Stempelsteuer für den Kauf eines Hauses mit einem britischen Visum: 2 % Zuschlag für Nichtansässige + 5 % überlagert, um Fallstricke zu vermeiden
Viele Menschen sparen in Großbritannien seit mehreren Jahren mit einer Arbeitserlaubnis, einer Studienerlaubnis oder einem BN(O)-Visum und möchten endlich Geld bei der Miete eines Hauses sparen und ein eigenes Haus kaufen. Daher war ich verblüfft, als ich die Steuerrechnung berechnete – für die gleiche Wohnung kann ein „Ausländerstatus“ Zehntausende Pfund mehr zahlen als ein Einheimischer. Das Problem besteht darin, dass die Kriterien zur Bestimmung „Ausländer“ nicht direkt mit Ihrem Visum und der Frage, ob Sie einen ständigen Wohnsitz haben, zusammenhängen. Heute werden wir den Prozess des Hauskaufs im Vereinigten Königreich und die Steuerpflichten von Ausländern aus rechtlicher Sicht anschaulich erläutern.
🏠 Hauskaufprozess in Großbritannien: 5 Schritte vom Angebot bis zur Lieferung
Der Hauskaufprozess in England und Nordirland unterscheidet sich völlig von der inländischen „Online-Übertragungs“-Logik:
① Angebot – Machen Sie dem Verkäufer über einen Vermittler ein mündliches Angebot. Nach der Annahme handelt es sich nur noch um ein „Gentleman's Agreement“, und beide Parteien können es immer noch bereuen (allgemein bekannt als Gazumping).
② Beauftragen Sie einen Anwalt für Eigentumsrechte (Förderer/Rechtsanwalt) – Dies ist ein gesetzlich vorgeschriebener Link. Jeder Käufer und Verkäufer beauftragt einen, der für die Untersuchung von Eigentumsrechten und die Vertragsgestaltung verantwortlich ist.
③Suchen und Hypotheken (Suchen und Hypotheken) – Anwälte prüfen Landtitel, Baubeschränkungen und Umweltrisiken, und Banken führen Bewertungen durch.
④ Vertragsaustausch (Vertragsaustausch) – Es wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung rechtsverbindlich. Der Käufer zahlt in der Regel 10 % Anzahlung. Wenn Sie darauf zurückgreifen, verlieren Sie die Anzahlung.
⑤ Schließen Sie die Transaktion ab (Abschluss) – Das Haus gehört erst dann wirklich Ihnen, wenn Sie den Restbetrag beglichen und die Schlüssel erhalten haben.
Wichtige Erinnerung: Vor dem „Vertragsaustausch“ kann die Gegenpartei die Transaktion stornieren, unabhängig davon, wie viel Agentur- und Anwaltskosten Sie bezahlt haben. Visuminhaber mit einem knappen Budget sollten dies in ihren Finanzplan einbeziehen.
💷 Ausländer-Stempelsteuer: Wer muss den 2%-Zuschlag zahlen?
Die Stempelsteuer (SDLT, Stamp Duty Grundsteuer) ist eine hohe Steuer, die beim Kauf eines Hauses nicht vermieden werden kann. Ab dem 1. April 2021 müssen „Nicht-UK-Residenten“ beim Kauf eines Hauses einen Zuschlag von 2 % (Non-Resident Surcharge) auf den Standardsteuersatz erheben.
Die Bestimmung des Begriffs „Ansässiger“ hängt hier nicht von der Art Ihres Visums ab und auch nicht davon, ob Sie einen ständigen Wohnsitz haben. Stattdessen kommt es auf eine Tagesprüfung an: In den 12 Monaten vor dem Kaufdatum des Hauses gelten Sie als Einwohner im Sinne des SDLT, wenn Sie sich tatsächlich 183 Tage im Vereinigten Königreich aufgehalten haben. Mit anderen Worten: Personen, die nur ein halbes Jahr nach Erhalt der Arbeitserlaubnis ein Haus kaufen möchten, werden wahrscheinlich als „Nichtansässige“ eingestuft und müssen 2 % mehr zahlen.
Die gute Nachricht ist, dass es Abhilfe gibt: Wenn Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Kauf des Hauses die gesamte Zeit (insgesamt 183 Tage) im Vereinigten Königreich bleiben, können Sie eine Rückerstattung des 2 %igen Zuschlags beantragen. Daher werden viele neue Einwanderer nach dem Kauf eines Hauses Ein- und Ausreiseunterlagen führen, um künftige Steuerrückerstattungen zu erleichtern.
📊 So stapeln Sie die Steuersätze: Standard + 5 % für den zweiten Satz + 2 % für Nichtansässige
Der Standardsteuersatz für Wohnimmobilien in England und Nordirland (aktuell ab 1. April 2025) wird in folgenden Segmenten berechnet:
0–125.000 £: 0%｜125.001–250.000 £: 2 %｜250.001–925.000 £: 5 %｜925.001–1,5 Millionen £: 10 %｜Mehr als 1,5 Millionen: 12 %.
Der eigentliche Nachteil besteht darin, dass der -Zuschlag mit geschichtet wird:
🔹 Wenn dieses Haus nicht Ihr einziger Wohnsitz ist (z. B. Sie haben noch ein Haus in China oder Sie haben ein Investmenthaus gekauft), wird der zusätzliche Wohnsitzzuschlag ab dem 31. Oktober 2024 auf 5 % erhöht und für jeden Zeitraum ab 40.000 £ hinzugefügt.
🔹 Fügen Sie weitere 2 % des Nichtansässigkeitsstatus hinzu.
Die extremste Situation: Ein Nichtansässiger, der ein Haus in China besitzt und gerade nach Großbritannien gekommen ist, um ein Investmenthaus zu kaufen, muss „Standardsteuersatz + 5 % + 2 %“ zahlen. Die Steuerrechnung ist ziemlich schockierend.
Erstkäufer können von Ermäßigungen profitieren: 0 % auf Einkäufe bis zu 300.000 £, 5 % auf den Teil zwischen 300.000 und 500.000 £ und überhaupt keine Ermäßigung, wenn der Hauspreis 500.000 £ übersteigt. Diese Befreiung setzt jedoch voraus, dass Sie noch nie eine Immobilie auf der Welt besessen haben. Wenn Sie ein Haus in China besitzen, sind Sie nicht berechtigt. Betrachten Sie es nicht als selbstverständlich.
⚖️ Versteckte Haftung beim Verkauf eines Hauses: 60-Tage-Grenze für Nichtansässige CGT
Der Kauf ist erst der Anfang. Steuerpflichten beim Hausverkauf werden von Chinesen eher ignoriert. Wenn Sie als Nichtansässiger eine Immobilie im Vereinigten Königreich verkaufen, muss die Kapitalertragssteuer (CGT) innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss der Transaktion beim HMRC anmelden und abführen. Auch wenn kein Gewinn oder gar Verlust entsteht, müssen Sie diesen deklarieren.
Der CGT-Steuersatz für Wohnimmobilien beträgt 18 % (Grundsteuersatzband) oder 24 % (Hochsteuersatzband) . Gebietsfremde, die Wohnimmobilien verkaufen, unterliegen grundsätzlich nur der Wertsteigerung nach April 2015 (Neubemessungsregelung). Die Strafe für verspätete Einreichung beträgt 100 £, wobei sich die Geldbußen und Zinsen je nach Länge der Verzögerung summieren.
🧭 3 Tipps für Visuminhaber, um Fallstricke beim Hauskauf zu vermeiden
1. Berechnen Sie zunächst die Anzahl der Wohntage und bestimmen Sie dann den Zeitpunkt für den Kauf eines Hauses. – Wenn Sie 183 Tage in ein paar Monaten schaffen, können Sie durch einen späteren Kauf 2 % sparen.
2. Die wahrheitsgemäße Angabe von inländischen Immobilien – das Verschweigen, um Befreiungen beim Erstkauf von Eigenheimen zu erhalten, ist eine falsche Steuererklärung und das Risiko ist äußerst hoch.
3. Bewahren Sie vollständige Ein- und Ausreiseunterlagen auf – nicht nur für die Steuerrückerstattung, sondern auch als Nachweis des kontinuierlichen Wohnsitzes für künftige Anträge auf Daueraufenthalt. Die Konten für die Anzahl der Tage, die für den Kauf eines Hauses und die Beantragung eines dauerhaften Wohnsitzes aufgewendet wurden, sind eigentlich dasselbe Konto. Es wird empfohlen, 永居计算器APP zu verwenden, um die Anzahl der Tage im Vereinigten Königreich auf den Tag genau zu berechnen.
Letzte Erinnerung: Schottland (LBTT) und Wales (LTT) haben unterschiedliche Steuersysteme und die Regeln in diesem Artikel gelten für England und Nordirland. Dieser Artikel dient nur als Referenz. Für eine konkrete Steuerplanung wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Anwalt oder Buchhalter.
💬 Haben Sie zu viel Stempelsteuer gezahlt, als Sie beim Hauskauf als „Nichtansässiger“ eingestuft wurden? Haben Sie schon einmal erfolgreich die Rückerstattung des 2 % Zuschlags beantragt? Gerne können Sie sich im Kommentarbereich über Ihre Hauskaufsteuerrechnung und die Fallstricke unterhalten, auf die Sie gestoßen sind, und Ihren Mitreisenden helfen, die noch am Spielfeldrand warten, weniger Geld auszugeben. Wenn Sie es nützlich finden, leiten Sie es bitte an Ihre Freunde weiter, die ebenfalls einen Antrag auf Daueraufenthalt im Vereinigten Königreich stellen – das Konto für die Anzahl der Tage für den Kauf eines Hauses und das Konto für die Anzahl der Tage für den Daueraufenthalt sind identisch.
[Datenquelle] GOV.UK: Sätze der Stamp Duty-Grundsteuer für nicht im Vereinigten Königreich ansässige Personen (https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents); Stamp Duty Grundsteuersätze für Wohneigentum (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates); Kapitalertragssteuer für Wohnimmobilien von Gebietsfremden im Vereinigten Königreich (https://www.gov.uk/guidance/capital-gains-tax-for-non-residents-uk-residential-property). Die Preise unterliegen der neuesten Ankündigung vom GOV.UK.