Kolkovina za nakup hiše z vizumom za Združeno kraljestvo: 2 % doplačila za nerezidente + 5 % dodatka, da se izognete pastem

Mnogi ljudje že več let varčujejo v Združenem kraljestvu z delovnim dovoljenjem, dovoljenjem za študij ali vizumom BN(O) in končno želijo prihraniti denar pri najemu hiše in kupiti lastno hišo. Posledično sem bil osupel, ko sem izračunal davčni račun - za isto stanovanje lahko "status tujca" plača več deset tisoč funtov več kot domačin. Težava je v tem, da merila za določitev "tujec" niso neposredno povezana z vašim vizumom in tem, ali imate stalno prebivališče. Danes bomo jasno razložili postopek nakupa hiše v Združenem kraljestvu in davčne obveznosti tujcev s pravnega vidika.

🏠 Postopek nakupa hiše v Veliki Britaniji: 5 korakov od ponudbe do dostave

Postopek nakupa hiše v Angliji in na Severnem Irskem je popolnoma drugačen od domače logike »spletnega prenosa«:

① Ponudba - Podajte ustno ponudbo prodajalcu prek posrednika. Po sprejetju je to le "džentlmenski dogovor" in obe strani ga lahko še obžalujeta (splošno znano kot gazumping).
② Zaupajte odvetniku za lastninske pravice (Conveyancer/Solicitor) – To je pravno obvezna povezava. Vsak kupec in prodajalec najame enega, ki je odgovoren za preiskavo lastninskih pravic in pripravo pogodbe.
③Iskanja in hipoteka (Iskanja in hipoteka) – Odvetniki preverjajo zemljiške pravice, omejitve načrtovanja in okoljska tveganja, banke pa cenijo.
④ Zamenjava pogodb (Izmenjava pogodb) - postane pravno zavezujoča v trenutku podpisa. Kupec običajno plača 10% varščine. Če se vrnete k temu, boste izgubili depozit.
⑤ Dokončanje transakcije (Dokončanje) ——Hiša je resnično vaša šele po plačilu zneska in prejemu ključev.

Ključni opomnik: Pred "izmenjavo pogodb" lahko druga stranka ne glede na to, koliko agencijskih in odvetniških stroškov ste plačali, prekliče transakcijo. Imetniki vizuma z omejenim proračunom bi morali to vključiti v svoj finančni načrt.

💷 Kolkovina za nerezidenta: Kdo mora plačati 2% dodatka?

Stamp duty (SDLT, Stamp Duty Land Tax) je velik davek, ki se mu pri nakupu hiše ni mogoče izogniti. S 1. aprilom 2021 bodo morali »nerezidenti Združenega kraljestva« standardni davčni stopnji pri nakupu hiše dodati 2-odstotno doplačilo (doplačilo za nerezidenta).

Določitev "rezidenta" tukaj ni odvisna od vrste vašega vizuma, niti ni odvisna od tega, ali imate stalno prebivališče. Namesto tega je odvisno od preizkusa dni: v 12 mesecih pred datumom nakupa hiše veljate za rezidenta v smislu SDLT, če ste dejansko ostali v Združenem kraljestvu 183 dni. Z drugimi besedami, ljudje, ki želijo kupiti hišo le pol leta po pridobitvi delovnega dovoljenja, bodo verjetno razvrščeni kot "nerezidenti" in bodo morali plačati 2% več.

Dobra novica je, da obstaja rešitev: če ostanete v Združenem kraljestvu za celotno obdobje (skupaj 183 dni) v določenem obdobju po nakupu hiše, lahko zaprosite za vračilo 2-odstotnega doplačila . Zato bodo številni novi priseljenci po nakupu hiše vodili evidenco vstopov in izstopov, da bi olajšali vračilo davka v prihodnosti.

📊 Kako sestaviti davčne stopnje: standardna + 5 % za drugi sklop + 2 % za nerezidente

Standardna stopnja rezidenčnega davka v Angliji in na Severnem Irskem (velja od 1. aprila 2025) se izračuna po segmentih:

0–125.000 GBP: 0%｜125.001–250.000 GBP: 2 %｜250.001–925.000 GBP: 5 %｜925.001–1,5 milijona GBP: 10 %｜Več kot 1,5 milijona: 12 %.

Prava "jama" je, da bo doplačilo prepleteno z :

🔹 Če ta hiša ni vaše edino prebivališče (na primer, še vedno imate hišo na Kitajskem ali ste kupili naložbeno hišo), se od 31. oktobra 2024 doplačilo za dodatno bivanje poveča na 5% in se doda za vsako obdobje od 40.000 £.
🔹 Dodajte še 2% statusa nerezidenta.
Najbolj skrajna situacija: nerezident, ki ima hišo na Kitajskem in je pravkar prišel v Združeno kraljestvo, da bi kupil naložbeno hišo, mora plačati "standardno davčno stopnjo + 5% + 2%" . Davčni račun je prav šokanten.

Prvi kupci lahko uživajo popuste: 0 % za nakupe do 300.000 £, 5 % za del med 300.000 in 500.000 £ in brez znižanja, če cena hiše preseže 500.000 £. Vendar pa ta izjema zahteva, da nikoli niste imeli nepremičnine na svetu. Če imate hišo na Kitajskem, niste upravičeni. Ne jemljite ga za samoumevnega.

⚖️ Skrita odgovornost pri prodaji hiše: 60-dnevna omejitev CGT za nerezidenta

Nakup je šele začetek. Davčne obveznosti pri prodaji hiše Kitajci pogosteje ignorirajo. Če prodate nepremičnino v Združenem kraljestvu kot nerezident, mora HMRC prijaviti in plačati davek na kapitalski dobiček (CGT) v 60 dneh po opravljeni transakciji. Tudi če ni dobička ali celo izgube, ga morate prijaviti.

Davčna stopnja CGT za stanovanjske nepremičnine je 18 % (razpon osnovne davčne stopnje) ali 24 % (razpon visoke davčne stopnje). Nerezidenti, ki prodajajo stanovanjske nepremičnine, so praviloma obdavčeni samo od povečanja vrednosti po aprilu 2015 (pravila o rebaziranju). Začetna kazen za prepozno vložitev je 100 GBP, z globami in obrestmi, ki se nabirajo glede na dolžino zamude.

🧭 3 nasveti za imetnike vizumov, da se izognete pastem pri nakupu hiše

1. Najprej izračunajte število dni bivanja in nato določite čas za nakup hiše - Če lahko v nekaj mesecih opravite 183 dni, lahko prihranite 2 % s kasnejšim nakupom.
2. Resnična prijava domače nepremičnine – prikrivanje zaradi pridobitve oprostitev pri prvem nakupu stanovanja je lažna davčna napoved in tveganje je izjemno veliko.
3. Hranite popolno evidenco o vstopu in izstopu – ne samo za vračilo davka, ampak tudi kot dokaz o neprekinjenem prebivališču za prihodnje prošnje za stalno prebivališče. Računi za število dni, porabljenih za nakup hiše in prijavo stalnega prebivališča, so pravzaprav isti računi. Priporočljivo je, da uporabite 永居计算器APP za izračun števila dni v ZK na dan.

Zadnji opomnik: Škotska (LBTT) in Wales (LTT) imata ločena davčna sistema, pravila v tem članku pa veljajo za Anglijo in Severno Irsko. Ta članek je samo za referenco. Za specifično davčno načrtovanje se posvetujte z pooblaščenim odvetnikom ali računovodjo.

💬 Ste plačali preveč kolkovina, ko so vas ob nakupu hiše ocenili kot "nerezidenta"? Ste že kdaj uspešno zaprosili za vračilo 2 % doplačila? Vabljeni k klepetu o vašem računu za davek pri nakupu hiše in pasteh, na katere ste naleteli v prostoru za komentarje, ter pomagajte sopotnikom, ki še vedno čakajo ob strani, zapraviti manj denarja. Če se vam zdi koristno, ga prosim posredujte svojim prijateljem, ki se prav tako prijavljajo za stalno prebivanje v UK - račun za število dni za nakup hiše in račun za število dni za stalno prebivanje sta enaka.

[Vir podatkov] GOV.UK: Stopnje zemljiškega davka Stamp Duty za nerezidente Združenega kraljestva (https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-rezidents); Stamp Duty Stopnje zemljiškega davka za stanovanjske nepremičnine (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates); Davek na kapitalske dobičke za stanovanjske nepremičnine Združenega kraljestva nerezidente (https://www.gov.uk/guidance/capital-gains-tax-for-non-residents-uk-residential-property). Cene so predmet zadnje objave iz GOV.UK.