Jakou daň musíte zaplatit při koupi domu ve Spojeném království? Zahraniční kupující zaplatí o 2 % více, těmto 4 nástrahám je třeba se vyhnout

Za dvoupokojový byt v Londýně za 500 000 liber budou muset britští obyvatelé zaplatit kolkovné ve výši 15 000 liber. Ale co když máte vízum pro kvalifikované pracovníky a byli jste ve Spojeném království méně než 183 dní za posledních 12 měsíců? Gratulujeme, přijdete o 10 000 GBP navíc – jen proto, že váš daňový status je považován za „nerezidenta“.

Když si Číňané koupí dům ve Spojeném království, čelí nejen zálohám, půjčkám a cenám domů, ale také složitému a skličujícímu daňovému systému. V tento květnový den 2026 jsou daňové předpisy Spojeného království pro zahraniční kupující přísnější než dříve: Kolkovné je vybíráno o další 2 %, daň z kapitálových výnosů musí být přiznána do 60 dnů, dědická daň je 40 % pro nákupy nad 325 000 GBP, pokud si nedáte pozor... Tato pravidla vás budou stát desítky tisíc liber více.

Tento článek používá reálná čísla a praktické scénáře k rozebrání celého procesu koupě domu ve Spojeném království a daňových povinností cizinců, což vám pomůže vyhnout se těmto „legálním, ale drahým“ pastím.

Realitní transakce ve Spojeném království obvykle trvají 8–12 týdnů od přijetí nabídky do dokončení, ale skutečný cyklus pro zahraniční kupce je často delší kvůli ověření identity (AML) a prokázání zdroje finančních prostředků. Celý proces je rozdělen do šesti hlavních fází:

1️⃣ Advokát (Dopravce)

Poplatky za právního zástupce jsou ve Spojeném království v průměru 1 474 GBP, ale v Londýně mohou dosáhnout až 3 000 GBP. Zahraniční kupující musí projít kontrolami proti praní špinavých peněz (AML) a poskytnout pasy, doklad o zahraniční adrese a dokumenty o zdroji finančních prostředků (jako jsou bankovní výpisy, daňové formuláře, potvrzení o prodeji nemovitosti).

2️⃣ Vyšetřování vlastnických práv a vyhledávání (Vyhledávání)

Tato šetření mohou trvat až šest týdnů a zahrnují prohlídky místních úřadů (plánovací povolení, silniční omezení), environmentální prohlídky (riziko povodní, kontaminovaná půda), prohlídky vodohospodářských služeb a další. Jakákoli neobvyklá zjištění by mohla zpozdit transakci nebo způsobit, že kupující odstoupí.

3️⃣ Schválení půjčky

Zahraniční kupující obvykle požadují zálohu ve výši 25 %-40 %, zatímco místní obyvatelé Spojeného království potřebují pouze 5 %-10 %. V lednu 2026 jsou úrokové sazby zahraničních hypoték obvykle o 0,5–1,5 % vyšší než u místních obyvatel, většinou mezi 5–6,5 %. Schválení půjčky trvá přibližně 2-4 týdny.

4️⃣Výměna smluv

Výměna smluv obvykle trvá 2-3 týdny, přičemž právníci kupujícího a prodávajícího si vyměňují podepsané kopie, kdy kupující zaplatí zálohu (obvykle 10 % z ceny domu). Od tohoto okamžiku je smlouva právně závazná a každá strana, která smlouvu poruší, bude odpovědná za náhradu.

5️⃣ Kompletní dodávka (Dokončení)

V den dokončení právník převede zůstatek prodávajícímu, zaplatí kolkovné, zapíše údaje nového vlastníka do katastru nemovitostí a kupující získá klíč. Celý proces zde končí.

⚠️ Speciální tipy pro zahraniční kupce : Britská vládní data ukazují, že průměrný cyklus nákupu domů je 5 měsíců, ale schválení půjčky a ověření dokumentů může trvat déle, zvláště pokud příjem pochází ze zámoří. Doklad o finančních prostředcích se doporučuje začít připravovat 3 měsíce předem.

Spojené království uvaluje řadu dodatečných daní na "nerezidentní" kupce domů, jejichž jádrem je kolková daň ve výši (Stamp Duty Land Tax, SDLT) . V květnu 2026 je daňová struktura, které čelí zahraniční kupující, následující:

📌 Základní sazba kolkovného (Anglie/Severní Irsko)

Kolkovné se vypočítává na základě ceny domu: část nižší než 125 000 GBP je osvobozena, část mezi 125 001 £ – 250 000 GBP je vybírána ve výši 2 %, část mezi 250 001 – 925 000 GBP je vybírána ve výši 5 % a tak dále až do maximální výše 12 %.

🚨 Extra 2% pro zahraniční kupující

Od 1. dubna 2021 budou muset rezidenti mimo Spojené království kupující rezidenční nemovitosti zaplatit dodatečný 2% poplatek za kolkovné. Kritériem je: zda kupující žil ve Spojeném království 183 dní během 12 měsíců před koupí domu. „Pobyt“ ve Spojeném království je definován jako pobyt ve Spojeném království na konci dne.

Klíčový bod : Pokud si dům koupí více lidí společně, pokud jeden z nich není rezidentem, všichni kupující budou platit daň podle sazby nerezidenta. Navíc definice „rezidenta“ zde nemá nic společného s vízem, státní příslušností nebo statusem trvalého pobytu, pouze s počtem dní.

🏠 Vlastníte druhý domov? plus 5 %

Pokud kupující (nebo jeho manžel/ka) již vlastní jiné rezidenční nemovitosti po celém světě, bude účtován dodatečný 5% příplatek. Tento příplatek se od 31. října 2024 zvýší ze 3 % na 5 %.

💡 skutečný případ : Xiao Li je držitelem víza pro kvalifikovaného pracovníka a ve Spojeném království pracuje již druhým rokem. Za posledních 12 měsíců žil ve Spojeném království 170 dní (kvůli návratu do Číny za příbuznými). Koupil si byt za 2 miliony liber v Londýně jako investiční nemovitost (už jeden má v Číně). Výpočet daně:

• Základní kolkovné: přibližně 153 750 £4YY • Příplatek pro nerezidenty 2 %: 40 000 £
• 5% příplatek za druhý domov: 100 000 GBP
Celkem: 293 750 GBP (14,7 % z ceny domu)

Pokud si nerezident kupuje druhý domov, kolkovné může snadno přesáhnout 300 000 liber.

✅ Dobrá zpráva: vrácení peněz je možné

Pokud kupující žil ve Spojeném království celkem 183 dnů během 365 dnů po zakoupení domu, může požádat o vrácení 2% přirážky nerezidentům. Žádosti musí být podány do 2 let od data dokončení nákupu domu. Toto je okno pro vrácení daní, které si zaslouží pozornost pro Číňany, kteří žádají o trvalý pobyt.

Koupě domu je jen prvním krokem. Daňové povinnosti během fáze držení a prodeje jsou stejně těžké.

💷 Daň z příjmu z pronájmu

Pokud je nemovitost pronajata, příjem z pronájmu podléhá dani z příjmu ve Spojeném království. Spojené království má omezení na odpočet úroků z úvěru pro jednotlivé pronajímatele, které lze odečíst pouze při základní daňové sazbě (20 %), což má větší dopad na investory s pákovým efektem. Nerezidenti jsou také povinni přiznat příjem do své domovské země a mohou čelit dvojímu zdanění (úlevu lze uplatnit prostřednictvím daňových smluv).

📈 Daň z kapitálových výnosů (CGT)

Při prodeji nemovitosti podléhá kapitálový zisk dani z kapitálových výnosů: 18 % pro poplatníky se základní sazbou a 24 % pro poplatníky s vyšší sazbou – totéž platí pro nerezidenty. V daňovém roce 2025/26 činí příspěvek na kapitálové zisky pouze 3 000 GBP (z 12 300 GBP v roce 2022/23).

KEY : HMRC vyžaduje, aby nerezidenti přiznali a zaplatili daň z kapitálových výnosů do 60 dnů od dokončení prodeje nemovitosti, bez ohledu na umístění prodejce. Pozdní platba bude mít za následek sankce a úroky.

⚰️ Dědická daň (IHT)

Nemovitost ve Spojeném království podléhá dědické dani se sazbou až 40 % bez ohledu na to, kde vlastník žije. Osvobození od dědické daně ve Spojeném království je 325 000 GBP, zatímco osvobození od federální daně z dědictví v USA je až 15 milionů GBP (v roce 2026), což znamená, že i když v USA neplatíte žádnou daň, stále můžete ve Spojeném království čelit vysokému účtu na dědické dani.

💡 Plánovací návrh : Zámořští kupující často využívají hypoteční úvěry na nákup domů (spíše než hypotéku po úplném zaplacení), protože dluh lze odečíst od základu dědické daně. Půjčka však musí pocházet od komerčního věřitele a půjčky od přátel, rodiny nebo offshore společností lze považovat za zdanitelný majetek.

1. Pojistně-matematická doba zdržení 183 dnů
Během 12 měsíců před koupí domu se snažte ujistit, že jste ve Spojeném království žili celkem 183 dní, abyste se vyhnuli 2% přirážce pro nerezidenty. Pokud jste již koupili dům, nezapomeňte splnit normy a do 365 dnů od data dokončení požádejte o vrácení daně. Můžete použít 永居计算器 APP k přesnému sledování vstupních a výstupních záznamů, abyste se vyhnuli chybnému výpočtu dnů.

2. Zvažte prvního majitele domu
První kupující mohou využít úlevu od kolkovného: nemovitosti pod 425 000 GBP jsou osvobozeny od daně a 5 % se vybírá na nemovitosti mezi 425 001 a 625 000 GBP. Pokud však cena domu přesáhne 500 000 GBP, úleva není k dispozici. Pokud váš manžel nebo rodiče vlastní nemovitost po celém světě, můžete ztratit kvalifikaci pro první vlastnictví domu.

3. Připravte si doklad o zdroji prostředků předem
Předpisy proti praní špinavých peněz vyžadují doklad totožnosti (pas), doklad o zahraniční adrese a podrobnou dokumentaci zdroje finančních prostředků (jako jsou bankovní výpisy, daňová přiznání, potvrzení o prodeji nemovitosti). Tuzemské převody vyžadují pochopení devizových kontrol předem a velké převody mohou vyžadovat platbu CHAPS (manipulační poplatek 20–35 GBP).

4. Dejte si pozor na skryté náklady na držení
Obecní daň Spojeného království (Council Tax) je 1 500–3 000 GBP ročně a v centru Londýna může přesáhnout 4 000 GBP. Od dubna 2028 bude na domy v hodnotě více než 2 miliony GBP uvalena dodatečná daňová přirážka vysoké hodnoty (HVCTS). Pokud vlastníte nemovitost s vysokou hodnotou, nezapomeňte tyto náklady započítat do svého rozpočtu.

Ve Spojeném království neexistují žádná zákonná omezení na nákup nemovitostí v zahraničí a rezidenční nemovitosti mohou legálně nakupovat lidé jakékoli národnosti. Spojené království však v roce 2022 uzavřelo kanál investičních víz Tier 1 a nákup domu nelze vyměnit za bydliště nebo občanství – to je nedorozumění mezi mnoha čínskými kupci.

Při koupi domu ve Velké Británii je daňové plánování a plánování času stejně důležité. Spočítejte si 183 dní, pochopte segmentaci kolkovného a připravte si vratky CGT předem – tyto detaily určují, zda ušetříte desetitisíce liber, nebo zaplatíte desetitisíce liber zbytečně.

Pokud uvažujete o koupi domu nebo si nejste jisti svým daňovým statusem, doporučujeme poradit se s licencovaným právníkem (můžete přidat našeho právníka WeChat uklvshi). Tento článek je pouze orientační. S konkrétními dotazy se prosím obraťte na profesionálního právníka .

💬 Interaktivní téma : S jakými neočekávanými daňovými problémy jste se setkali při koupi domu ve Spojeném království? Vítejte, abyste se podělili o své zkušenosti v oblasti komentářů, abyste pomohli více Číňanům vyhnout se objížďkám 👇

Zdroj dat :

1. GOV.UK – Sazby Stamp Duty pozemkové daně pro nerezidenty Spojeného království
https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents

2. GOV.UK - Stamp Duty Pozemková daň: Sazby za obytné nemovitosti
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates

3. Kingsley Napley – daň z nemovitostí ve Spojeném království pro mezinárodní vlastníky nemovitostí 2026
https://www.kingsleynapley.co.uk/insights/blogs/private-client-law-blog/

📚 Zdroj dat

·https://www.homewardlegal.co.uk/guides-advice/post/conveyancing-process-guide

· https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/conveyancing-made-easy-for-buyers/

· https://www.svetlovallp.com/buying-property-in-the-uk-as-a-foreign-buyer-a-guide-from-svetlova-llp/

· https://www.savills.co.uk/landing-pages/the-house-buying-process-explained.aspx