英國買房流程多久？中國Conveyancing避坑指南

看中一套房，仲介一句"你的 offer 被接受了"（offer accepted），很多華人以為錢付了就能拿鑰匙。結果一等三、四個月，律師來回發郵件問東問西，最後還被別人加價撬走——這就是英國買房（conveyancing）和國內最大的不同：口頭接受 offer 不等於成交，交換合約前一切都可能推翻。

🏠 英國買房流程分幾步？

整套 conveyancing（產權轉讓法律流程）一般走 12 到 16 週；無鏈條、現金買家可能 8–10 週搞定，遇到長鏈條或 leasehold（租賃產權）公寓，拖到 20 週以上也很常見。核心四步：

① 委託律師（Instruction）：確認律師後，會先做 ID 核驗和資金來源審查。
② 搜尋與問詢（Searches & Enquiries）：地方政府 search 查規劃、排水、環境，是最常見的拖延點，有的議會幾天出結果，有的要四到六週。
③ 交換合約（Exchange）：付 10% 定金，這一刻起法律上正式綁定，誰反悔誰賠。
④ 完成（Completion）：尾款到賬，拿鑰匙。

💷 資金來源證明：華人買房最容易卡的一關

律師有反洗錢義務，會追問每一筆錢從哪裡來（source of funds）。華人常見的坑是錢從國內帳戶轉來、或親友贈與，卻拿不出清晰鏈條。

提前準備：近半年銀行流水、工資/分紅/賣房等收入憑證；若是父母贈與，需一封 gift letter（贈與信）+ 贈與人資金來源證明。海外大額轉入還要留意合規申報。

🧾 SDLT印花稅要繳多少？非居民要多繳2%

英格蘭與北愛的印花稅（Stamp Duty Land Tax）自 2025 年 4 月起，起徵點回落到 £125,000：£125,001–250,000 按 2%，£250,001–925,001–925,000

關鍵提醒：非英國稅務居民（non-UK resident）額外加 2%；名下已有房產（含海外房產）再買要加 5%。首次購屋者若房價 ≤£500,000，可享 £300,000 免稅額，超過 £500,000 則完全沒有 first-time buyer relief。剛來英國、簽證在手但居住未滿規定天數的華人，很可能被算作非居民多繳稅——務必讓律師提前計算。

⚠️ 華人英國買房三個高頻坑

1. 被加價撬單（gazumping）：交換合約前賣家接受更高報價完全合法。想穩，就催律師快走流程、別拖。
2. Leasehold 隱形成本：買公寓多為租賃產權，要看剩餘年限、service charge（物業費）和 ground rent（地租）。年限太短會影響貸款和轉售。
3. 省掉驗屋（survey）：銀行的估價不等於驗屋。老房子花幾百鎊做一次結構 survey，可能幫你砍價或避開大坑。

買房和永居（ILR）常常同步進行－房產不直接影響永居資格，但資金合規、居住紀錄、稅務身分都會互相牽連。買房子前把這幾條捋清楚，能省下大筆冤枉錢和時間。本文僅供參考，具體交易請諮詢持牌律師與你的 conveyancer。

💬 評論區聊聊：你在英國買房卡在哪一步？ 是資金來源證明、search 遲遲不出結果，還是被 gazumping 撬過單？說說你的經歷，幫到後來人。

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