Koliko više poreza plaćaju stranci kod kupnje nekretnine u Ujedinjenom Kraljevstvu? Dodatna naknada od 2% i pravilo od 183 dana
Ista kuća za £500.000, neko plaća £15.000 poreza na prenos, a neko £50.000. Razlika nije u kući, već u tome je li se smatrate "britanskim stanovnikom" kod HMRC-a — a ovo ocjena nema nikakve veze s identitetom navedenim na vašem vize , ništa više od toga .
Koja je korak u procesu kupnje stana u Velikoj Britaniji koji ima pravnu snagu?
Mnogi ljudi misle da je ponuda prihvaćena, pa je to sigurno. Nije. U Engleskoj i Walesu, Prihvaćena ponuda nema nikakvu pravnu obavezu, prodavač može u bilo koje doba prihvatiti višu ponudu (poznatu kao gazumping), sve što ste platili za pregled kuće i pravni trošak je izgubljen.
Stvarna granica je Razmjena ugovora (exchange of contracts): nakon ove korake ugovor postaje važeći, kupac je obično platio 5%–10% pokušajne naknade, a povlačenje se može odbiti. Razmjena ugovora do završetka (completion) traje nekoliko dana do nekoliko tjedana.
📌 Unutar 14 dana od prenosa imovine, treba dostaviti prijave SDLT i platiti porez (Engleska, Severna Irska), u suprotnom će biti kazne i kamate. Obično to obavlja vaš pravnik, ali odgovornost je na vama. U Škotskoj koristi se LBTT, a u Walesu LTT, s potpuno drugačijim strukturama poreza, ne kopirajte ih.
Dvije dodatne naknade za kupnju nevjerskog stanova: 2% dodatna naknada + 5% za drugi skup
Standardna stopa poreta za stanove od 1. travnja 2025. godine je progresivna: 0% za iznos ispod £125.000, 2% za £125.000–£250.000, 5% za £250.000–£925.000, 10% za £925.000–£1.500.000 i 12% za iznos preko £1.500.000. Na ovu cijenu mogu se dodati još dva sloja za strane kupce:
① 2% dodatna naknada za nevijećane stanare (od 1. travnja 2021.); ② 5% dodatna visoka stopa za stambene jedinice (povisena s 3% na 5% 31. rujna 2024.), što se aktivira ako već imate stambenu jedinicu u svjetskom opsegu – ako imate jednu kuću u zemlji, kupnja prve kuće ovdje također se smatra "drugom kućom".
| kupiti nekretninu za 500.000 £ | slučaj višestruke uplate | plaćeni SDLT |
|---|---|---|
| 10.000 £ | ||
| stanovništvo · jedinstvena rezidencija | standardna stopa poreza | £15.000 |
| Neprimljenik · Jedina stanova | Standard + 2% | £25.000 |
| Nepoživni·postojeće stanove | standard + 5% + 2% | 50.000 £ |
Osnovna naknada za prvi kupac (oslobađanje od poreza do £300.000, 5% na dijelu između £300.000 i £500.000) zahtijeva da nikada niste imali stan u svijetu i da je cijena nekretnine ne viša od £500.000.
183 dana SDLT-a i 180 dana za trajno stanovanje nisu ništa slično.
Ovo je najčešći zamka za kupce iz Kine. Test stanara SDLT gleda samo jednu stvar: je liš u posljednjih 12 mjeseci prije dana transakcije bilo dovoljno dugo u Velikoj Britaniji, odnosno 183 dana? Ako niste bili dovoljno dugo, tada ste ne-stanar, čak i ako imate vizijski dopust za stručnjake, adresu u Velikoj Britaniji i plaćate Council Tax, i dalje ćete platiti dodatnih 2%.
Ako je u pitanju trajni boravak (ILR), 180 dana su obrnuti: u bilo kojem razdoblju od 12 mjeseci, broj dana kada ste bili van zemlje treba biti manji ili jednak 180 dana. Jedan broj predstavlja dane provedene u Velikoj Britaniji, a drugi dane provedene van Velike Britanije, pa su pristupi suprotni – nemojte ih koristiti jedan za drugog. Ako želite precizno izračunati obje linije, bilo bi sigurnije koristiti aplikaciju 永居计算器 i izračunati točno po danima.
Dobra vijest je da se može povratiti 2%: ako biste boravili 183 dana unutar bilo kojih 365 uzastopnih dana između 12 mjeseci prije i 12 mjeseci nakon datuma kupnje stana , možete podnijeti zahtjev za povratom u roku od 2 godina od datuma učinkovitosti transakcije . Ljudi koji su upravo došli u Ujedinjeni Kralježinjstvo i kupili stan često automatski ispunjavaju uvjete nakon nekoliko mjeseci — ali HMRC neće samostalno vraćati novac, trebate sami podnijeti ispravku. Kada se zajedno kupuje kao udruženi par ili partneri u civilnom braku, obično se oboje smatraju stanarima ako jedna strana ispunjava test stanara. Ako niste sigurni jesu li vi stanari, možete potrošiti £5 na justiscript.com i dobiti pisani odgovor od britanskog advokata unutar 24 sata, što je puno jeftinije nego naknadna oporezivanja.
Nakon kupnje: iznajmljivanje je odbijeno za 20%, potrebno je prijaviti prodaju unutar 60 dana
iznajmljuje: Za poslodavce koji stanuju u stranim zemljama važi Non-resident Landlord Scheme, agencija ili posuđivač automatski oduzima 20% od naknade i preda ih HMRC. Nakon prijedloga NRL1 dobivaju punu naknadu i sami je prijavljuju putem Self Assessment - pazite, ovo samo mijenja trenutak plaćanja poreza, a ne oslobađa od njega.
Prodaja kuće: neobiteljine koje prodaju nekretnine u Velikoj Britaniji, čak i uz gubitak, čak i uz nulu poreza, moraju prijaviti nakon završetka u roku od 60 dana putem HMRC-ovog računa za nekretnine u Ujedinjenom Kraljevstvu. Porez na dobit od imovine za stanovanje 18% / 24% (ovisno o poreskoj razini), osobni oslobodnji za 2026/27 godinu je samo £3.000. Kašnjenje u prijavi od 60 dana kazna je teža nego što mnogi misle.
Nova promjena 2026: Dodatna naknada za luksuzne stanove i povećanje poreza na najam 2027.
Pohodni proračun iz 26. studenog 2025. nije dirao porez na transakcije, ali je pao dvije bombe: jedna je dodatna naknada za stanove s ocijenjenom vrijednošću preko £2 milijuna, High Value Council Tax Surcharge, godišnje oko £2.500–£7.500, s radovima ocjene koji će se pokrenuti 2026. i prikupljanje počinje s Council Tax u travnju 2028.; drugo je da će porezna stopa za prihode od najma biti povećana za 2 posto u svakoj skali od aprila 2027. Mnogi stari stanovi u prvoj i drugoj zoni Londona nalaze se blizu granice, pa je prije kupnje dobro pitati jasno. Detalji su ovisni o konačnoj zakonodaji i GOV.UK objavama.
Kupnja nekretnine u Ujedinjenom Kraljevstvu ne daje nikakav viza ili trajno boravak
U Ujedinjenom Kraljevstvu nema puta za "pokupi kuću i dobavi državljanstvo". Vizija za investitora iz razine 1 je zatvorena, a nekretnine ne predstavljaju nikakvu dodatnu bodu za bilo koju viziju ili zahtjev ILR. ILR provjerava razdoblje boravka, broj dana provedenih van zemlje, život u Ujedinjenom Kraljevstvu i engleski jezik – imati kuću ne može nadoknaditi ni jedan dan prekoračenja izlaza. S druge strane, bez statusa i dalje možeš kupiti kuću i držati je. Ako razdvojiš ova dva pitanja, odluke će biti mnogo jasnije.
Ova je članak za informacijske svrhe, za konkretne pitanja posavjetujte se s ovlaštenim odvjetnikom ili poreznim savjetnikom.
Moje je mišljenje da je najveća pogreška stranih kupaca nije odabir pogrešne regije, već što nisu izračunali prije promjene ugovora koliko je 2% u stvari može biti otplatno, može li se vratiti — kasnije za dva mjeseca završavanje transakcije, kuća vrijedna 500.000 funti možda bi uštedjela 10.000 funti, a većina ljudi saznaje za ovu pravilnik tek nakon što je potpisao.
Gornja tablica s četiri vrste SDLT pogodna je onima koji pregledaju stanove ili su dobili ponudu, ali još nisu promijenili ugovor, da ih pregledaju, a također je vrijedi pohraniti za konsultaciju s prevoditeljem.
Želi lih čuti o stvarnom iskustvu ljudi: Da li ste u godini kada ste kupili stan u Ujedinjenom Kraljevstvu bili dovoljno dugo 183 dana? Je li netko uspio vratiti tih 2%? Recite svoj vremenski raspored u komentarima.
Ovdje svaki dan razbijamo jednu krutu pravila britanskog identiteta i života – kako računati dane odlaska, kako pripremiti popis dokumenata, kako se troškovi mijenjaju godina po godinu, slijedite i nećete pasti u poteškoće.
[Izvor podataka] gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates; gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property; gov.uk Priručnik za prijavu prodaje neobiteljskih nekretnina
Suočavanje s pravnim predmetom u UK-u? JustiScript može pomoći
⚡ CoS Usluga prioriteta mjesta — £99
Automatsko podnošenje prioriteta u trenutku kada Home Office oslobodi Certificate of Sponsorship mjesta u 7:00 AM svakog radnog dana.
⚖️ Pitajte britanskog odvjetnika — £5
Jedna pravna stvar, početni pisani odgovor kvalificiranog britanskog odvjetnika u roku od 24 sata.
✉️ Letter Before Action — £5
Formalno pismo prije akcije na službenom memorandumu, sastavljeno za nekoliko minuta. Korak koji rješava većinu sporova pred sudom.