ขั้นตอนการโอนซื้อบ้านในสหราชอาณาจักร: ผู้ยื่นขอวีซ่าควรหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดหลัก 5 ประการนี้

หลังจากเก็บเงินมาหลายปี ในที่สุดฉันก็วางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ในสหราชอาณาจักร - แต่ในตอนแรกฉันก็ล้มเหลว: ตัวแทนเร่งเร้าให้คุณยื่นข้อเสนอภายในสามวัน ทนายความส่งเอกสารเป็นภาษาอังกฤษจำนวนหนึ่งซึ่งคุณไม่เข้าใจ ธนาคารถามคุณว่า "คุณได้เงินดาวน์มาจากไหน" และก่อนที่คุณจะรู้ตัว คุณถูกเรียกเก็บเงินเกินจำนวนหลายพันปอนด์ด้วย "ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติ"

ในสหราชอาณาจักร การซื้อบ้านไม่ใช่แค่การเซ็นสัญญาและจ่ายเงินเท่านั้น มีอุปสรรคที่เรียกว่า Conveyancing (กระบวนการทางกฎหมายการโอนอสังหาริมทรัพย์) ในระหว่างนั้น ขั้นตอนนี้ดำเนินไปอย่างราบรื่นหรือไม่จะเป็นตัวกำหนดโดยตรงว่าคุณจะได้รับกุญแจตรงเวลาหรือติดขัดกลางทางและใช้จ่ายเงินเพิ่ม วันนี้ผมจะมาอธิบายข้อผิดพลาด 5 ประการที่ผู้ยื่นขอวีซ่ามักจะพบเจอมากที่สุด

ขั้นตอนแรกในการซื้อบ้านในสหราชอาณาจักร: Conveyancing คืออะไรกันแน่?

พูดง่ายๆ ก็คือ Conveyancing คือชุดกระบวนการทางกฎหมายที่สมบูรณ์เพื่อโอนสิทธิ์ในทรัพย์สินตามกฎหมายของบ้านจากชื่อของผู้ขายไปยังคุณอย่างปลอดภัย บุคคลที่รับผิดชอบในเรื่องนี้เรียกว่า Conveyancer หรือ Solicitor (ทนายความด้านการโอน)

กระบวนการทั้งหมดเริ่มต้นตั้งแต่เมื่อข้อเสนอของคุณได้รับการยอมรับจนถึงเมื่อคุณได้รับกุญแจ โดยปกติจะใช้เวลา 8 ถึง 14 สัปดาห์; หากคุณพบกับสิทธิการเช่า (สิทธิการเช่า) เครือหรือการค้นหาช้า ก็เป็นเรื่องปกติที่จะเลื่อนออกไปเป็น 16-20 สัปดาห์ มีเพียงสองโหนดหลักเท่านั้น:

📌 การแลกเปลี่ยนสัญญา : ธุรกรรมนี้มีผลผูกพันทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ คุณต้องจ่ายเงินมัดจำ 10% ตามปกติและตกลงวันที่แล้วเสร็จ
📌 เสร็จสิ้น (เสร็จสมบูรณ์) : ชำระยอดคงเหลือ โอนสิทธิ์ในทรัพย์สินแล้ว และคุณจะได้รับกุญแจ ระยะเวลาเฉลี่ยตั้งแต่ต่ออายุสัญญาจนแล้วเสร็จคือ 1 สัปดาห์

การแจ้งเตือนที่สำคัญ: ก่อนที่ จะเปลี่ยนสัญญา ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถย้อนกลับไปได้ในวันที่ นี่ก็เป็นที่มาของหลุมพราง "การขึ้นราคา" ในภายหลังด้วย

หลุมพราง 1: การทบทวน "แหล่งเงินทุน" (AML) สำหรับผู้ถือวีซ่าที่จะซื้อบ้าน

นี่คือจุดที่ผู้ซื้อชาวจีนมักจะติดอยู่ ตามข้อบังคับการป้องกันการฟอกเงิน (AML) ของอังกฤษ ทนายความและธนาคารมีหน้าที่ตรวจสอบแหล่งที่มาทางกฎหมายของ (แหล่งที่มาของกองทุน) ของเงินทุนที่คุณซื้อเพื่อซื้อบ้าน เงินดาวน์จำนวนมากที่ส่งมาจากจีนเกือบจะถูกตั้งคำถามอย่างแน่นอน

สิ่งที่พวกเขาต้องการไม่ใช่แค่ "เงินของฉันเอง" แต่เป็นหลักฐานที่สมบูรณ์ เช่น ต้นขั้วการจ่ายเงิน ใบแจ้งยอดธนาคาร หลักฐานการขายหุ้น/บ้าน และหากเป็นของขวัญจากพ่อแม่ จดหมายของขวัญพร้อมหลักฐานแหล่งที่มาของเงินทุนจากผู้ปกครอง สื่อภาษาจีนมักจะต้องมีการแปลอย่างเป็นทางการ

คำแนะนำการปฏิบัติ: เริ่มเตรียมวัสดุทั้งหมด 3-6 เดือน ก่อนซื้อบ้าน พยายามโอนเงินเข้าบัญชีอังกฤษตามระเบียบการเพื่อ "ชำระ" เป็นระยะเวลาหนึ่ง อย่ารอให้ทนายความเร่งดำเนินการ หากขั้นตอนนี้ติดขัด ธุรกรรมทั้งหมดจะหยุดลง

หลุมพราง 2: ค่าบริการเพิ่มเติมสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ

เมื่อซื้อบ้านในอังกฤษและไอร์แลนด์เหนือ คุณจะต้องจ่ายอากรแสตมป์ SDLT (ภาษีที่ดิน Stamp Duty) วงเล็บภาษีมาตรฐานปัจจุบันสำหรับปี 2026 (บ้านหลังใหญ่ที่มีเจ้าของครอบครอง) คือ: 0% สำหรับจำนวนเงินที่น้อยกว่า 125,000 ปอนด์, 2% สำหรับ 125,000-250,000 ปอนด์, 5% สำหรับ 250,000-925,000 ปอนด์, 10% สำหรับ 925,000-1.5 ล้านปอนด์ และ 12% สำหรับมากกว่า 1.5 ล้านปอนด์ ผู้ซื้อครั้งแรกจะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านที่มีมูลค่าต่ำกว่า 300,000 ปอนด์

ผู้ถือวีซ่าควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับค่าธรรมเนียมสองประการ:

⚠️ ค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศ 2% : ในช่วง 12 เดือนก่อนที่จะซื้อบ้าน หากคุณอยู่ในสหราชอาณาจักรเป็นเวลาน้อยกว่า 183 วัน คุณจะถือเป็น "ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่" และ 2% จะถูกบวกเพิ่มในแต่ละกลุ่มภาษี
⚠️ คิดค่าบริการทรัพย์สินเพิ่มเติม 5% : หากมีที่อยู่อาศัยอื่นในชื่ออยู่แล้ว (รวมถึงในต่างประเทศ) จะมีการบวก 5% ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2024

สิ่งที่โหดร้ายที่สุดคือการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสองรายการของ สามารถซ้อนทับกับ ได้: หากบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้านในประเทศจีนและเพิ่งมาถึงสหราชอาณาจักรเมื่อไม่ถึงหกเดือนที่ผ่านมาซื้อบ้าน เขาจะต้องจ่ายเพิ่ม 7% จากอัตราภาษีมาตรฐาน สำหรับบ้านมูลค่า 1 ล้านปอนด์ ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมทั้งสองนี้เพียงอย่างเดียวคือ 70,000 ปอนด์ ดังนั้น "ไม่ว่าฉันจะถือว่าเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่" และ "ไม่ว่าฉันจะถือว่าเป็นชุดที่สองหรือไม่" จะต้องได้รับการพิจารณาอย่างชัดเจนจากทนายความก่อนเขียน การสำแดง SDLT และการชำระภาษีจะต้องเสร็จสิ้นภายใน ภายใน 14 วันหลังจาก เสร็จสิ้น และทนายความจะจัดการในนามของคุณ