Proces prijenosa za kupnju kuće u Ujedinjenom Kraljevstvu: podnositelji zahtjeva za vizu trebali bi izbjegavati ovih 5 glavnih zamki
Nakon nekoliko godina štednje, konačno sam planirao kupiti stan u Ujedinjenom Kraljevstvu - ali isprva nisam uspio: agent vas je pozvao da date ponudu u roku od tri dana, odvjetnik je poslao hrpu dokumenata na engleskom koje niste mogli razumjeti, banka vas je pitala "Odakle vam novac za predujam?", i prije nego što ste shvatili, naplatili su vam tisuće funti više s "doplatom za nerezidente".
U Velikoj Britaniji kupnja kuće nije samo stvar potpisivanja ugovora i plaćanja novca. Postoji prepreka koja se zove Conveyancing (pravni postupak prijenosa nekretnina) između. Hoće li ovaj korak proći glatko ili ne izravno određuje hoćete li dobiti ključ na vrijeme ili ćete zapeti na pola puta i potrošiti dodatni novac. Danas ću objasniti svaku od 5 zamki s kojima će se podnositelji zahtjeva za vizu najvjerojatnije susresti.
Prvi korak do kupnje kuće u Ujedinjenom Kraljevstvu: Što je točno prijenos?
Jednostavno rečeno, prijenos je kompletan skup pravnih postupaka za siguran prijenos zakonskih vlasničkih prava kuće s prodavateljevog imena na vaše. Osoba odgovorna za ovo zove se Conveyancer ili Solicitor (odvjetnik za prijenos) .
Cijeli proces počinje od trenutka kada je vaša ponuda prihvaćena do trenutka kada dobijete ključeve. Obično je potrebno 8 do 14 tjedana; ako naiđete na leasehold (vlasništvo u zakupu), lanac ili je pretraga spora, također je uobičajeno odgoditi je na 16-20 tjedana. Postoje samo dva osnovna čvora:
📌 Razmjena ugovora : Transakcija je službeno pravno obvezujuća. Morate platiti uobičajeni depozit od 10% i dogovoriti datum završetka.
📌 Završetak (Završetak) : Ostatak je plaćen, vlasnička prava su prenesena, a vi dobivate ključeve. Prosječno vrijeme od obnove ugovora do završetka je 1 tjedan.
Ključni podsjetnik: Prije nego što promijeni ugovor, bilo koja se strana može vratiti na . Ovo je također izvor kasnije zamke "poskupanja".
Zamka 1: Pregled "izvornih sredstava" (AML) za nositelje vize za kupnju kuće
Tu će kineski kupci najvjerojatnije zapeti. Prema britanskim propisima protiv pranja novca (AML), odvjetnici i banke dužni su provjeriti pravni izvor (izvor sredstava) sredstava koja kupujete za kupnju kuće. Velika predujam doznačena iz Kine gotovo će sigurno biti upitna.
Ono što žele nije samo "moj vlastiti novac", već kompletan lanac dokaza: isplate, bankovni izvodi, dokaz o prodaji dionica/kuća, a ako je dar od roditelja, darovno pismo plus dokaz o izvoru sredstava od roditelja. Kineski materijali obično zahtijevaju službeni prijevod .
Praktični prijedlozi: Počnite pripremati sve materijale 3-6 mjeseci prije kupnje kuće. Pokušajte prebaciti novac na britanski račun u skladu s propisima za "nagodbu" na određeno vrijeme. Nemojte čekati da vas odvjetnik požuruje - ako ovaj korak zapne, cijela će se transakcija zaustaviti.
Zamka 2: Nadoplata za nerezidente
Kada kupujete kuću u Engleskoj i Sjevernoj Irskoj, morate platiti biljegovinu SDLT (Stamp Duty zemljišni porez) . Trenutačni standardni porezni razredi za 2026. (glavna kuća u vlasništvu vlasnika) su: 0% za manje od 125.000 funti, 2% za 125.000-250.000 funti, 5% za 250.000-925.000 funti, 10% za 925.000-1,5 milijuna funti i 12% za više od 1,5 milijuna funti. Kupci koji prvi put kupuju oslobođeni su poreza za kuće ispod 300.000 funti.
Nositelji vize trebaju obratiti posebnu pozornost na dvije doplate:
⚠️ doplata za nerezidenta 2%: U 12 mjeseci prije kupnje kuće, ako ostanete u Ujedinjenom Kraljevstvu manje od 183 dana, smatrat ćete se "nerezidentom", a 2% će se dodati svakom poreznom razredu.
⚠️ Dodatna naknada za nekretninu 5% : Ako već postoji drugo prebivalište pod tim imenom (uključujući inozemstvo), 5% će se dodati od 31. listopada 2024.
Najokrutnija stvar je što se dva dodatka od mogu preklopiti na : ako osoba koja posjeduje kuću u Kini i tek je stigla u UK prije manje od šest mjeseci kupi kuću, platit će dodatnih 7% na standardnu poreznu stopu. Za kuću od milijun funti, samo ove dvije nadoplate iznose 70.000 funti. Stoga, "smatram li se nerezidentom" i "smatram li se drugom grupom" odvjetnik mora jasno odrediti prije pisanja. SDLT deklaracija i plaćanje poreza moraju biti dovršeni unutar u roku od 14 dana nakon što je dovršeno, a odvjetnik će to obaviti u vaše ime.
Treća zamka: Skriveni troškovi zakupljene imovine
Britanske kuće dijele se na Freehold (slobodno vlasništvo) i Leasehold (zakup) . Većina stanova (stanova) je u najmu - kupujete pravo "korištenja nekoliko godina", a zemljište je i dalje u vlasništvu slobodnog vlasnika.
Ovdje leži tekući trošak i rizik:
· Naknada za uslugu (Naknada za uslugu) : Trošak održavanja zgrade varira iz godine u godinu. Tijekom velikih popravaka, jednokratni račun od nekoliko tisuća funti dolazi u bilo kojem trenutku;
· Najamnina za zemljište (Najamnina za zemljište) : Najamnina za zemljište novih ugovora o najmu potpisanih nakon 30. lipnja 2022. mora biti "nula" (papar u zrnu), ali stari ugovor o najmu možda će ipak morati biti plaćen;
· Preostale godine : Manje od 80 godina uvelike će utjecati na preprodaju i hipoteku, a obnova će koštati mnogo novca.
Zamolite odvjetnika da provjeri preostale godine, povijest naknada za usluge i sve zaostatke u LPE1 paketu podataka o imovini. Ovaj paket osigurava vlasnik nekretnine i nema zakonskog vremenskog ograničenja. Često se odgađa 4-6 tjedana i najveći je izvor kašnjenja u transakcijama zakupa.
Zamka 4: Ne vršite sva pretraživanja + Zamka 5: Precijenjen (Gazumping)
Jama 4 - Uštedite naknadu za pretraživanje i postavite veliku minu. pretraga lokalnih vlasti (Local Authority Search), pretraga okoliša, drenaža i druge pretrage mogu otkriti nalazi li se kuća u crvenoj liniji planiranja, zoni poplave i postoje li bespravne gradnje. Neki ljudi to preskoče kako bi uštedjeli novac ili su u žurbi i na kraju kupe problematičnu kuću. Sama potraga također je izvor velikih kašnjenja. Nekim vijećima potrebno je nekoliko dana za postizanje rezultata, dok je drugima potrebno 4-6 tjedana. Nemojte požurivati odvjetnika da "brzo promijeni ugovor" i preskočite ovaj korak.
peta zamka - netko je povisio cijenu kako bi ga odvukao prije razmjene ugovora. je prije rekao da nije pravno obvezujući dok se ugovor ne obnovi. Sasvim je moguće da će se prodavatelj okrenuti i prihvatiti kupca s višom ponudom nakon što potrošite pravne troškove i naknade za pretraživanje. To se zove gazumping. Protumjere: Promovirajte proces što je prije moguće kako biste skratili razdoblje prozora, razmislite o kupnji osiguranja za zaštitu kupca kuće kako biste zaštitili troškove i pregovarajte o "ugovoru o zaključavanju" s prodavateljem kada je to potrebno.
Odnos između kupnje kuće, vize i stalnog boravka
Mnogi nositelji vize su zabrinuti: hoće li kupnja kuće utjecati na moj zahtjev za vizu ili stalni boravak u UK (ILR)? Odgovor je - sama kupnja kuće ne mijenja vaš imigracijski status, niti je to način da dobijete stalni boravak . Ali postoji jedan detalj na koji biste trebali obratiti pozornost: izvor sredstava za kupnju kuće mora odgovarati vašim prošlim porezima i prihodima, tako da neće biti nedosljedno kada vaša buduća ILR prijava uključuje dokaz o sredstvima. Kako izračunati broj dana izvan zemlje (crvena linija od 180 dana)? Nemojte stati na crtu samo zato što se vraćate u zemlju da biste se bavili nekretninama.
💡 Ako niste sigurni u svoj napredak oko stalnog boravka, možete koristiti 永居计算器 APP da izračunate kumulativni broj dana koji ste napustili zemlju. Pogledajte prije kupnje kuće i vratite se kući. Ne dopustite da poslovno putovanje uništi pet godina čekanja.
Ovaj je članak samo za referencu. Posavjetujte se s ovlaštenim odvjetnikom ili registriranim prijevoznikom za specifična pitanja kupnje kuće i poreza. Svačiji status rezidenta i struktura kapitala su različiti, a pogrešna procjena jedne rečenice može značiti razliku od desetaka tisuća funti.
🏠 govori o vašem iskustvu s kupnjom kuće u Ujedinjenom Kraljevstvu : S kojom ste zamkom bili najduže zaglavljeni u procesu prijenosa - pregled izvornog fonda ili porez na biljeg za nerezidenta? Recite nam u odjeljku za komentare o svom iskustvu ulaženja u zamke ili izbjegavanja zamki i pomozite suputnicima koji još uvijek traže nekretnine.
Ako smatrate korisnim, molimo proslijedite ga svojim prijateljima koji također kupuju kuću u UK i podnose zahtjev za stalni boravak u UK. Uštedjet ćete tisuće funti izbjegavanjem jedne zamke.