Proces převodu na nákup domu ve Spojeném království: Žadatelé o víza by se měli vyhnout těmto 5 hlavním nástrahám
Poté, co jsem několik let šetřil, jsem nakonec plánoval koupit byt ve Spojeném království – ale na první jsem selhal: agent vás vyzval, abyste do tří dnů předložili nabídku, právník poslal spoustu dokumentů v angličtině, kterým jste nerozuměli, banka se vás zeptala: „Kde jste vzali peníze na zálohu?“, a než jste se nadáli, byly vám přeúčtovány tisíce liber s „nerezidentem“.
Ve Spojeném království není koupě domu jen otázkou podpisu smlouvy a zaplacení peněz. Mezi tím je překážka zvaná Conveyancing (právní proces převodu nemovitostí) . Zda tento krok proběhne hladce nebo ne, přímo určuje, zda dostanete klíč včas, nebo se zaseknete na půli cesty a utratíte peníze navíc. Dnes vám vysvětlím každé z 5 úskalí, se kterými se žadatelé o víza nejčastěji setkávají.
První krok ke koupi domu ve Spojeném království: Co přesně je přeprava?
Jednoduše řečeno, Conveyancing je kompletní soubor právních postupů pro bezpečný převod zákonných vlastnických práv k domu ze jména prodávajícího na vaše. Osoba odpovědná za to se nazývá Conveyancer nebo Solicitor (právník pro doručování) .
Celý proces začíná od přijetí vaší nabídky až po získání klíčů. Normálně to trvá 8 až 14 týdnů; pokud narazíte na pronájem (pronajatý majetek), řetězec nebo je hledání pomalé, je také běžné odložit jej na 16-20 týdnů. Existují pouze dva základní uzly:
📌 Výměna smluv : Transakce je oficiálně právně závazná. Musíte zaplatit obvyklou 10% zálohu a dohodnout se na termínu dokončení.
📌 Dokončení (Dokončení) : Zůstatek je zaplacen, vlastnická práva jsou převedena a dostanete klíče. Průměrná doba od obnovení smlouvy po dokončení je 1 týden.
Klíčové připomenutí: Než změní smlouvu, kterákoli ze stran se může vrátit k . Odtud také později pramení úskalí „zdražení“.
Úskalí 1: Revize „zdrojových fondů“ (AML) pro držitele víz ke koupi domu
Zde čínští kupci s největší pravděpodobností uvíznou. Podle britských předpisů proti praní špinavých peněz (AML) jsou právníci a banky povinni ověřit právní zdroj (Source of Funds) finančních prostředků, které kupujete na koupi domu. Velká záloha odeslaná z Číny bude téměř jistě zpochybněna.
What they want is not just "my own money", but a complete chain of evidence: pay stubs, bank statements, proof of selling stocks/houses, and if a gift from parents, a gift letter plus proof of the source of funds from parents. Čínské materiály obvykle vyžadují úřední překlad .
Praktické rady: Začněte s přípravou všech materiálů 3-6 měsíců před koupí domu. Pokuste se převést peníze na britský účet v souladu s předpisy k "vyrovnání" po určitou dobu. Nečekejte, až vás právník uspěchá – pokud se tento krok zasekne, celá transakce se zastaví.
Úskalí 2: Příplatek za nerezidenty
Při koupi domu v Anglii a Severním Irsku musíte zaplatit kolkovné SDLT (Stamp Duty Land Tax) . Současná standardní daňová pásma pro rok 2026 (hlavní dům obývaný vlastníky) jsou: 0 % pro méně než 125 000 liber, 2 % pro 125 000–250 000 liber, 5 % pro 250 000–925 000 liber, 10 % pro 250 000–925 000 liber a 50 % pro 250 000–120 000 liber. 12 % za více než 1,5 milionu liber. První kupující jsou osvobozeni od daně u domů do 300 000 GBP.
Držitelé víz by měli věnovat zvláštní pozornost dvěma příplatkům:
⚠️ Příplatek pro nerezidenty 2%: Pokud během 12 měsíců před zakoupením domu zůstanete ve Spojeném království méně než 183 dní, budete považováni za „nerezidenta“ a ke každé daňové skupině budou přidána 2 %.
⚠️ Příplatek za ubytování 5 % : Pokud již existuje jiná rezidence pod tímto jménem (včetně zámoří), bude od 31. října 2024 přidáno 5 %.
Nejkrutější je, že dva příplatky lze překrývat s : pokud si dům koupí osoba, která vlastní dům v Číně a právě přijela do Spojeného království před méně než šesti měsíci, zaplatí navíc 7 % ze standardní daňové sazby. U domu za 1 milion liber jsou jen tyto dva příplatky 70 000 liber. Proto „zda jsem považován za nerezidenta“ a „zda jsem považován za druhou množinu“ musí před sepsáním jednoznačně určit právník. Prohlášení SDLT a platba daně musí být dokončena do do 14 dnů po dokončení a právník to za vás vyřídí.
Úskalí třetí: Skryté náklady na pronájem nemovitosti
Britské domy se dělí na Freehold (vlastní vlastnictví) a Leasehold (pronájem) . Většina bytů (bytů) je pronajatá - kupujete si právo "užívat na řadu let" a pozemek je stále ve vlastnictví svobodného vlastníka.
Zde leží průběžné náklady a riziko:
· Servisní poplatek (servisní poplatek) : Náklady na údržbu budovy se rok od roku mění. Při větších opravách přijde jednorázový účet v řádu tisíc liber kdykoliv;
· Ground Rent (Ground Rent) : The ground rent of new leases signed after June 30, 2022 must be "zero" (peppercorn), but the old lease may still have to be paid;
· Zbývající roky : Méně než 80 let výrazně ovlivní další prodej a hypotéku a obnova bude stát spoustu peněz.
Požádejte právníka, aby ověřil zbývající roky, historii poplatků za služby a případné nedoplatky v balíčku informací o nemovitosti LPE1. Tento balíček poskytuje vlastník nemovitosti a nemá zákonné časové omezení. Často bývá zpožděn o 4–6 týdnů a je největším zdrojem zpoždění v transakcích pronájmu.
Úskalí 4: Neprovádím všechna vyhledávání + Úskalí 5: Zdražování (Gazumping)
Pit 4 - Ušetřete poplatek za hledání a položte velký důl. prohledávání místních úřadů (Local Authority Search), prostředí, kanalizace a další průzkumy mohou zjistit, zda se dům nachází v plánovací červené linii, záplavové zóně a zda zde nejsou nelegální stavby. Někteří lidé to přeskakují, aby ušetřili peníze nebo spěchají, a nakonec si koupí problémový dům. Samotné hledání je také zdrojem velkých zpoždění. Některým radám trvá dosažení výsledků několik dní, zatímco jiným 4–6 týdnů. Nespěchejte na právníka, aby „rychle změnil smlouvu“ a tento krok přeskočte.
úskalí pět - někdo jiný zvýšil cenu, aby ho vypáčil před výměnou smlouvy. již dříve uvedl, že není právně závazný, dokud nebude smlouva obnovena. Je zcela možné, že se prodejce otočí a přijme kupujícího s vyšší nabídkou poté, co utratíte právní poplatky a poplatky za vyhledávání. Tomu se říká gazumping. Protiopatření: Podporujte proces co nejdříve, abyste zkrátili dobu trvání, zvažte nákup pojištění ochrany kupujícího domu, abyste zajistili náklady, a v případě potřeby vyjednat s prodejcem „uzavírací smlouvu“.
Vztah mezi koupí domu, vízem a trvalým pobytem
Mnoho držitelů víz se obává: Ovlivní koupě domu moji žádost o vízum nebo o trvalý pobyt ve Spojeném království (ILR)? Odpověď zní - koupě domu sama o sobě nezmění váš imigrační status, ani to není způsob, jak získat trvalé bydliště . Ale je tu jeden detail, kterému byste měli věnovat pozornost: zdroj finančních prostředků na koupi domu musí odpovídat vašim minulým daním a příjmům, aby nebyl nekonzistentní, když vaše budoucí žádost o ILR bude zahrnovat doložení finančních prostředků. Jak vypočítat počet dní mimo zemi (červená čára 180 dní)? Nevstupujte na frontu jen proto, že se vracíte do země vypořádat se s nemovitostmi.
💡 Pokud si nejste jisti průběhem svého trvalého pobytu, můžete použít 永居计算器 APP pro výpočet kumulativního počtu dní, kdy jste opustili zemi. Před koupí domu se podívejte a vraťte se domů. Nenechte si služební cestou zkazit pět let čekání.
Tento článek je pouze orientační. Obraťte se prosím na licencovaného právníka nebo registrovaného přepravce ohledně konkrétních záležitostí týkajících se nákupu domů a daní. Každý má jiný rezidentní status a kapitálová struktura a chybný odhad jedné věty může znamenat rozdíl v řádu desítek tisíc liber.
🏠 vypráví o vaší zkušenosti s koupí domu ve Spojeném království : S jakým úskalím jste se v procesu přepravy zasekli nejdéle – s kontrolou zdrojového fondu nebo kolkovným nerezidentem? Řekněte nám v sekci komentářů o svých zkušenostech s tím, jak vstoupit do nástrah nebo se jim vyhnout, a pomozte spolucestujícím, kteří si nemovitosti stále prohlížejí.
Pokud to považujete za užitečné, je přepošlete svým přátelům , kteří si také kupují dům ve Spojeném království a žádají o trvalý pobyt ve Spojeném království. Vyhnete se jedné pasti a ušetříte tisíce liber.