident“ giltst – und diese Beurteilung hat absolut nichts mit deiner Identität auf deinem Visum zu tun .
Welche Schritt im Prozess des Kaufs eines Hauses in Großbritannien ist rechtlich bindend?
Viele Leute denken, dass ein Angebot akzeptiert wurde, es ist sicher. Nein. In England und Wales hat eine „Offer accepted“-Ankündigung keinerlei rechtliche Bindung, der Verkäufer kann jederzeit ein höheres Angebot annehmen (so genanntes Gazumping), die bereits gezahlten Kosten für die Immobilienprüfung und Anwaltgebühren gehen verloren.
Der wahre Wendepunkt ist Vertragstausch (Contract Exchange): Nach diesem Schritt tritt der Vertrag in Kraft, und der Käufer hat normalerweise eine Anzahlung von 5–10 % gezahlt, die im Falle eines Rücktritts eingezogen wird. Der Vertragstausch bis zur Completion (Übertragung der Eigentumsrechte) dauert gewöhnlich ein paar Tage bis mehrere Wochen.
📌 Innerhalb von 14 Tagen nach Übergabe muss die SDLT-Erklärung abgegeben und die Steuer (England, Nordirland) bezahlt werden. Andernfalls gibt es Strafen und Zinsen. Dies wird normalerweise von Ihrem Rechtsanwalt erledigt, aber die rechtliche Verantwortung liegt bei Ihnen. In Schottland gilt LBTT, in Wales LTT, die Steuersätze sind völlig anders, also nicht übernehmen.
Zwei zusätzliche Zahlungen bei der Kauf von Nichtwohnsitzbewohnern: 2 % Gebühr + 5 % für die zweite Eigentumswohnung
Die Standardwohnungsteuer ab dem 1. April 2025 ist progressiv gestaffelt: 0 % unter £125.000, 2 % zwischen £125.000 und £250.000, 5 % zwischen £250.000 und £925.000, 10 % zwischen £925.000 und £1.500.000, 12 % über £1.500.000. Darüber hinaus könnten ausländische Käufer zwei zusätzliche Schichten erhalten:
① 2 % Nicht-Residenten-Zuschlag (ab dem 1. April 2021); ② 5 % zusätzliche Hochsteuer für Wohnungen (Erhöhung von 3 % auf 5 % am 31. Oktober 2024), sobald Sie in weltweit bereits eine Wohnung besitzen, wird dies ausgelöst - ein Haus im Inland, hier ist die erste Wohnung als „zweite Wohnung“ angesehen.
| Ein Haus für 500.000 £ kaufen | Kumulative Situation | Zu zahlende SDLT |
|---|---|---|
| Bewohner · Erstkauf | FTB-Ermäßigung | 10.000 £ |
| Bewohner · Einzelwohnung | Standardsteuersatz | 15.000 £ |
| Nichtwohnsitzender · Einziges Zuhause | Standard + 2% | 25.000 £ |
| Nichtansässiger · Bestehendes Wohngebäude | Standard + 5 % + 2 % | 50.000 £ |
Erstkauf-Steuererleichterung (keine Steuer für Beträge bis £300.000, 5 % Steuer für Beträge zwischen £300.000 und £500.000) erfordert, dass Sie weltweit nie zuvor ein Wohnhaus besessen haben und der Kaufpreis nicht mehr als £500.000 beträgt.
183 Tage bei SDLT und 180 Tage für die dauerhafte Aufenthaltserlaubnis sind völlig unterschiedlich.
Das ist der häufigste Falle, in die chinesische Käufer tappen. Die Wohnsitzprüfung der SDLT schaut nur auf eine Sache: Hast du in den 12 Monaten vor dem Kaufdatum mindestens 183 Tage in Großbritannien verbracht? Wenn nicht, bist du kein Wohnsitzbewohner, selbst wenn du ein Skilled Worker Visum hast, deine Adresse in Großbritannien ist und du Steuern zahlst, Council Tax wirst du immer 2 % zusätzlich zahlen müssen.
Doch bei der dauerhaften Aufenthaltserlaubnis (ILR) gilt die 180 Tage umgekehrt: innerhalb eines beliebigen 12-monatigen Zeitraums darf die Abwesenheit von nicht mehr als 180 Tage betragen. Ein Wert bezieht sich auf die Anzahl der Tage in Großbritannien, der andere auf die Anzahl der Tage außerhalb Großbritanniens. Die Berechnungsmethoden sind entgegengesetzt, also dürfen sie nicht gegenseitig angewandt werden. Um beide Linien gleichzeitig genau zu berechnen, ist es sicherer, die App 永居计算器 zu verwenden und die Tage präzise zu berechnen.
Gute Nachricht: 2 % können zurückerstattet werden: Wenn Sie innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 365 aufeinanderfolgenden Tagen, der 12 Monate vor dem Kaufdatum und 12 Monate nach dem Kaufdatum umfasst, 183 Tage dort wohnen, können Sie innerhalb von 2 Jahren ab dem Tag der Transaktion eine Rückerstattung beantragen. Menschen, die gerade in Großbritannien angekommen sind und dann ein Haus kaufen, erfüllen oft nach ein paar Monaten automatisch die Bedingungen - jedoch wird die Rückerstattung nicht automatisch geleistet, Sie müssen selbst eine Korrektur einreichen. Bei gemeinsam gekauften Immobilien durch verheiratete Paare oder Lebenspartner gilt normalerweise, dass beide als Steuerbürger behandelt werden, wenn einer der beiden die Wohnsitzprüfung besteht. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie dazu gehören, können Sie bei justiscript.com für £5 einen schriftlichen Antwort von einem britischen Anwalt innerhalb von 24 Stunden erhalten, was viel günstiger ist als Nachzahlungen später.
Nach dem Kauf: Miete wird mit 20 % abgezogen, Verkauf muss innerhalb von 60 Tagen gemeldet werden
Vermietung : Für Vermieter, die im Ausland wohnen, gilt das Non-resident Landlord Scheme, bei dem Makler oder Mieter standardmäßig 20 % des Mietzinses an HMRC abzahlen. Nach der Einreichung von NRL1 kann der gesamte Mietzins erhalten und selbst über Self Assessment gemeldet werden - beachten Sie jedoch, dass dies nur den Steuerzahlungszeitpunkt ändert, nicht die Steuerbefreiung.
Immobilienverkauf : Nicht-Residenten müssen bei der Veräußerung von britischen Immobilien, selbst wenn ein Verlust entsteht oder keine Steuern gezahlt werden müssen , innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss über das HMRC UK Property Account gemeldet werden. Wohnimmobilienverkaufsteuer 18 %/24 % (je nach Steuerstufe), der persönliche Freibetrag für das Jahr 2026/27 beträgt nur £3.000. Die Strafe für eine verspätete Meldung innerhalb von 60 Tagen ist schwerer als viele denken.
Neue Änderungen im Jahr 2026: Luxusimmobilien-Zuschlag und Erhöhung der Mietsteuer im Jahr 2027
Der Herbsthaushaltsplan vom 26. November 2025 hat die Grundsteuern nicht verändert, aber zwei Bomben platziert: Erstens eine Zusatzgebühr für Immobilien mit einem Wert von über £2 Millionen, bezeichnet als High Value Council Tax Surcharge, mit jährlichen Kosten von etwa £2.500 bis £7.500, wobei die Bewertung im Jahr 2026 beginnen und ab April 2028 gemeinsam mit Council Tax erhoben werden wird; Zweitens wird die Steuer auf Mieteinnahmen ab April 2027 um 2 Prozentpunkte erhöht. Viele alte Wohnungen in den ersten und zweiten Bezirken Londons liegen nahe der Schwelle, daher lohnt es sich, vor dem Kauf genau zu fragen. Die genauen Details sind abhängig von der endgültigen Gesetzgebung und der GOV.UK-Veröffentlichung.
Der Kauf von Immobilien in Großbritannien gibt Ihnen kein Visum oder eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung.
In Großbritannien gibt es keinen Weg, über den Kauf eines Hauses in den Immobilienmarkt zu gelangen. Der Investor-Visum-Tier 1 wurde bereits geschlossen, und Immobilien sind kein Plus bei der Bewerbung um irgendeinen Visum oder ILR. ILR prüft die Dauer des Aufenthalts, die Anzahl der Tage außerhalb des Landes, Life in the UK und Englisch – ein Eigentum an einem Haus kann nicht einmal einen Tag mit zu vielen Ausreisen ausgleichen. Umgekehrt kann man auch ohne Status ein Haus kaufen und besitzen. Wenn man diese beiden Dinge getrennt betrachtet, wird die Entscheidung viel klarer.
Dieser Text dient nur als Informationsquelle. Für spezifische Fragen wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Anwalt oder Steuerberater.
Meine Einschätzung ist, dass der größte Fehler ausländischer Käufer nicht darin besteht, die falsche Zone gewählt zu haben, sondern darin, vor dem Vertragswechsel nicht berechnet zu haben, ob diese 2 % überhaupt warten oder zurückerstattet werden könnten. Wenn die Transaktion zwei Monate später abgeschlossen wird, könnte bei einem Haus im Wert von 500.000 £ etwa 10.000 £ eingespart werden, während die meisten Menschen erst nachdem sie unterschrieben hatten, von dieser Regel erfahren.
Die obige Tabelle mit den vier Arten von SDLT eignet sich dafür, dass man sie bei der Immobilienbesichtigung oder nachdem man ein Angebot erhalten, aber noch nicht gewechselt hat, durchgeht. Sie lohnt sich auch, gespeichert zu werden, um sie bei der Kommunikation mit dem Rechtsanwalt zu prüfen.
Möchtet ihr wissen, wie es in der Praxis aussieht: Hatst du in dem Jahr, in dem du ein Haus in Großbritannien gekauft hast, tatsächlich 183 Tage dort verbracht? Ist es jemandem gelungen, diese 2 % zurückzubekommen? Erzählt in den Kommentaren eure Zeitleiste.
Hier wird jeden Tag eine harte Regel aus dem britischen Identitäts- und Lebensbereich zerlegt – wie die Ausreisedauer berechnet wird, was für Unterlagen benötigt werden und wie sich die Kosten jährlich verändern. Folgen Sie der Anleitung, um nicht in Schwierigkeiten zu geraten.
[Datenquelle] gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates; gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property; gov.uk Leitfaden für die Meldung von Immobilienverkäufen von Nichtwohnsitzbewohnern
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