Proses penghantaran untuk membeli rumah di UK: Pemohon visa harus mengelakkan 5 perangkap utama ini
Selepas menyimpan selama beberapa tahun, akhirnya saya bercadang untuk membeli sebuah apartmen di UK - tetapi saya gagal pada mulanya: ejen menggesa anda untuk membuat tawaran dalam masa tiga hari, peguam menghantar sekumpulan dokumen dalam bahasa Inggeris yang anda tidak faham, bank bertanya kepada anda "Di mana anda mendapat wang untuk bayaran muka?", dan sebelum anda menyedarinya, anda telah dikenakan bayaran berlebihan dengan beribu-ribu pound dengan surcaj "bukan".
Di UK, membeli rumah bukan hanya soal menandatangani kontrak dan membayar wang. Terdapat halangan yang dipanggil Conveyancing (proses undang-undang pemindahan hartanah) di antaranya. Sama ada langkah ini berjalan lancar atau tidak secara langsung menentukan sama ada anda mendapat kunci tepat pada masanya atau tersekat separuh jalan dan membelanjakan wang tambahan. Hari ini, saya akan menerangkan setiap satu daripada 5 masalah yang paling mungkin dihadapi oleh pemohon visa.
Langkah pertama untuk membeli rumah di UK: Apakah sebenarnya Conveyancing?
Ringkasnya, Conveyancing ialah satu set lengkap prosedur undang-undang untuk memindahkan hak milik undang-undang rumah dengan selamat daripada nama penjual kepada anda. Orang yang bertanggungjawab untuk ini dipanggil Conveyancer atau Solicitor (peguam penghantar) .
Keseluruhan proses bermula dari apabila tawaran anda diterima sehingga apabila anda mendapat kunci. Biasanya ia mengambil masa 8 hingga 14 minggu; jika anda menghadapi pegangan pajakan (harta pajakan), rantaian, atau carian adalah perlahan, ia juga lazim untuk menangguhkannya hingga 16-20 minggu. Hanya terdapat dua nod teras:
📌 Pertukaran Kontrak : Urus niaga secara rasmi mengikat secara sah. Anda perlu membayar deposit 10% biasa dan bersetuju pada tarikh penyiapan.
📌 Siap (Penyelesaian) : Baki dibayar, hak harta dipindahkan, dan anda mendapat kunci. Purata masa dari pembaharuan kontrak hingga siap adalah 1 minggu.
Peringatan penting: Sebelum menukar kontrak, mana-mana pihak boleh kembali pada . Ini juga punca perangkap "kenaikan harga" nanti.
Perangkap 1: Semakan "Source Funds" (AML) untuk pemegang visa membeli rumah
Di sinilah kemungkinan besar pembeli Cina akan terjebak. Menurut peraturan anti-pengubahan wang haram (AML) British, peguam dan bank diwajibkan untuk mengesahkan sumber sah (Sumber Dana) dana yang anda beli untuk membeli rumah. Bayaran muka yang besar yang dihantar dari China hampir pasti akan dipersoalkan.
Apa yang mereka mahukan bukan sekadar "wang saya sendiri", tetapi rangkaian bukti yang lengkap: stub gaji, penyata bank, bukti penjualan saham/rumah, dan jika hadiah daripada ibu bapa, surat hadiah ditambah bukti sumber dana daripada ibu bapa. Bahan Cina biasanya memerlukan terjemahan rasmi .
Cadangan praktikal: Mula sediakan semua bahan 3-6 bulan sebelum membeli rumah. Cuba pindahkan wang ke akaun British dengan mematuhi peraturan untuk "penyelesaian" untuk satu tempoh masa. Jangan tunggu peguam menyegerakan anda - jika langkah ini tersekat, keseluruhan transaksi akan terhenti.
Perangkap 2: Surcaj Bukan Pemastautin
Apabila membeli rumah di England dan Ireland Utara, anda perlu membayar duti setem SDLT (Stamp Duty Land Tax) . Kurungan cukai standard semasa untuk 2026 (rumah utama yang diduduki pemilik) ialah: 0% untuk kurang daripada 125,000 paun, 2% untuk 125,000-250,000 paun, 5% untuk 250,000-925,000 paun, 10% untuk 925,000 paun, 10% untuk 92,150,000,000 dan lebih. daripada 1.5 juta paun. Pembeli kali pertama dikecualikan daripada cukai untuk rumah di bawah £300,000.
Pemegang visa harus memberi perhatian khusus kepada dua surcaj:
⚠️ Surcaj bukan pemastautin 2%: Dalam tempoh 12 bulan sebelum membeli rumah, jika anda tinggal di UK kurang daripada 183 hari, anda akan dianggap sebagai "bukan pemastautin", dan 2% akan ditambahkan pada setiap kurungan cukai.
⚠️ Surcaj hartanah tambahan 5% : Jika sudah ada kediaman lain di bawah nama (termasuk di luar negara), 5% akan ditambah mulai 31 Oktober 2024.
Perkara yang paling kejam ialah dua surcaj boleh dikenakan pada : jika seseorang yang memiliki rumah di China dan baru tiba di UK kurang daripada enam bulan lalu membeli rumah, dia akan membayar tambahan 7% pada kadar cukai standard. Untuk rumah £1 juta, dua surcaj ini sahaja ialah £70,000. Oleh itu, "sama ada saya dianggap bukan pemastautin" dan "sama ada saya dianggap set kedua" mesti ditentukan dengan jelas oleh peguam sebelum menulis. Pengisytiharan SDLT dan pembayaran cukai mesti diselesaikan dalam tempoh dalam masa 14 hari selepas selesai, dan peguam akan mengendalikannya bagi pihak anda.
Perangkap Tiga: Kos Tersembunyi Pegangan Pajakan bagi Harta Pegangan Pajakan
Rumah British dibahagikan kepada Pegangan bebas (pegangan bebas) dan Pegangan pajakan (pegangan pajak) . Kebanyakan pangsapuri (flat) adalah pegangan pajak - anda membeli hak untuk "menggunakannya selama beberapa tahun", dan tanah itu masih dimiliki oleh pemegang bebas.
Di sini terletak perbelanjaan dan risiko yang berterusan:
· Caj Perkhidmatan (Caj Perkhidmatan) : Kos penyelenggaraan bangunan berubah-ubah dari tahun ke tahun. Semasa pembaikan besar, bil satu kali sebanyak beberapa ribu paun datang pada bila-bila masa;
· Sewa Tanah (Sewa Tanah) : Sewa tanah bagi pajakan baharu yang ditandatangani selepas 30 Jun 2022 mestilah "sifar" (peppercorn), tetapi pajakan lama mungkin masih perlu dibayar;
· Tahun yang tinggal : Kurang daripada 80 tahun akan mempengaruhi penjualan semula dan gadai janji, dan pembaharuan akan menelan belanja yang banyak.
Minta peguam untuk mengesahkan baki tahun, sejarah yuran perkhidmatan dan sebarang tunggakan dalam pakej maklumat hartanah LPE1. Pakej ini disediakan oleh pemilik hartanah dan tidak mempunyai had masa yang sah. Ia sering ditangguhkan selama 4–6 minggu dan merupakan punca kelewatan terbesar dalam urus niaga pegangan pajak.
Perangkap 4: Tidak melakukan semua carian + Perangkap 5: Berharga (Gazumping)
Pit 4 - Simpan yuran carian dan letakkan lombong besar. carian pihak berkuasa tempatan (Carian Pihak Berkuasa Tempatan), persekitaran, saliran dan carian lain boleh mengetahui sama ada rumah itu berada dalam garis merah perancangan, zon banjir, dan sama ada terdapat pembinaan haram. Sesetengah orang melangkaunya untuk menjimatkan wang atau tergesa-gesa, dan akhirnya membeli rumah bermasalah. Carian itu sendiri juga merupakan punca kelewatan besar. Sesetengah majlis mengambil masa beberapa hari untuk menghasilkan keputusan, manakala yang lain mengambil masa 4-6 minggu. Jangan tergesa-gesa peguam untuk "tukar kontrak dengan cepat" dan langkau langkah ini.
Perangkap lima - orang lain menaikkan harga untuk menghalangnya sebelum menukar kontrak. berkata sebelum ini bahawa ia tidak mengikat secara sah sehingga kontrak diperbaharui. Kemungkinan besar penjual akan berpaling dan menerima pembeli dengan tawaran yang lebih tinggi selepas anda menghabiskan yuran guaman dan yuran carian. Ini dipanggil gazumping. Tindakan balas: Galakkan proses secepat mungkin untuk memendekkan tempoh tetingkap, pertimbangkan untuk membeli insurans perlindungan pembeli rumah untuk melindung nilai kos, dan berunding dengan "perjanjian kunci masuk" dengan penjual apabila perlu.
Hubungan antara membeli rumah, visa dan kediaman tetap
Ramai pemegang visa bimbang: Adakah pembelian rumah akan menjejaskan permohonan visa atau kediaman tetap UK (ILR) saya? Jawapannya - membeli rumah itu sendiri tidak mengubah status imigresen anda, dan juga bukan satu cara untuk mendapatkan kediaman tetap . Tetapi ada satu perincian yang perlu anda perhatikan: sumber dana untuk membeli rumah mesti sepadan dengan cukai dan pendapatan anda yang lalu, supaya ia tidak akan menjadi tidak konsisten apabila permohonan ILR masa depan anda melibatkan bukti dana. Bagaimana untuk mengira bilangan hari keluar negara (garis merah 180 hari)? Jangan melangkah ke talian hanya kerana anda pulang ke negara untuk berurusan dengan hartanah.
💡 Jika anda tidak pasti tentang kemajuan kediaman tetap anda, anda boleh menggunakan 永居计算器 APP untuk mengira bilangan kumulatif hari anda telah meninggalkan negara ini. Tengok dulu sebelum beli rumah dan balik rumah. Jangan biarkan perjalanan perniagaan merosakkan lima tahun menunggu.
Artikel ini adalah untuk rujukan sahaja. Sila rujuk peguam berlesen atau pembawa berdaftar untuk pembelian rumah dan isu cukai tertentu. Status pemastautin dan struktur modal setiap orang adalah berbeza, dan salah menilai satu ayat mungkin bermakna perbezaan berpuluh ribu pound.
🏠 bercakap tentang pengalaman anda membeli rumah di UK : Perangkap manakah yang paling lama anda terperangkap dalam proses Penghantaran - semakan dana sumber atau duti setem bukan pemastautin? Beritahu kami di bahagian komen tentang pengalaman anda melangkah ke dalam atau mengelakkan perangkap, dan bantu rakan pengembara yang masih melihat hartanah.
Jika anda rasa ia berguna, sila majukan kepada rakan anda yang juga membeli rumah di UK dan memohon untuk kediaman tetap di UK. Anda akan menjimatkan beribu-ribu pound dengan mengelakkan satu perangkap.