ชาวต่างชาติซื้อบ้านในอังกฤษต้องจ่ายภาษีเพิ่มเท่าไร? ค่าธรรมเนียมเพิ่ม 2% กับกฎ 183 วัน
ราคาบ้านเดียวกันที่ 500,000 ปอนด์ คนหนึ่งจ่ายภาษีการโอนถิ่นที่ 15,000 ปอนด์ อีกคนหนึ่งจ่าย 50,000 ปอนด์ ความแตกต่างไม่ใช่บ้าน แต่คือคุณถูกพิจารณาเป็น "ผู้อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักร" ตามสายตาของ HMRC - ซึ่งการตัดสินนี้ไม่มีความเกี่ยวข้องกับสถานะที่ระบุไว้ในวีซ่าของคุณ เลย
ขั้นตอนใดในกระบวนการซื้อบ้านในสหราชอาณาจักรที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายจริง
หลายคนคิดว่าเมื่อการเสนอราคาถูกยอมรับก็จะปลอดภัย ไม่ใช่เลย ในอังกฤษและเวลส์ การยอมรับข้อเสนอไม่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย ผู้ขายสามารถรับข้อเสนอที่สูงกว่าได้ตลอดเวลา (เรียกกันว่า gazumping) ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบบ้านและค่าทนายความที่คุณจ่ายไปทั้งหมดจะกลายเป็นของเสียไป
จุดเปลี่ยนที่แท้จริงคือ การแลกเปลี่ยนสัญญา (Exchange of contracts): หลังจากขั้นตอนนี้ สัญญาก็จะมีผลบังคับใช้ ผู้ซื้อโดยทั่วไปได้ชำระเงินมัดจำประมาณ 5% ถึง 10% และหากยกเลิกจะถูกยึดเงินมัดจำ ระยะเวลาในการแลกเปลี่ยนสัญญาไปจนถึง Completion (การโอนบ้าน) มักใช้เวลาหลายวันถึงหลายสัปดาห์
📌 ภายใน 14 วันหลังจากย้ายเข้าอยู่ คุณต้องส่งแบบฟอร์ม SDLT และชำระภาษีให้ครบ (ประเทศอังกฤษและไอร์แลนด์เหนือ) หากเกินกำหนดจะมีค่าปรับและดอกเบี้ย ทั่วไปแล้วผู้เชี่ยวชาญด้านการโอนอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการแทนคุณ แต่ความรับผิดชอบทางกฎหมายเป็นของคุณเอง สกอตแลนด์ใช้ LBTT และเวลส์ใช้ LTT โครงสร้างอัตราภาษีแตกต่างกันมาก อย่าใช้วิธีเดียวกัน
ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 2% + 5% สำหรับบ้านหลังที่สองสำหรับผู้ไม่ใช่ชาวบ้าน
อัตราภาษีที่อยู่อาศัยมาตรฐานตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2025 เป็นแบบขั้นบันได: 0% สำหรับยอดไม่เกิน 125,000 ปอนด์, 2% สำหรับยอดระหว่าง 125,000 ถึง 250,000 ปอนด์, 5% สำหรับยอดระหว่าง 250,000 ถึง 925,000 ปอนด์, 10% สำหรับยอดระหว่าง 925,000 ถึง 1.5 ล้านปอนด์ และ 12% สำหรับยอดเกิน 1.5 ล้านปอนด์ นอกเหนือจากนี้ ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสองชั้น:
① 2% ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับผู้ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย (ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2021); ② 5% อัตราภาษีสูงสำหรับบ้านพักอาศัยเพิ่มเติม (อัตราค่าภาษีเพิ่มขึ้นจาก 3% เป็น 5% ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2024) ซึ่งจะถูกเปิดใช้งานหากคุณมีบ้านพักอาศัยในระดับโลก แล้ว คุณก็จะถือว่ามี "บ้านหลังที่สอง" แม้คุณจะมีบ้านหนึ่งหลังในประเทศก็ตาม
| ซื้อบ้านมูลค่า 500,000 ปอนด์ | สถานการณ์ที่เพิ่มขึ้น | ภาษี SDLT ที่ต้องจ่าย |
|---|---|---|
| ผู้ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย·บ้านหลักที่มีอยู่เพียงหลังเดียว | มาตรฐาน + 2% | £25,000 |
สิทธิประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก (ไม่ต้องเสียภาษีสำหรับราคาต่ำกว่า 300,000 ปอนด์, 5% สำหรับส่วนที่ 300,000 ถึง 500,000 ปอนด์) ต้องมีเงื่อนไขว่าคุณไม่เคยเป็นเจ้าของบ้านในโลกนี้มาก่อน และราคาบ้านต้องไม่เกิน 500,000 ปอนด์
183 วันของ SDLT และ 180 วันของสถานะถาวรไม่ใช่เรื่องเดียวกันเลย
นี่คือจุดที่ผู้ซื้อชาวจีนส่วนใหญ่มักจะตกเป็นเหยื่อ ข้อสอบผู้อยู่อาศัยของ SDLT จะดูเพียงเรื่องเดียว: คุณอยู่ในสหราชอาณาจักรให้ครบ 183 วันภายใน 12 เดือนก่อนวันที่ทำธุรกรรมหรือไม่ ? หากไม่ครบก็ถือว่าเป็นผู้อยู่อาศัยนอกประเทศ แม้ว่าคุณจะมีวีซ่า Skilled Worker อยู่ในสหราชอาณาจักร ที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักร และจ่ายภาษี Council Tax ก็ตาม คุณจะต้องจ่ายเพิ่ม 2% ด้วย
แต่สำหรับการอยู่ถาวร (ILR) 180 วันนี้เป็นในทางตรงกันข้าม: ภายใน 12 เดือนใด ๆ จำนวนวันที่ออกนอกประเทศ ต้องไม่เกิน 180 วัน หนึ่งจำนวนคือ "จำนวนวันที่อยู่ในสหราชอาณาจักร" อีกจำนวนหนึ่งคือ "จำนวนวันที่ไม่อยู่ในสหราชอาณาจักร" ซึ่งมีแนวคิดตรงข้ามกัน อย่าใช้เลขของอีกฝ่ายแทนกันเด็ดขาด หากต้องการคำนวณทั้งสองเส้นให้แม่นยำ แนะนำให้ใช้แอปพลิเคชัน 永居计算器 เพื่อคำนวณให้ละเอียดถึงวันจะปลอดภัยมากกว่า
ข่าวดีคือ 2% สามารถขอคืนได้: หากอยู่ในช่วงเวลาใดก็ตามที่มี 365 วันต่อเนื่องระหว่าง 12 เดือนก่อนวันซื้อบ้าน และ 12 เดือนหลังจากวันซื้อบ้าน ครบ 183 วัน ภายใน 2 ปีนับจากวันที่การทำธุรกรรมมีผลบังคับใช้ 2 สามารถยื่นคำขอคืนได้ คนที่เพิ่งมาถึงประเทศอังกฤษแล้วซื้อบ้าน มักจะตรงตามเงื่อนไขภายในไม่กี่เดือน แต่ HMRC จะไม่คืนเงินโดยอัตโนมัติ คุณต้องยื่นคำขอแก้ไขเอง กรณีที่คู่สมรสหรือคู่ชีวิตร่วมกันซื้อบ้าน ถ้าหนึ่งคนผ่านการทดสอบการเป็นผู้อยู่อาศัย ทั้งสองคนมักจะถูกจัดการเหมือนผู้อยู่อาศัย ถ้าคุณไม่แน่ใจว่าคุณถือว่าเป็นผู้อยู่อาศัยหรือไม่ คุณสามารถจ่าย £5 ที่ justiscript.com เพื่อให้ทนายความในสหราชอาณาจักรตอบกลับทางลายลักษณ์อักษรภายใน 24 ชั่วโมง ซึ่งถูกกว่ามากเมื่อเทียบกับการเสียภาษีที่ต้องจ่ายในภายหลัง
หลังจากซื้อแล้ว: ค่าเช่าถูกหักล่วงหน้า 20% ต้องแจ้งขายบ้านภายใน 60 วัน
การเช่าบ้าน: ผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยนอกประเทศใช้ระบบ Non-resident Landlord Scheme ตัวแทนหรือผู้เช่าจะหักภาษี 20% จากค่าเช่าโดยอัตโนมัติและส่งให้ HMRC หลังจากยื่นแบบฟอร์ม NRL1 และได้รับการอนุมัติ คุณสามารถรับเงินค่าเช่าเต็มจำนวนและยื่นแบบแสดงรายการเองผ่าน Self Assessment - โปรดทราบว่าขั้นตอนนี้เพียงเปลี่ยนเวลาในการจ่ายภาษี ไม่ใช่การยกเว้นภาษี
ขายบ้าน: ผู้ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยที่จัดการอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร แม้จะขาดทุนหรือไม่มีภาษี ต้องแจ้งให้ HMRC ผ่าน UK Property Account ภายใน 60 วันหลังจากดำเนินการเสร็จสิ้น ภาษีกำไรจากการขายที่อยู่อาศัย 18% / 24% (ขึ้นอยู่กับระดับภาษี) ในปีภาษี 2026/27 เงินจำนวนที่ได้รับการยกเว้นภาษีของแต่ละบุคคลมีเพียง £3,000 การปรับสำหรับการแจ้งล่าช้า 60 วัน มีความหนักกว่าที่หลายคนคิด
การเปลี่ยนแปลงใหม่ในปี 2026: ค่าธรรมเนียมบ้านหรูและอัตราภาษีค่าเช่าเพิ่มขึ้นในปี 2027
งบประมาณฤดูใบไม้ร่วงเมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2025 ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงภาษีการพิมพ์ แต่มีสองสิ่งที่น่าตกใจ: ประการแรก คือ ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับบ้านที่มีมูลค่าเกิน £2 ล้าน High Value Council Tax Surcharge ซึ่งมีจำนวนเงินประมาณ £2,500–£7,500 ต่อปี โดยงานประเมินมูลค่าจะเริ่มในปี 2026 และจะถูกเก็บพร้อมกับ Council Tax ตั้งแต่เดือนเมษายน 2028; ประการที่สอง คือ อัตราภาษีรายได้จากค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 2% ในแต่ละระดับตั้งแต่เดือนเมษายน 2027 บ้านเก่าหลายหลังในเขตหนึ่งและสองของลอนดอนมีมูลค่าใกล้เคียงกับเส้นขอบเขต จึงควรสอบถามให้ชัดเจนก่อนสั่งซื้อ รายละเอียดเฉพาะจะเป็นไปตามกฎหมายที่สุดท้ายและประกาศของ GOV.UK
การซื้อทรัพย์สินในประเทศอังกฤษจะไม่ให้คุณใด ๆ ทั้งสิ้นเกี่ยวกับวีซ่าหรือสถานะถาวร
สหราชอาณาจักรไม่มีทางสำหรับการย้ายถิ่นฐานโดยการซื้อบ้าน วีซ่าการย้ายถิ่นฐานด้วยการลงทุน Tier 1 Investor ได้ปิดไปแล้ว บ้านไม่ใช่ปัจจัยที่เพิ่มคะแนนในการขอวีซ่าหรือการยื่นคำร้อง ILR ผู้สมัคร ILR จะพิจารณาจากระยะเวลาที่อาศัยอยู่ จำนวนวันที่เดินทางออก ชีวิตในสหราชอาณาจักร และภาษาอังกฤษ แม้คุณจะมีบ้าน แต่ก็ไม่สามารถชดเชยวันที่เดินทางออกเกินกำหนดได้ ตรงข้าม แม้ไม่มีสถานะทางกฎหมาย ก็ยังสามารถซื้อบ้านและเป็นเจ้าของได้อยู่ดี หากแยกเรื่องนี้ออกพิจารณา คุณจะตัดสินใจได้ชัดเจนมากยิ่งขึ้น
บทความนี้เป็นเพียงข้อมูลอ้างอิง สำหรับปัญหาเฉพาะกรุณาปรึกษานักกฎหมายหรือที่ปรึกษาด้านภาษีที่ได้รับอนุญาต
การตัดสินใจของฉันคือ ข้อผิดพลาดที่มีราคาแพงที่สุดของผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้อยู่ที่การเลือกเขตผิด แต่อยู่ที่การไม่ได้คำนวณว่า 2% นั้นสามารถรอได้หรือคืนได้หรือไม่ ก่อนที่จะเปลี่ยนสัญญา ถ้าล่าช้าสองเดือน การซื้อบ้านราคา 5 แสนปอนด์อาจประหยัดได้ 1 หมื่นปอนด์ และคนส่วนใหญ่รู้กฎนี้หลังจากลงนามแล้วเท่านั้น
ตารางเปรียบเทียบ SDLT สำหรับสี่ประเภทที่กล่าวถึงข้างต้นเหมาะสำหรับผู้ที่กำลังดูอสังหาริมทรัพย์ หรือเพิ่งได้รับข้อเสนอแต่ยังไม่เปลี่ยนสัญญา ควรเก็บไว้และนำออกมาตรวจสอบเมื่อติดต่อทนายความผู้จัดการสิทธิ์
อยากฟังประสบการณ์จริงของทุกคน: ปีที่คุณซื้อบ้าน คุณอยู่ในประเทศอังกฤษครบ 183 วันจริงหรือไม่? มีใครสามารถขอคืนภาษี 2% ได้สำเร็จไหม? คอมเมนต์บอกเราเกี่ยวกับเส้นทางเวลาของคุณเลย
ที่นี่มีกฎที่เข้มงวดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบัตรประจำตัวและชีวิตในสหราชอาณาจักร หนึ่งข้อต่อวัน - วิธีคำนวณจำนวนวันที่เดินทางออก รายการเอกสารที่ต้องเตรียม และการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นทุกปี ตามอ่านไปจะไม่หลงเหว่าอย่างแน่นอน
[แหล่งข้อมูล] gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates; gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property; gov.uk แนวทางการแจ้งเตือนการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ไม่ใช่ชาวบ้าน
การจัดการกับเรื่องกฎหมายของสหราชอาณาจักร? JustiScript สามารถช่วยได้
⚡ CoS บริการลำดับความสำคัญของสล็อต — £99
การส่งลำดับความสำคัญอัตโนมัติทันทีที่ Home Office ปล่อย Certificate of Sponsorship ช่องที่ 7:00 AM แต่ละวันทำการ
⚖️ ถามทนายความในสหราชอาณาจักร — £5
เรื่องทางกฎหมายประการหนึ่ง คือคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรเบื้องต้นจากทนายความชาวอังกฤษที่มีคุณสมบัติเหมาะสมภายใน 24 ชั่วโมง
✉️ Letter Before Action — £5
จดหมายเตรียมดำเนินการอย่างเป็นทางการบนหัวจดหมายอย่างเป็นทางการ ร่างภายในไม่กี่นาที ขั้นตอนที่ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทส่วนใหญ่ต่อหน้าศาล