Wie viel Steuern müssen Sie beim Kauf eines Hauses in Großbritannien zahlen? Ausländische Käufer zahlen 2 % mehr, diese 4 Fallstricke gilt es zu vermeiden

Für eine Londoner Zwei-Zimmer-Wohnung im Wert von 500.000 Pfund müssen britische Einwohner 15.000 Pfund Stempelsteuer zahlen. Was aber, wenn Sie ein Facharbeitervisum besitzen und sich in den letzten 12 Monaten weniger als 183 Tage im Vereinigten Königreich aufgehalten haben? Herzlichen Glückwunsch, Sie zahlen 10.000 £ mehr – nur weil Ihr Steuerstatus als „Nichtansässiger“ gilt.

Wenn Chinesen im Vereinigten Königreich ein Haus kaufen, müssen sie sich nicht nur mit Anzahlungen, Krediten und Immobilienpreisen auseinandersetzen, sondern auch mit einem komplexen und entmutigenden Steuersystem. An diesem Tag im Mai 2026 sind die britischen Steuervorschriften für ausländische Käufer strenger als zuvor: Die Stempelsteuer wird zusätzlich um 2 % erhoben, die Kapitalertragssteuer muss innerhalb von 60 Tagen erklärt werden, die Erbschaftssteuer beträgt 40 % für Käufe über 325.000 £ ... Diese Regeln werden Sie Zehntausende Pfund mehr kosten, wenn Sie nicht aufpassen.

In diesem Artikel werden reale Zahlen und praktische Szenarien verwendet, um den gesamten Prozess des Hauskaufs im Vereinigten Königreich und die Steuerpflichten von Ausländern aufzuschlüsseln und Ihnen dabei zu helfen, diese „legalen, aber teuren“ Fallen zu vermeiden.

Immobilientransaktionen im Vereinigten Königreich dauern in der Regel 8–12 Wochen von der Annahme des Angebots bis zum Abschluss, aber der tatsächliche Zyklus für ausländische Käufer ist aufgrund der Identitätsprüfung (AML) und des Nachweises der Geldquelle oft länger. Der gesamte Prozess gliedert sich in sechs Kernphasen:

1️⃣ Rechtsanwalt (Förderer)

Die Anwaltskosten betragen im Vereinigten Königreich durchschnittlich 1.474 £, in London können sie jedoch bis zu 3.000 £ betragen. Ausländische Käufer müssen Anti-Geldwäsche-Prüfungen (AML) bestehen und Reisepässe, einen Nachweis der Auslandsadresse sowie Dokumente über die Herkunft der Gelder (z. B. Kontoauszüge, Steuerformulare, Quittungen für Immobilienverkäufe) vorlegen.

2️⃣ Untersuchung und Durchsuchung von Eigentumsrechten (Durchsuchungen)

Diese Untersuchungen können bis zu sechs Wochen dauern und umfassen Durchsuchungen lokaler Behörden (Baugenehmigungen, Straßenbeschränkungen), Umweltdurchsuchungen (Überschwemmungsgefahr, kontaminiertes Land), Durchsuchungen von Wasserdiensten und mehr. Ungewöhnliche Feststellungen könnten die Transaktion verzögern oder den Käufer zum Rücktritt veranlassen.

3️⃣ Kreditgenehmigung

Ausländische Käufer verlangen in der Regel eine Anzahlung von 25–40 %, während Einheimische aus dem Vereinigten Königreich nur 5–10 % benötigen. Im Januar 2026 sind ausländische Hypothekenzinsen in der Regel 0,5 % bis 1,5 % höher als die der Einheimischen, meist zwischen 5 % und 6,5 %. Die Kreditgenehmigung dauert ca. 2-4 Wochen.

4️⃣Vertragsaustausch

Der Vertragsaustausch dauert in der Regel zwei bis drei Wochen. Dabei tauschen die Anwälte des Käufers und des Verkäufers unterschriebene Kopien aus. Anschließend zahlt der Käufer eine Anzahlung (normalerweise 10 % des Hauspreises). Ab diesem Zeitpunkt ist der Vertrag rechtsverbindlich und jede Partei, die gegen den Vertrag verstößt, ist zum Schadensersatz verpflichtet.

5️⃣ Komplette Lieferung (Abschluss)

Am Tag der Fertigstellung überweist der Anwalt den Restbetrag an den Verkäufer, zahlt die Stempelsteuer, trägt die Daten des neuen Eigentümers beim Grundbuchamt ein und der Käufer erhält den Schlüssel. Der gesamte Prozess endet hier.

⚠️ Besondere Tipps für ausländische Käufer : Daten der britischen Regierung zeigen, dass der durchschnittliche Hauskaufzyklus 5 Monate beträgt, die Kreditgenehmigung und Dokumentenüberprüfung jedoch länger dauern kann, insbesondere wenn das Einkommen aus dem Ausland stammt. Es wird empfohlen, 3 Monate im Voraus mit der Erstellung des Finanzierungsnachweises zu beginnen.

Das Vereinigte Königreich erhebt eine Reihe zusätzlicher Steuern auf „gebietsfremde“ Hauskäufer, deren Kern die Stempelsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) ist. Im Mai 2026 sieht die Steuerstruktur für ausländische Käufer wie folgt aus:

📌 Grundsteuersatz für Stempelsteuer (England/Nordirland)

Die Stempelsteuer wird auf der Grundlage des Hauspreises berechnet: Der Teil unter 125.000 £ ist steuerfrei, der Teil zwischen 125.001 £ und 250.000 £ wird mit 2 % erhoben, der Teil zwischen 250.001 £ und 925.000 £ wird mit 5 % erhoben und so weiter bis zu einem Höchstsatz von 12 %.

🚨 Extra 2% für ausländische Käufer

Ab dem 1. April 2021 müssen nicht im Vereinigten Königreich ansässige Personen, die Wohnimmobilien erwerben, einen zusätzlichen Stempelsteueraufschlag von 2 % zahlen. Das Kriterium ist: ob der Käufer in den 12 Monaten vor dem Kauf des Hauses 183 Tage im Vereinigten Königreich gelebt hat. Unter „Aufenthalt“ im Vereinigten Königreich versteht man, dass man sich letztendlich im Vereinigten Königreich aufhält.

Wichtiger Punkt : Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus kaufen, zahlen alle Käufer Steuern zum Steuersatz für Nichtansässige, sofern einer von ihnen kein Einwohner ist. Darüber hinaus hat die Definition von „ansässig“ hier nichts mit Visum, Staatsangehörigkeit oder dauerhaftem Aufenthaltsstatus zu tun, sondern nur mit der Anzahl der Tage.

🏠 Besitzen Sie ein zweites Zuhause? plus 5 %

Besitzt der Käufer (bzw. sein Ehegatte) weltweit bereits andere Wohnimmobilien, fällt ein zusätzlicher Aufschlag von 5 % an. Dieser Zuschlag wird mit Wirkung zum 31. Oktober 2024 von 3 % auf 5 % erhöht.

💡 echter Fall : Xiao Li besitzt ein Facharbeitervisum und arbeitet seit dem zweiten Jahr im Vereinigten Königreich. Er hat in den letzten 12 Monaten 170 Tage im Vereinigten Königreich gelebt (aufgrund seiner Rückkehr nach China, um Verwandte zu besuchen). Er kaufte eine 2-Millionen-Pfund-Wohnung in London als Anlageobjekt (er besitzt bereits eine in China). Steuerberechnung:

• Grundlegende Stempelsteuer: ca. £153.750
• Zuschlag für Nichtansässige 2 %: £40.000
• 5 % Zuschlag für Zweitwohnung: 100.000 £
Gesamt: 293.750 £ (14,7 % des Hauspreises)

Wenn ein Nichtansässiger ein Zweithaus kauft, kann die Stempelsteuer leicht 300.000 £ übersteigen.

✅ Gute Nachrichten: Rückerstattungen sind möglich

Wenn der Käufer innerhalb von 365 Tagen nach dem Kauf des Hauses insgesamt 183 Tage im Vereinigten Königreich gelebt hat, kann er oder sie eine Rückerstattung des 2 %igen Ausländerzuschlags beantragen. Anträge müssen innerhalb von 2 Jahren nach Abschluss des Hauskaufs eingereicht werden. Dies ist ein Steuerrückerstattungsfenster, das für Chinesen, die einen dauerhaften Wohnsitz beantragen, Beachtung verdient.

Der Kauf eines Hauses ist nur der erste Schritt. Die steuerliche Verantwortung während der Halte- und Verkaufsphase ist gleichermaßen hoch.

💷 Mieteinnahmensteuer

Wenn die Immobilie vermietet ist, unterliegen die Mieteinnahmen der britischen Einkommensteuer. Im Vereinigten Königreich gelten Beschränkungen für den Abzug von Darlehenszinsen für einzelne Vermieter, die nur zum Basissteuersatz (20 %) abgezogen werden können, was sich stärker auf fremdfinanzierte Anleger auswirkt. Nichtansässige müssen außerdem Einkünfte in ihrem Heimatland angeben und können einer Doppelbesteuerung ausgesetzt sein (Entlastung kann durch Steuerabkommen geltend gemacht werden).

📈 Kapitalertragssteuer (CGT)

Beim Verkauf einer Immobilie unterliegt der Veräußerungsgewinn der Kapitalertragssteuer: 18 % für Steuerzahler mit dem Basissteuersatz und 24 % für Steuerzahler mit höherem Steuersatz – das Gleiche gilt für Nichtansässige. Im Steuerjahr 2025/26 beträgt der Kapitalertragsfreibetrag nur 3.000 £ (gegenüber 12.300 £ im Jahr 2022/23).

-SCHLÜSSEL : HMRC verlangt von Gebietsfremden, dass sie innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss eines Immobilienverkaufs Kapitalertragssteuer anmelden und zahlen, unabhängig vom Standort des Verkäufers. Bei verspäteter Zahlung fallen Strafen und Zinsen an.

⚰️ Erbschaftssteuer (IHT)

Immobilien im Vereinigten Königreich unterliegen der Erbschaftssteuer mit einem Satz von bis zu 40 %, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Die Befreiung von der britischen Erbschaftssteuer beträgt 325.000 £, während die Befreiung von der bundesstaatlichen Erbschaftssteuer in den USA bis zu 15 Millionen £ (im Jahr 2026) beträgt. Das bedeutet, dass Sie im Vereinigten Königreich möglicherweise dennoch mit einer hohen Erbschaftssteuerrechnung rechnen müssen, selbst wenn Sie in den USA keine Steuern zahlen.

💡 Planungsvorschläge : Käufer aus dem Ausland nutzen häufig Hypothekendarlehen, um Häuser zu kaufen (anstelle einer Hypothek nach vollständiger Zahlung), da die Schulden von der Erbschaftssteuerbemessungsgrundlage abgezogen werden können. Der Kredit muss jedoch von einem gewerblichen Kreditgeber stammen, und Kredite von Freunden, der Familie oder Offshore-Unternehmen können als steuerpflichtiges Vermögen betrachtet werden.

1. Versicherungsmathematische Aufenthaltsdauer von 183 Tagen
Versuchen Sie in den 12 Monaten vor dem Kauf eines Hauses sicherzustellen, dass Sie insgesamt 183 Tage im Vereinigten Königreich gelebt haben, um den 2 %igen Zuschlag für Nichtansässige zu vermeiden. Wenn Sie bereits ein Haus gekauft haben, denken Sie daran, die Standards einzuhalten und innerhalb von 365 Tagen nach dem Fertigstellungsdatum eine Steuerrückerstattung zu beantragen. Mit 永居计算器 APP können Sie Ein- und Ausreisedatensätze genau verfolgen, um Fehlberechnungen der Tage zu vermeiden.

2. Betrachten Sie den erstmaligen Hausbesitzer
Erstkäufer können von der Stempelsteuer befreit werden: Immobilien unter 425.000 £ sind steuerfrei und auf Immobilien zwischen 425.001 £ und 625.000 £ werden 5 % erhoben. Wenn der Hauspreis jedoch 500.000 £ übersteigt, ist die Erleichterung nicht verfügbar. Wenn Ihr Ehepartner oder Ihre Eltern Immobilien auf der ganzen Welt besitzen, kann es sein, dass Sie die Berechtigung zum ersten Wohneigentum verlieren.

3. Bereiten Sie im Voraus einen Nachweis über die Finanzierungsquelle vor
Die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche erfordern einen Identitätsnachweis (Reisepass), einen Nachweis der Auslandsadresse und eine detaillierte Dokumentation der Geldquelle (z. B. Kontoauszüge, Steuererklärungen, Quittungen für Immobilienverkäufe). Bei Inlandsüberweisungen müssen Sie sich vorab über die Devisenkontrollen im Klaren sein, und bei großen Überweisungen kann eine CHAPS-Zahlung erforderlich sein (eine Bearbeitungsgebühr von 20–35 £).

4. Seien Sie vorsichtig bei versteckten Haltekosten
Die britische Gemeindesteuer (Council Tax) beträgt 1.500 bis 3.000 £ pro Jahr und kann im Zentrum von London 4.000 £ überschreiten. Ab April 2028 wird auf Häuser im Wert von mehr als 2 Millionen Pfund ein zusätzlicher High Value Council Tax Surcharge (HVCTS) erhoben. Wenn Sie eine hochwertige Immobilie besitzen, denken Sie daran, diese Kosten in Ihrem Budget einzukalkulieren.

Im Vereinigten Königreich gibt es keine rechtlichen Beschränkungen für den Erwerb ausländischer Immobilien, und Menschen jeder Nationalität können legal Wohnimmobilien erwerben. Allerdings hat das Vereinigte Königreich den Tier-1-Investorenvisumkanal im Jahr 2022 geschlossen, und der Kauf eines Hauses kann nicht gegen einen Wohnsitz oder eine Staatsbürgerschaft eingetauscht werden – dies ist ein Missverständnis unter vielen chinesischen Käufern.

Beim Kauf eines Hauses in Großbritannien sind Steuerplanung und Zeitplanung gleichermaßen wichtig. Berechnen Sie die 183 Tage, verstehen Sie die Segmentierung der Stempelsteuer und bereiten Sie die CGT-Erklärung im Voraus vor – diese Details bestimmen, ob Sie Zehntausende Pfund sparen oder Zehntausende Pfund mehr umsonst zahlen.

Wenn Sie über den Kauf eines Hauses nachdenken oder sich über Ihren Steuerstatus nicht sicher sind, wird empfohlen, einen zugelassenen Anwalt zu konsultieren (Sie können unseren Anwalt WeChat uklvshi hinzufügen). Dieser Artikel dient nur als Referenz. Für spezifische Fragen wenden Sie sich bitte an einen professionellen Anwalt .

💬 Interaktives Thema : Auf welche unerwarteten Steuerprobleme sind Sie beim Kauf eines Hauses im Vereinigten Königreich gestoßen? Teilen Sie Ihre Erfahrungen gerne im Kommentarbereich mit, um mehr Chinesen dabei zu helfen, Umwege zu vermeiden 👇

Datenquelle:

1. GOV.UK – Sätze der Stamp Duty Grundsteuer für nicht im Vereinigten Königreich ansässige Personen
https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents

2. GOV.UK - Stamp Duty Grundsteuer: Wohneigentumssteuersätze
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates

3. Kingsley Napley – Britische Immobiliensteuer für internationale Immobilienbesitzer 2026
https://www.kingsleynapley.co.uk/insights/blogs/private-client-law-blog/

📚 Datenquelle

·https://www.homewardlegal.co.uk/guides-advice/post/conveyancing-process-guide

· https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/conveyancing-made-easy-for-buyers/

· https://www.svetlovallp.com/buying-property-in-the-uk-as-a-foreign-buyer-a-guide-from-svetlova-llp/

· https://www.savills.co.uk/landing-pages/the-house-buying-process-explained.aspx