Postopek prenosa za nakup hiše v Združenem kraljestvu: prosilci za vizum se morajo izogibati tem 5 glavnim pastem
Po večletnem varčevanju sem končno načrtoval nakup stanovanja v Združenem kraljestvu – a mi sprva ni uspelo: agent te je pozval, da oddaš ponudbo v treh dneh, odvetnik je poslal kup dokumentov v angleščini, ki jih nisi razumel, banka te je vprašala "Kje si dobil denar za polog?", in preden si se zavedel, so ti zaračunali za tisoče funtov preveč z "doplačilom za nerezidente".
V Združenem kraljestvu nakup hiše ni le stvar podpisa pogodbe in plačila denarja. Vmes je ovira, imenovana Conveyancing (pravni postopek prenosa nepremičnine) . Ne glede na to, ali bo ta korak potekal gladko ali ne, je neposredno odvisno, ali boste ključ dobili pravočasno ali pa boste obtičali na pol poti in porabili dodaten denar. Danes bom razložil vsako od 5 pasti, s katerimi se najverjetneje srečajo prosilci za vizum.
Prvi korak k nakupu hiše v Združenem kraljestvu: Kaj točno je prenos?
Preprosto povedano, prenos je popoln sklop pravnih postopkov za varen prenos zakonite lastninske pravice hiše s prodajalčevega imena na vaše. Oseba, odgovorna za to, se imenuje Conveyancer ali Solicitor (odvetnik za prenos) .
Celoten postopek se začne od trenutka, ko je vaša ponudba sprejeta, do trenutka, ko prejmete ključe. Običajno traja 8 do 14 tednov; če naletite na leasehold (leasehold property), verigo ali je iskanje počasno, je običajno tudi, da ga odložite na 16-20 tednov. Obstajata samo dve jedrni vozlišči:
📌 Izmenjava pogodb : Transakcija je uradno pravno zavezujoča. Plačati morate običajni 10-odstotni polog in se dogovoriti o datumu dokončanja.
📌 Dokončanje (Dokončanje) : Preostanek je plačan, lastninske pravice so prenesene in vi dobite ključe. Povprečni čas od podaljšanja pogodbe do zaključka je 1 teden.
Ključni opomnik: preden spremeni pogodbo, se lahko katera koli stranka vrne na . To je tudi vir kasnejše pasti "dviga cen".
Past 1: Pregled "izvornih sredstev" (AML) za imetnike vizuma za nakup hiše
Tu se najverjetneje zataknejo kitajski kupci. V skladu z britanskimi predpisi o preprečevanju pranja denarja (AML) so odvetniki in banke dolžni preveriti pravni vir (vir sredstev) sredstev, ki jih kupite za nakup hiše. Skoraj zagotovo bo vprašljivo veliko predplačilo, nakazano s Kitajske.
Kar hočejo, ni samo "moj lastni denar", ampak celotna veriga dokazov: plačilne liste, bančni izpiski, dokazila o prodaji delnic/hiš, in če gre za darilo od staršev, darilno pismo in dokazilo o izvoru sredstev od staršev. Kitajsko gradivo običajno zahteva uradni prevod .
Praktični predlogi: Začnite pripravljati vse materiale 3-6 mesecev pred nakupom hiše. Poskusite nakazati denar na britanski račun v skladu s predpisi za "poravnavo" za določen čas. Ne čakajte, da vas odvetnik prehiteva – če se ta korak zatakne, se bo celotna transakcija ustavila.
Past 2: doplačilo za nerezidente
Ko kupujete hišo v Angliji in na Severnem Irskem, morate plačati kolkovino SDLT (Stamp Duty zemljiški davek) . Trenutni standardni davčni razredi za leto 2026 (glavna hiša, ki jo uporablja lastnik) so: 0 % za manj kot 125.000 funtov, 2 % za 125.000–250.000 funtov, 5 % za 250.000–925.000 funtov, 10 % za 925.000–1,5 milijona funtov in 12 % za več kot 1,5 milijona funtov. Prvi kupci so oproščeni plačila davka za stanovanja pod 300.000 GBP.
Imetniki vizumov naj bodo še posebej pozorni na dve doplačilu:
⚠️ doplačilo za nerezidenta 2% : Če v 12 mesecih pred nakupom hiše ostanete v Združenem kraljestvu manj kot 183 dni, boste obravnavani kot "nerezident" in 2 % bosta dodana vsakemu davčnemu razredu.
⚠️ Dodatna nepremičninska doplačila 5 % : Če pod imenom že obstaja drugo prebivališče (vključno s tujino), bo od 31. oktobra 2024 dodanih 5 %.
Najbolj kruto je, da se dve dodatni dajatvi lahko prekrivata z : če oseba, ki ima hišo na Kitajskem in je prispela v Združeno kraljestvo pred manj kot šestimi meseci, kupi hišo, bo plačala dodatnih 7 % na standardno davčno stopnjo. Za 1 milijon funtov vredno hišo sta samo ti dve dodatki 70.000 funtov. Torej, "ali se štejem za nerezidenta" in "ali se štejem za drugi niz" mora odvetnik pred pisanjem jasno ugotoviti. Izjavo SDLT in plačilo davka je treba izpolniti v v 14 dneh po izpolnitvi , v vašem imenu pa bo to opravil odvetnik.
Tretja past: Skriti stroški najema nepremičnine
Britanske hiše so razdeljene na Freehold (freehold) in Leasehold (leasehold) . Večina stanovanj (stanovanj) je najemniških - kupite pravico do "uporabe za več let", zemljišče pa je še vedno last lastnika.
Tukaj so stalni stroški in tveganje:
· Storitveni stroški (Service Charge) : Stroški vzdrževanja stavbe nihajo iz leta v leto. Med večjimi popravili enkratni račun v višini več tisoč funtov pride kadar koli;
· Najemnina za zemljišče (Ground Rent) : Najemnina za zemljišče novih najemnih pogodb, podpisanih po 30. juniju 2022, mora biti "nič" (zrno popra), vendar bo staro najemno pogodbo morda vseeno treba plačati;
· Preostala leta : Manj kot 80 let bo močno vplivalo na nadaljnjo prodajo in hipoteko, obnova pa bo stala veliko denarja.
Prosite odvetnika, da preveri preostala leta, zgodovino plačil storitev in morebitne zaostanke v paketu z informacijami o nepremičnini LPE1. Ta paket zagotovi lastnik nepremičnine in ni zakonsko časovno omejen. Pogosto se zamuja za 4–6 tednov in je največji vir zamud pri transakcijah najema.
Past 4: Ne opravi vseh iskanj + Past 5: Nizka cena (Gazumping)
Jama 4 - Prihranite stroške iskanja in položite veliko mino. iskanje lokalnih organov (Local Authority Search), iskanje okolja, odvodnjavanje in druga iskanja lahko ugotovijo, ali je hiša v rdeči črti načrtovanja, poplavnem območju in ali obstajajo nezakonite gradnje. Nekateri ljudje to preskočijo, da prihranijo denar ali se jim mudi, in na koncu kupijo problematično hišo. Tudi samo iskanje je vir velikih zamud. Nekateri konziliji potrebujejo nekaj dni, da dosežejo rezultate, drugi pa 4–6 tednov. Ne hitite z odvetnikom, da "hitro spremeni pogodbo" in preskočite ta korak.
past pet - nekdo drug je zvišal ceno, da bi ga odvrnil, preden je zamenjal pogodbo. je prej rekel, da ni pravno zavezujoče, dokler se pogodba ne obnovi. Povsem možno je, da se bo prodajalec obrnil in sprejel kupca z višjo ponudbo, potem ko boste porabili pravne stroške in stroške iskanja. To se imenuje gazumping. Protiukrepi: spodbujajte postopek čim prej, da skrajšate obdobje okna, razmislite o nakupu zavarovanja za zaščito kupca stanovanja, da se zavarujete pred stroški, in se s prodajalcem pogajajte o "pogodbi o zaklepanju", ko je to potrebno.
Razmerje med nakupom hiše, vizumom in stalnim prebivališčem
Številni imetniki vizuma so zaskrbljeni: Ali bo nakup hiše vplival na mojo vlogo za vizum ali stalno prebivališče v Združenem kraljestvu (ILR)? Odgovor je - sam nakup hiše ne spremeni vašega priseljenskega statusa, niti ni način za pridobitev stalnega prebivališča . Toda obstaja ena podrobnost, na katero bi morali biti pozorni: vir sredstev za nakup hiše se mora ujemati z vašimi preteklimi davki in dohodki, tako da ne bo nedosledno, ko bo vaša prihodnja prijava ILR vključevala dokazilo o sredstvih. Kako izračunati število dni izven države (180-dnevna rdeča črta)? Ne stopite na mejo samo zato, ker se vračate v državo, da bi se ukvarjali z nepremičninami.
💡 Če niste prepričani o svojem napredku glede stalnega prebivališča, lahko uporabite 永居计算器 APP za izračun skupnega števila dni, ko ste zapustili državo. Pred nakupom hiše si oglejte in se vrnite domov. Naj vam poslovno potovanje ne pokvari pet let čakanja.
Ta članek je samo za referenco. Prosimo, posvetujte se z odvetnikom z licenco ali registriranim prevoznikom glede posebnih vprašanj glede nakupa stanovanja in davkov. Status rezidenta in kapitalska struktura vsakega sta različna in napačna ocena enega stavka lahko pomeni razliko v desettisoče funtov.
🏠 govori o vaši izkušnji z nakupom hiše v Združenem kraljestvu : S katero pastjo ste bili najdlje obtičali v postopku prenosa – s pregledom izvornega sklada ali z kolkovino za nerezidenta? V razdelku za komentarje nam povejte o svojih izkušnjah, ko ste stopili v pasti ali se jim izognili, in pomagajte sopotnikom, ki si še vedno ogledujejo nepremičnine.
Če se vam zdi koristno, ga prosim posredujte svojim prijateljem , ki prav tako kupujejo hišo v Združenem kraljestvu in zaprosijo za stalno prebivališče v Združenem kraljestvu. Z izogibanjem eni pasti boste prihranili na tisoče funtov.