คุณต้องจ่ายภาษีเท่าไรเมื่อซื้อบ้านในสหราชอาณาจักร? ผู้ซื้อต่างชาติจ่ายเพิ่ม 2% ข้อผิดพลาด 4 ข้อนี้ต้องหลีกเลี่ยง

สำหรับอพาร์ทเมนต์สองห้องนอนมูลค่า 500,000 ปอนด์ในลอนดอน ชาวอังกฤษจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 15,000 ปอนด์ แต่จะเป็นอย่างไรหากคุณถือวีซ่าแรงงานทักษะและอยู่ในสหราชอาณาจักรน้อยกว่า 183 วันในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา? ยินดีด้วย คุณจะได้รับเงินเพิ่มอีก 10,000 ปอนด์ - เพียงเพราะสถานะภาษีของคุณถือเป็น "ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ"

เมื่อคนจีนซื้อบ้านในสหราชอาณาจักร พวกเขาไม่เพียงต้องเผชิญกับเงินดาวน์ เงินกู้ และราคาบ้านเท่านั้น แต่ยังต้องเผชิญกับระบบภาษีที่ซับซ้อนและน่ากังวลอีกด้วย Oในวันนี้ในเดือนพฤษภาคม 2026 กฎระเบียบด้านภาษีของสหราชอาณาจักรสำหรับผู้ซื้อต่างประเทศมีความเข้มงวดมากกว่าเมื่อก่อน : อากรแสตมป์จะถูกเรียกเก็บเพิ่มเติม 2%, ภาษีกำไรจากการขายหุ้นจะต้องประกาศภายใน 60 วัน, ภาษีมรดกคือ 40% สำหรับการซื้อที่มีมูลค่ามากกว่า 325,000 ปอนด์... กฎเหล่านี้จะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหลายหมื่นปอนด์หากคุณไม่ระวัง

บทความนี้ใช้จำนวนจริงและสถานการณ์จริงเพื่อแจกแจงขั้นตอนทั้งหมดในการซื้อบ้านในสหราชอาณาจักรและความรับผิดชอบด้านภาษีของชาวต่างชาติ ช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงกับดักที่ "ถูกกฎหมายแต่มีราคาแพง"

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรมักจะใช้เวลา 8-12 สัปดาห์นับจากการยอมรับข้อเสนอจนกระทั่งเสร็จสิ้น แต่วงจรจริงสำหรับผู้ซื้อต่างประเทศมักจะนานกว่านั้นเนื่องจากการยืนยันตัวตน (AML) และหลักฐานแหล่งที่มาของเงินทุน กระบวนการทั้งหมดแบ่งออกเป็นหกขั้นตอนหลัก:

1️⃣ ทนายความ (ผู้ขนส่ง)

ค่าธรรมเนียมทนายความโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1,474 ปอนด์ในสหราชอาณาจักร แต่อาจสูงถึง 3,000 ปอนด์ในลอนดอน ผู้ซื้อจากต่างประเทศจะต้องผ่านการตรวจสอบการป้องกันการฟอกเงิน (AML) และจัดเตรียมหนังสือเดินทาง หลักฐานที่อยู่ในต่างประเทศ และเอกสารแหล่งที่มาของเงินทุน (เช่น ใบแจ้งยอดธนาคาร แบบฟอร์มภาษี ใบเสร็จรับเงินการขายทรัพย์สิน)

2️⃣ การสอบสวนและค้นหาสิทธิในทรัพย์สิน (การค้นหา)

การสืบสวนเหล่านี้อาจใช้เวลานานถึงหกสัปดาห์ และรวมถึงการค้นหาของหน่วยงานท้องถิ่น (การอนุญาตการวางแผน ข้อจำกัดของถนน) การค้นหาด้านสิ่งแวดล้อม (ความเสี่ยงจากน้ำท่วม ที่ดินที่ปนเปื้อน) การค้นหาบริการน้ำ และอื่นๆ การค้นพบที่ผิดปกติใดๆ อาจทำให้การทำธุรกรรมล่าช้าหรือทำให้ผู้ซื้อถอนตัวออกไป

3️⃣ การอนุมัติสินเชื่อ

โดยทั่วไปผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องวางเงินมัดจำ 25%-40% ในขณะที่คนในท้องถิ่นในสหราชอาณาจักรต้องการเพียง 5%-10% เท่านั้น ในเดือนมกราคม 2569 อัตราดอกเบี้ยจำนองต่างประเทศมักจะสูงกว่าคนในท้องถิ่น 0.5%-1.5% โดยส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 5%-6.5% การอนุมัติสินเชื่อใช้เวลาประมาณ 2-4 สัปดาห์

4️⃣การแลกเปลี่ยนสัญญา

การแลกเปลี่ยนสัญญามักใช้เวลา 2-3 สัปดาห์ โดยทนายความของผู้ซื้อและผู้ขายจะแลกเปลี่ยนสำเนาที่ลงนาม ซึ่ง ณ จุดนี้ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินมัดจำ (ปกติ 10% ของราคาบ้าน) นับจากนี้เป็นต้นไป สัญญาจะมีผลผูกพันตามกฎหมาย และฝ่ายใดก็ตามที่ละเมิดสัญญาจะต้องรับผิดในการชดใช้ค่าเสียหาย

5️⃣ การส่งมอบเสร็จสมบูรณ์ (เสร็จสมบูรณ์)

ในวันที่ดำเนินการเสร็จสิ้น ทนายความจะโอนยอดคงเหลือให้กับผู้ขาย ชำระอากรแสตมป์ ลงทะเบียนข้อมูลของเจ้าของใหม่กับสำนักทะเบียนที่ดิน และผู้ซื้อจะได้รับกุญแจ กระบวนการทั้งหมดสิ้นสุดที่นี่

⚠️ เคล็ดลับพิเศษสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ : ข้อมูลของรัฐบาลอังกฤษระบุว่ารอบการซื้อบ้านโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5 เดือน แต่การอนุมัติสินเชื่อและการตรวจสอบเอกสารอาจใช้เวลานานกว่านั้น โดยเฉพาะหากรายได้จากต่างประเทศ แนะนำให้เริ่มเตรียมหลักฐานการโอนเงินล่วงหน้า 3 เดือน

สหราชอาณาจักรกำหนดภาษีเพิ่มเติมจำนวนหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้าน "ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่" ซึ่งภาษีหลักคือ ภาษีแสตมป์ (Stamp Duty Land Tax, SDLT) ในเดือนพฤษภาคม 2569 โครงสร้างภาษีที่ผู้ซื้อต่างประเทศต้องเผชิญมีดังนี้:

📌 อัตราอากรแสตมป์พื้นฐาน (อังกฤษ/ไอร์แลนด์เหนือ)

ค่าอากรแสตมป์คำนวณตามราคาบ้าน: ส่วนที่ต่ำกว่า 125,000 ปอนด์ได้รับการยกเว้น ส่วนที่ระหว่าง 125,001-250,000 ปอนด์จะถูกเรียกเก็บที่ 2% ส่วนที่ระหว่าง 250,001-925,000 ปอนด์จะถูกเรียกเก็บที่ 5% และอื่นๆ สูงสุดที่ 12%

🚨 พิเศษ 2% สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2021 เป็นต้นไป ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรที่ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องชำระค่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม 2% เกณฑ์คือ: ผู้ซื้ออาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรเป็นเวลา 183 วันในช่วง 12 เดือนก่อนที่จะซื้อบ้านหรือไม่ "อยู่" ในสหราชอาณาจักรหมายถึงการอยู่ในสหราชอาณาจักรเมื่อสิ้นสุดวัน

ประเด็นสำคัญ : หากมีคนซื้อบ้านร่วมกันหลายคน ตราบใดที่หนึ่งในนั้นเป็นคนไม่มีถิ่นที่อยู่ ผู้ซื้อทั้งหมดจะต้องจ่ายภาษีในอัตราที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ นอกจากนี้ คำจำกัดความของคำว่า "ผู้พำนัก" ในที่นี้ไม่เกี่ยวอะไรกับวีซ่า สัญชาติ หรือสถานภาพการพำนักถาวร เพียงแต่เป็นจำนวนวันเท่านั้น

🏠 เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองใช่ไหม? บวก 5%

หากผู้ซื้อ (หรือคู่สมรสของเขาหรือเธอ) เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ทั่วโลกอยู่แล้ว จะมีการคิดค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 5% ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนี้จะเพิ่มขึ้นจาก 3% เป็น 5% มีผลใช้บังคับในวันที่ 31 ตุลาคม 2024

💡 กรณีจริง : เซียวหลี่ถือวีซ่าแรงงานทักษะและทำงานในสหราชอาณาจักรเป็นปีที่สองแล้ว เขาอาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรเป็นเวลา 170 วันในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา (เนื่องจากกลับไปเยี่ยมญาติที่จีน) เขาซื้ออพาร์ทเมนต์มูลค่า 2 ล้านปอนด์ในลอนดอนเพื่อเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (เขามีอยู่แล้วในจีน) การคำนวณภาษี: XX2ปปปป3ปป • อากรแสตมป์ขั้นพื้นฐาน: ประมาณ £153,750
• ค่าธรรมเนียมสำหรับชาวต่างชาติ 2%: 40,000
• คิดค่าบริการ 5% สำหรับบ้านหลังที่สอง: 100,000
รวม: 293,750 ปอนด์ (14.7% ของราคาบ้าน)
XX10ปป หากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่กำลังซื้อบ้านหลังที่สอง ค่าอากรแสตมป์อาจเกิน 300,000 ปอนด์ได้อย่างง่ายดาย

✅ ข่าวดี: สามารถขอคืนเงินได้

หากผู้ซื้ออาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรรวมเป็นเวลา 183 วันภายใน 365 วันหลังจากซื้อบ้าน เขาหรือเธอสามารถขอคืนเงินค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศ 2% ได้ ต้องส่งใบสมัครภายใน 2 ปีนับจากวันที่ซื้อบ้านเสร็จสิ้น นี่คือหน้าต่างการขอคืนภาษีที่ควรค่าแก่ความสนใจสำหรับชาวจีนที่ยื่นขอถิ่นที่อยู่ถาวร

การซื้อบ้านเป็นเพียงก้าวแรกเท่านั้น ความรับผิดชอบด้านภาษีในระหว่างขั้นตอนการถือครองและการขายก็มีภาระหนักไม่แพ้กัน

💷 ภาษีเงินได้ค่าเช่า

หากปล่อยทรัพย์สิน รายได้ค่าเช่าจะต้องเสียภาษีเงินได้ของสหราชอาณาจักร สหราชอาณาจักรมีข้อจำกัดในการหักดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับเจ้าของบ้านแต่ละราย ซึ่งสามารถหักได้ในอัตราภาษีพื้นฐานเท่านั้น (20%) ซึ่งมีผลกระทบต่อนักลงทุนที่มีเลเวอเรจมากกว่า ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศจะต้องประกาศรายได้ให้กับประเทศบ้านเกิดของตน และอาจต้องเผชิญกับการเก็บภาษีซ้ำซ้อน (สามารถเรียกร้องการบรรเทาทุกข์ได้ผ่านสนธิสัญญาภาษี)

📈 ภาษีกำไรจากการขายหุ้น (CGT)

เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ กำไรจากการขายหุ้นจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน: 18% สำหรับผู้เสียภาษีในอัตราพื้นฐาน และ 24% สำหรับผู้เสียภาษีในอัตราที่สูงกว่า - เช่นเดียวกับผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศ ในปีภาษี 2025/26 ค่าเผื่อกำไรจากการขายหุ้นจะอยู่ที่ 3,000 ปอนด์เท่านั้น (เพิ่มขึ้นจาก 12,300 ปอนด์ในปี 2022/23)

KEY : HMRC กำหนดให้ผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศต้องสำแดงและชำระภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินภายใน 60 วันหลังจากการขายทรัพย์สินเสร็จสิ้น โดยไม่คำนึงถึงสถานที่ตั้งของผู้ขาย การชำระล่าช้าจะมีโทษปรับและดอกเบี้ย

⚰️ ภาษีมรดก (IHT)

ทรัพย์สินในสหราชอาณาจักรต้องเสียภาษีมรดก โดยมีอัตราสูงถึง 40% ไม่ว่าเจ้าของจะอาศัยอยู่ที่ไหน การยกเว้นภาษีมรดกของสหราชอาณาจักรอยู่ที่ 325,000 ปอนด์ ในขณะที่การยกเว้นภาษีมรดกของรัฐบาลกลางของสหรัฐอเมริกานั้นสูงถึง 15 ล้านปอนด์ (ในปี 2569) ซึ่งหมายความว่าแม้ว่าคุณจะไม่ต้องเสียภาษีในสหรัฐอเมริกา คุณยังอาจต้องเผชิญกับการเรียกเก็บภาษีมรดกที่สูงในสหราชอาณาจักร

💡 ข้อเสนอแนะในการวางแผน : ผู้ซื้อในต่างประเทศมักจะใช้สินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้าน (แทนที่จะจำนองหลังจากชำระเงินเต็มจำนวน) เนื่องจากหนี้สามารถหักออกจากฐานภาษีมรดกได้ แต่เงินกู้จะต้องมาจากผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์ และการกู้ยืมจากเพื่อน ครอบครัว หรือบริษัทนอกอาณาเขตอาจถือเป็นสินทรัพย์ที่ต้องเสียภาษี

1. ระยะเวลาพำนักตามหลักคณิตศาสตร์ประกันภัย 183 วัน
ในช่วง 12 เดือนก่อนที่จะซื้อบ้าน พยายามตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรรวมเป็นเวลา 183 วัน เพื่อหลีกเลี่ยงการเรียกเก็บเงินเพิ่ม 2% สำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หากคุณซื้อบ้านไปแล้วอย่าลืมปฏิบัติตามมาตรฐานและขอคืนภาษีภายใน 365 วันนับจากวันสร้างเสร็จ คุณสามารถใช้ 永居计算器 APP เพื่อติดตามบันทึกรายการเข้าและออกได้อย่างแม่นยำ เพื่อหลีกเลี่ยงการคำนวณวันผิด

2. พิจารณาเจ้าของบ้านครั้งแรก
ผู้ซื้อครั้งแรกสามารถรับการลดหย่อนอากรแสตมป์ได้: ทรัพย์สินที่ต่ำกว่า 425,000 ปอนด์ไม่ต้องเสียภาษี และ 5% จะถูกเรียกเก็บจากทรัพย์สินระหว่าง 425,001 ถึง 625,000 ปอนด์ อย่างไรก็ตาม หากราคาบ้านเกิน 500,000 ปอนด์ จะไม่สามารถผ่อนผันได้ หากคู่สมรสหรือพ่อแม่ของคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก คุณอาจสูญเสียคุณสมบัติในการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก

3. เตรียมหลักฐานแหล่งที่มาของกองทุนล่วงหน้า
กฎระเบียบป้องกันการฟอกเงินจำเป็นต้องมีหลักฐานระบุตัวตน (หนังสือเดินทาง) หลักฐานที่อยู่ในต่างประเทศ และเอกสารประกอบโดยละเอียดเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินทุน (เช่น ใบแจ้งยอดธนาคาร การคืนภาษี ใบเสร็จรับเงินการขายทรัพย์สิน) การโอนเงินภายในประเทศจำเป็นต้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศล่วงหน้า และการโอนเงินจำนวนมากอาจต้องมีการชำระเงิน CHAPS (ค่าธรรมเนียมการจัดการอยู่ที่ 20-35 ปอนด์)

4. ระวังค่าใช้จ่ายในการถือครองที่ซ่อนอยู่
ภาษีสภาสหราชอาณาจักร (Council Tax) อยู่ที่ 1,500-3,000 ปอนด์ต่อปี และอาจเกิน 4,000 ปอนด์ในใจกลางลอนดอน ตั้งแต่เดือนเมษายน 2028 จะมีการเรียกเก็บภาษีสภามูลค่าสูงเพิ่มเติม (HVCTS) จากบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 2 ล้านปอนด์ หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง อย่าลืมนำค่าใช้จ่ายนี้ไปรวมไว้ในงบประมาณของคุณด้วย

ไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมายในการซื้อทรัพย์สินจากต่างประเทศในสหราชอาณาจักร และผู้คนทุกสัญชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างถูกกฎหมาย อย่างไรก็ตาม สหราชอาณาจักรได้ปิดช่องทางวีซ่านักลงทุนระดับ Tier 1 ในปี 2565 และการซื้อบ้านไม่สามารถแลกเป็นที่อยู่อาศัยหรือสัญชาติได้ นี่เป็นความเข้าใจผิดในหมู่ผู้ซื้อชาวจีนจำนวนมาก

ในการซื้อบ้านในสหราชอาณาจักร การวางแผนภาษีและการวางแผนเวลาก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน คำนวณ 183 วัน ทำความเข้าใจการแบ่งส่วนอากรแสตมป์ และเตรียมการส่งคืน CGT ล่วงหน้า รายละเอียดเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดว่าคุณจะประหยัดเงินได้หลายหมื่นปอนด์หรือจ่ายเพิ่มอีกหมื่นปอนด์โดยเปล่าประโยชน์

หากคุณกำลังพิจารณาที่จะซื้อบ้านหรือไม่แน่ใจเกี่ยวกับสถานะภาษีของคุณ ขอแนะนำให้ปรึกษาทนายความที่มีใบอนุญาต (คุณสามารถเพิ่มทนายความของเรา WeChat uklvshi) บทความนี้มีไว้เพื่อการอ้างอิงเท่านั้น โปรดปรึกษาทนายความมืออาชีพ สำหรับคำถามเฉพาะเจาะจง

หัวข้อเชิงโต้ตอบ : คุณประสบปัญหาด้านภาษีที่ไม่คาดคิดอะไรบ้างเมื่อซื้อบ้านในสหราชอาณาจักร ยินดีต้อนรับสู่การแบ่งปันประสบการณ์ของคุณในพื้นที่แสดงความคิดเห็นเพื่อช่วยให้ชาวจีนจำนวนมากขึ้นหลีกเลี่ยงการออกนอกเส้นทาง👇

แหล่งข้อมูล :

1. GOV.UK - อัตราภาษีที่ดิน Stamp Duty สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักร
https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents

2. GOV.UK - Stamp Duty ภาษีที่ดิน: อัตราทรัพย์สินที่อยู่อาศัย
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates

3. Kingsley Napley - ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักรสำหรับเจ้าของทรัพย์สินระหว่างประเทศ 2026
https://www.kingsleynapley.co.uk/insights/blogs/private-client-law-blog/

📚 แหล่งข้อมูล

·https://www.homewardlegal.co.uk/guides-advice/post/conveyancing-process-guide

· https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/conveyancing-made-easy-for-buyers/

· https://www.svetlovallp.com/buying-property-in-the-uk-as-a-foreign-buyer-a-guide-from-svetlova-llp/

· https://www.savills.co.uk/landing-pages/the-house-buying-process-explained.aspx