Процес на прехвърляне при закупуване на къща в Обединеното кралство: Кандидатите за виза трябва да избягват тези 5 основни клопки
След като спестявах в продължение на няколко години, най-накрая планирах да си купя апартамент в Обединеното кралство – но не успях в началото: агентът ви призова да направите оферта в рамките на три дни, адвокатът изпрати куп документи на английски, които не можете да разберете, банката ви попита „Откъде взехте парите за първоначалната вноска?“ и преди да се усетите, ви надвиха с хиляди лири с „допълнителна такса за нерезиденти“.
В Обединеното кралство закупуването на къща не е просто въпрос на подписване на договор и плащане на пари. Между тях има препятствие, наречено Conveyancing (правен процес по прехвърляне на недвижими имоти) . Дали тази стъпка върви гладко или не, пряко определя дали ще получите ключа навреме или ще заседнете наполовина и ще похарчите допълнителни пари. Днес ще обясня всеки от 5-те клопки, с които е най-вероятно да се сблъскат кандидатите за виза.
Първата стъпка към закупуване на къща в Обединеното кралство: Какво точно е Conveyancing?
Просто казано, Conveyancing е пълен набор от правни процедури за безопасно прехвърляне на законните права на собственост върху къщата от името на продавача на вашето. Лицето, отговорно за това, се нарича Conveyancer или Solicitor (адвокат по прехвърляне) .
Целият процес започва от момента, в който офертата ви бъде приета, до получаването на ключовете. Обикновено това отнема 8 до 14 седмици; ако срещнете лизинг (собственост на лизинг), верига или търсенето е бавно, също е обичайно да го отложите до 16-20 седмици. Има само два основни възела:
📌 Размяна на договори : Транзакцията е официално правно обвързваща. Трябва да платите обичайния депозит от 10% и да се договорите за дата на завършване.
📌 Завършване (Завършване) : Остатъкът е платен, правата на собственост се прехвърлят и вие получавате ключовете. Средното време от подновяване на договора до завършване е 1 седмица.
Ключово напомняне: Преди да промени договора, всяка от страните може да се върне към . Това е и източникът на „покачването на цените“ по-късно.
Клопка 1: Преглед на „Изходни средства“ (AML) за притежатели на виза за закупуване на къща
Това е мястото, където китайските купувачи най-вероятно ще заседнат. Според британските разпоредби за борба с прането на пари (AML), адвокатите и банките са длъжни да проверят законен източник (Източник на средства) на средствата, които купувате, за да закупите къща. Голямо авансово плащане, преведено от Китай, почти сигурно ще бъде поставено под въпрос.
Това, което те искат, не е просто „моите собствени пари“, а пълна верига от доказателства: квитанции за заплати, банкови извлечения, доказателство за продажба на акции/къщи и ако е подарък от родители, писмо за подарък плюс доказателство за източника на средства от родителите. Китайските материали обикновено изискват официален превод .
Практически предложения: Започнете да подготвяте всички материали 3-6 месеца преди да купите къща. Опитайте се да прехвърлите парите в британската сметка в съответствие с разпоредбите за „уреждане“ за определен период от време. Не чакайте адвокатът да ви бърза - ако тази стъпка се затрудни, цялата транзакция ще спре.
Клопка 2: Допълнителна такса за нерезиденти
Когато купувате къща в Англия и Северна Ирландия, трябва да платите гербов налог SDLT (Stamp Duty Поземлен данък) . Настоящите стандартни данъчни групи за 2026 г. (главна къща, заета от собственик) са: 0% за по-малко от 125 000 паунда, 2% за 125 000-250 000 паунда, 5% за 250 000-925 000 паунда, 10% за 925 000-1,5 милиона паунда и 12% за повече от 1,5 милиона паунда. Купувачите за първи път са освободени от данък за жилища под £300 000.
Притежателите на виза трябва да обърнат специално внимание на две допълнителни такси:
⚠️ Допълнителна такса за нерезидент 2%: През 12-те месеца преди закупуването на къщата, ако останете в Обединеното кралство за по-малко от 183 дни, ще се считате за „нерезидент“ и 2% ще бъдат добавени към всяка данъчна група.
⚠️ Допълнителна такса за собственост 5% : Ако вече има друго жилище под името (включително в чужбина), 5% ще бъдат добавени от 31 октомври 2024 г.
Най-жестокото е, че двете допълнителни такси от могат да бъдат насложени върху : ако човек, който притежава къща в Китай и току-що е пристигнал в Обединеното кралство преди по-малко от шест месеца, купи къща, той ще плати допълнително 7% върху стандартната данъчна ставка. За къща за £1 милион само тези две допълнителни такси са £70 000. Следователно „дали се считам за нерезидент“ и „дали се считам за втори набор“ трябва ясно да се определи от адвокат преди писане. SDLT декларацията и плащането на данъци трябва да бъдат попълнени в рамките на в рамките на 14 дни след попълването на и адвокат ще се справи с това от ваше име.
Клопка три: Скрити разходи за наемане на собственост
Британските къщи са разделени на Freehold (безплатна собственост) и Leasehold (наем) . Повечето апартаменти (апартаменти) са на лизинг - купувате правото да го "използвате за няколко години", а земята все още е собственост на свободния собственик.
Тук се крият текущите разходи и риск:
· Такса за обслужване (Такса за обслужване) : Разходите за поддръжка на сградата варират от година на година. По време на основен ремонт еднократната сметка от няколко хиляди паунда идва по всяко време;
· Наем на земя (Наем на земя) : Наемът на земя на нови договори за наем, подписани след 30 юни 2022 г., трябва да бъде „нула“ (пипер), но старият договор за наем все още може да трябва да бъде платен;
· Оставащи години : По-малко от 80 години ще повлияят значително на препродажбата и ипотеката, а подновяването ще струва много пари.
Помолете адвоката да провери оставащите години, историята на таксите за услуги и всички просрочени задължения в пакета с информация за собственост LPE1. Този пакет се предоставя от собственика на имота и няма законово ограничение във времето. Често се забавя с 4–6 седмици и е най-големият източник на забавяне при транзакциите за лизинг.
Клопка 4: Не се извършват всички търсения + Клопка 5: Намалена цена (Gazumping)
Яма 4 – Спестете таксата за търсене и поставете голяма мина. търсене на местни органи (Local Authority Search), околна среда, дренаж и други търсения могат да разберат дали къщата е в планираната червена линия, зона на наводнение и дали има незаконни строежи. Някои хора го пропускат, за да спестят пари или бързат, и в крайна сметка купуват проблемна къща. Самото търсене също е източник на големи забавяния. Някои съвети отнемат няколко дни, за да постигнат резултати, докато други отнемат 4–6 седмици. Не бързайте с адвоката да „промени бързо договора“ и пропуснете тази стъпка.
капан пет - някой друг е повишил цената, за да го отмъкне, преди да размени договора. каза преди, че не е правно обвързващ, докато договорът не бъде подновен. Напълно възможно е продавачът да се обърне и да приеме купувач с по-висока оферта, след като сте похарчили адвокатски такси и такси за търсене. Това се нарича газъмпинг. Противодействия: Популяризирайте процеса възможно най-скоро, за да съкратите периода на прозореца, помислете за закупуване на застраховка за защита на купувача на жилище, за да хеджирате разходите, и договорете „споразумение за блокиране“ с продавача, когато е необходимо.
Връзката между закупуване на къща, виза и постоянно пребиваване
Много притежатели на визи се притесняват: Ще се отрази ли закупуването на къща на моята виза или молба за постоянно пребиваване в Обединеното кралство (ILR)? Отговорът е - самото закупуване на къща не променя вашия имиграционен статут, нито е начин да получите постоянно пребиваване . Но има една подробност, на която трябва да обърнете внимание: източникът на средства за закупуване на къща трябва да съответства на вашите минали данъци и доходи, така че да не е непоследователно, когато бъдещата ви молба ILR включва доказателство за средства. Как да изчислим броя на дните извън страната (180-дневната червена линия)? Не стъпвайте на линията само защото се връщате в страната, за да се занимавате с недвижими имоти.
💡 Ако не сте сигурни за напредъка на вашето постоянно пребиваване, можете да използвате 永居计算器 APP, за да изчислите кумулативния брой дни, в които сте напуснали страната. Разгледайте, преди да купите къща и да се върнете у дома. Не позволявайте на командировката да съсипе пет години чакане.
Тази статия е само за справка. Моля, консултирайте се с лицензиран адвокат или регистриран превозвач за конкретна покупка на жилище и данъчни въпроси. Статусът на пребиваване и капиталовата структура на всеки са различни и погрешна преценка на едно изречение може да означава разлика от десетки хиляди лири.
🏠 говори за вашия опит при закупуването на къща в Обединеното кралство : С кой капан сте били заседнали най-дълго в процеса на прехвърляне - прегледът на изходния фонд или гербовият налог за нерезиденти? Разкажете ни в секцията за коментари за вашия опит да навлезете или да избегнете клопки и помогнете на други пътници, които все още търсят имоти.
Ако го намирате за полезно, моля, го препратете на вашите приятели , които също купуват къща в Обединеното кралство и кандидатстват за постоянно пребиваване в Обединеното кралство. Ще си спестите хиляди лири, като избегнете един капан.