Koliko davkov več plačujejo tujci pri nakupu hiše v Združenem kraljestvu? Dodatna stopnja 2 % in pravilo o 183 dneh
Enako hišo v višini 500.000 £ je nekdo plačal davčnino v višini 15.000 £, drugi pa 50.000 £. Razlika ni v hiši, temveč v tem, ali ste v očeh HMRC "britanski prebivalec" – in ta ocena ni v nobenem primeru povezana z vašim statusom na vizi , nič več kot s tem, kar je napisano na vašem vidu .
Kateri korak v postopku nakupa hiše v Združenem kraljestvu ima resnično pravno učinek?
Veliko ljudi meni, da je ponudba sprejeta, je varno. Ni. V Angliji in Walesu ima Sprejetje ponudbe nobene pravne obveznosti, prodajalec lahko kadarkoli sprejme višjo ponudbo (poznano kot gazumping), vse porabljene stroške za pregled in pravne storitve so izgubljeni.
Resni razlomna točka je Zamenjava pogodb (exchange of contracts): Po tem koraku pogodba začne veljati, kupcu običajno že plača 5 %–10 % predplacilo, ki se ne vrne, če se odloči drugače. Zamenjava pogodb v Completion (preklic) običajno traja nekaj dni do nekaj tednov.
📌 V roku 14 dnih po oddaji hiše morate predložiti povzetek SDLT in plačati davke (Anglija, Severna Irska), v nasprotnem primeru bodo dodane kazni in obresti. Običajno to opravi vaš prenembni pravnik, vendar je odgovornost na vas. Škotska uporablja LBTT, Wales pa LTT, stopnje davekov so popolnoma drugačne, ne prenašajte jih.
Dve dodatni plačili za nakup nepremičnin: 2% dodatna pristojbina + 5% drugi komplet
Standardna davčna stopnja za prebivališča od 1. aprila 2025 bo progresivna: 0 % pod 125.000 £, 2 % med 125.000 £ in 250.000 £, 5 % med 250.000 £ in 925.000 £, 10 % med 925.000 £ in 1.500.000 £, 12 % nad 1.500.000 £. Nad tem lahko tuji nakupovalci prejetijo dodatni dve stopnji:
① 2% dodatna blagovna pooblastila neprebivalcev (od 1. aprila 2021); ② 5% dodatna visoka stopnja za prebivalne enote (povečana z 3% na 5% do 31. oktobra 2024), kar se aktivira, če imate prebivalno enoto v svetovnem obsegu - ena hiša doma, tukaj pa prva hiša šteje kot "druga".
| kupite hišo za 500.000 £ | dodatna situacija | mora plačati SDLT |
|---|---|---|
| 10.000 £ | ||
| 15.000 £ | ||
| Neobčan · eno prebivališče | Standard + 2% | 25.000 £ |
| Neizseljenec · obstoječi prebivališča | standard + 5 % + 2 % | 50.000 £ |
Prvič kupovanje prebivališča (davki brezplačno do £300.000, 5% na del med £300.000 in £500.000) zahteva, da nimate nikoli lastnine prebivališča po vsem svetu, in da je cena hiše nižja ali enaka £500.000.
183 dni SDLT in 180 dni za trajno prebivanje nista ena in ta ista stvar.
To je najpogostejši trap za kitajsko nakupce. Preverjanje prebivališča SDLT pregleda le eno stvar: ali ste bili v Združenem kraljestvu dovolj dolgo 183 dni v predhodnih 12 mesecih pred datumom transakcije ? Če niste bili, ste neobčinski, čeprav imate v rokah vizo Skilled Worker, naslov v Združenem kraljestvu in plačujete Council Tax, vseeno boste plačevali dodatnih 2%.
Obstoj (ILR) 180 dni pa deluje obratno: v kateremkoli 12-mesečnem obdobju ne smeš prebiti več kot 180 dni zunaj . Eno številko "dnevi v Združenem kraljestvu", drugo številko "dnevi zunaj Združenega kraljestva", nasprotna merila, ne zamenjuj ju med seboj. Če želiš natančno izračunati oboje vrste, bo uporaba aplikacije 永居计算器 za natančen dnevni izračun veliko varnejša.
Pozitivna novica je, da lahko vrnete 2 %: če boste prebivali 183 dni v kateremkoli zaporednih 365 dneh med 12 meseci pred datumom nakupa hiše in 12 mesecev po tem datumu , lahko zahtevate povrnitev do 2 let po učinkovitem dnevu transakcije . Ljudje, ki so pravkar prišli v Združeno kraljestvo in kupili hišo, pogosto zelo hitro izpolnijo pogoje – vendar HMRC ne bo samodejno povrnil, morate sami podati popravljeno izjavo. Pri skupnem nakupu v zakonskem ali civilnem partnerstvu se običajno obeh obravnava kot prebivalci, če ena stran izpolnjuje prebivalni test. Če niste prepričani, ali ste, lahko na justiscript.com plačate £5, da britanski pravnik, ki deluje v Združenem kraljestvu, v 24 urah ponudi pisni odgovor, kar je veliko cenejše kot nadomestilo davkov kasneje.
Po nakupu: najem je bil zmanjšan za 20 %, prodaja mora biti prijavljena v 60 dneh
IZNAJEMO : Uporabljeno za lastnike, ki imajo stalno prebivališče v tujini, srednjiški ali najemnik po navadi predhodno odvzame 20 % iz najemnine in jo odda HMRC. Po prijavi NRL1 lahko pridobite celotno najemnino in sami prijavite prek Self Assessment – opozorilo: to spremeni le čas plačila davka, ne pa izgleda da je brez davka.
Prodaja hiše : nepremičninske lastnine v Združenem kraljestvu za neprebivalce, celo če izguba, celo nič davkov mora biti prijavljena prek UK Property Account pri HMRC v 60 dneh po koncu. Osebni davki na dobiček od prenosa lastnine 18 % / 24 % (odvisno od davčne stopnje), osebna osvoboditev za finančno leto 2026/27 je le £3.000. Zakonska kaznova za zmanjkanje prijave v 60 dneh je težja, kot si večina ljudi misli.
2026: Novi spremembi - Dodatna blagovna pooblastila za hiše in povečanje davka na najem za 2027
Pomladni proračun iz 26. novembra 2025 ni spremenil davka na dokumente, a je pustil dve bombi: ena je dodatna stopnja za hiše z ocenjenimi vrednostmi nad 2 milijona funtov, High Value Council Tax Surcharge, letni znesek okoli 2.500–7.500 funtov, ocena bo začela delovati leta 2026 in bo zbirana skupaj s Council Tax od aprila 2028; druga je povečanje davka na dohodek iz najema za 2 odstotne točke za vsako odkloniščo od aprila 2027. Veliko starejših stanovanj v prvem in drugem območju Londona ima ocene blizu meje, preden naročite, je vredno jasno vprašati. Podrobnosti so odvisne od končnega zakona in GOV.UK objave.
Kupite britansko nepremičnino ne bo dalo nobenega viza ali trajnega bivanja
V Združenem kraljestvu ni poti "pokojninskih naročil". Številka 1 Investor (investitor) za vložitveno imigracijo je bila že zaprta, in hiša ne predstavlja nobenega dodatnega točk za viza ali zahtevo za ILR. ILR pregleduje dolžino prebivanja, število izvozov, življenje v Združenem kraljestvu in angleščino – lastništvo hiše ne more nadomestiti enega dne prekoračenja izvoza. Na drugi strani pa lahko kupite hišo in jo ohranite tudi brez statusa. Če razdelimo ta dva dejavnika, bo odločitev jasnejša.
Ta članek je le informativne narave; za konkretna vprašanja se posvetujte z zakonskim svetnikom ali davčnim svetovalcem.
Moje mnenje je, da je največja napaka straniških kupcev ne v izbiri napačnega območja, temveč v tem, da pred zamenjavo pogodbe niso izračunali, ali se lahko ta 2 % počakajo, ali se lahko vrneta. Če se poslovna transakcija zaključi za dva meseca kasneje, bi lahko pri hiši v višini 500.000 £ prihranili 10.000 £, medtem ko večina ljudi spozna to pravilo šele po podpisu.
Zgornja tabela primerjave štirih identitet SDLT je primerna za ljudi, ki ogledujejo hiše, ali tiste, ki so dobili ponudbo, a še niso spremenili pogodbe. Preverite jo in jo shranite, da boste lahko med komunikacijo z odvzemnikom preverili.
Želite slišati, kaj se res dogaja: ste bili v Združenem kraljestvu dovolj dolgo (183 dni) leta, ko ste kupili hišo? Je kdo uspešno povratio te 2 %? Povejte svoj časovni pot v komentarjih.
Tukaj vsak dan razkrije eno strogo pravilo iz angleškega življenja – kako se šteje število dni za odhod, kaj je v seznamu potrebnih dokumentov in kako se letno spreminjajo stroški. Sledite, da ne boste prišli v težave.
[Vir za podatke] gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates; gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property; gov.uk Vodilo za prijavo prodaje nepremičnin neizkupčinjenih poslovnežev
Se ukvarjate s pravno zadevo v Združenem kraljestvu? JustiScript lahko pomaga
⚡ CoS Storitev prednostne reže — £99
Samodejna prednostna predložitev v trenutku, ko Home Office sprosti Certificate of Sponsorship mesta ob 7:00 AM vsak delovni dan.
⚖️ Vprašajte odvetnika iz Združenega kraljestva — £5
Ena pravna zadeva, začetni pisni odgovor kvalificiranega britanskega odvetnika v 24 urah.
✉️ Letter Before Action — £5
Uradno pismo pred dejanjem na uradni pisemski glavi, sestavljeno v nekaj minutah. Korak, ki reši večino sporov pred sodiščem.