Какой налог нужно заплатить при покупке дома в Великобритании? Иностранные покупатели платят на 2% больше, этих 4 ошибок следует избегать

За квартиру с двумя спальнями в Лондоне стоимостью 500 000 фунтов жители Великобритании должны будут заплатить 15 000 фунтов гербового сбора. Но что, если у вас есть виза квалифицированного работника и вы находились в Великобритании менее 183 дней за последние 12 месяцев? Поздравляем, вы потеряете дополнительно 10 000 фунтов стерлингов — только потому, что ваш налоговый статус считается «нерезидентом».

Когда китайцы покупают дом в Великобритании, они сталкиваются не только с авансовыми платежами, кредитами и ценами на жилье, но также со сложной и устрашающей налоговой системой. В этот майский день 2026 года налоговые правила Великобритании в отношении иностранных покупателей ужесточаются, чем раньше: гербовый сбор взимается в размере дополнительных 2%, налог на прирост капитала должен быть задекларирован в течение 60 дней, налог на наследство составляет 40% для покупок на сумму более 325 000 фунтов стерлингов... Эти правила обойдутся вам на десятки тысяч фунтов больше, если вы не будете осторожны.

В этой статье используются реальные цифры и практические сценарии, чтобы разобрать весь процесс покупки дома в Великобритании и налоговые обязанности иностранцев, помогая вам избежать этих «законных, но дорогостоящих» ловушек.

Сделки с недвижимостью в Великобритании обычно занимают 8-12 недель от принятия предложения до завершения, но фактический цикл для иностранных покупателей часто бывает дольше из-за проверки личности (AML) и подтверждения источника средств. Весь процесс разделен на шесть основных этапов:

1️⃣ Адвокат (перевозчик)

Гонорар адвоката в Великобритании составляет в среднем 1474 фунта стерлингов, но в Лондоне может достигать 3000 фунтов стерлингов. Иностранные покупатели должны пройти проверку на борьбу с отмыванием денег (AML) и предоставить паспорта, подтверждение зарубежного адреса и документы об источнике средств (такие как банковские выписки, налоговые формы, квитанции о продаже недвижимости).

2️⃣ Расследование и поиск прав собственности (Обыски)

Эти расследования могут занять до шести недель и включать в себя обыски местных властей (разрешения на строительство, ограничения на движение дорог), экологические исследования (риск наводнений, загрязненные земли), обыски в службах водоснабжения и многое другое. Любые необычные результаты могут задержать транзакцию или заставить покупателя отказаться от сделки.

3️⃣ Одобрение кредита

Иностранные покупатели обычно требуют депозит в размере 25–40%, в то время как местным жителям Великобритании достаточно только 5–10%. В январе 2026 года процентные ставки по ипотеке для иностранных граждан обычно на 0,5–1,5% выше, чем для местных жителей, в основном на 5–6,5%. Одобрение кредита занимает примерно 2-4 недели.

4️⃣Обмен контрактами

Обмен контрактами обычно занимает 2-3 недели, при этом покупатель и юристы продавца обмениваются подписанными копиями, после чего покупатель вносит залог (обычно 10% от стоимости дома). С этого момента договор приобретает юридическую силу, и любая сторона, нарушившая договор, будет нести ответственность за компенсацию.

5️⃣ Полная поставка (Завершение)

В день завершения юрист передает остаток продавцу, оплачивает гербовый сбор, регистрирует информацию о новом владельце в Земельном реестре, и покупатель получает ключ. Весь процесс заканчивается здесь.

⚠️ Специальные советы для иностранных покупателей : Данные британского правительства показывают, что средний цикл покупки жилья составляет 5 месяцев, но одобрение кредита и проверка документов могут занять больше времени, особенно если доход поступает из-за границы. Рекомендуется начать подготовку подтверждения наличия средств за 3 месяца.

Великобритания взимает ряд дополнительных налогов с покупателей жилья-нерезидентов, основным из которых является гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax, SDLT) . В мае 2026 года налоговая структура, с которой сталкиваются иностранные покупатели, выглядит следующим образом:

📌 Базовая ставка гербового сбора (Англия/Северная Ирландия)

Гербовый сбор рассчитывается на основе стоимости дома: часть ниже 125 000 фунтов стерлингов не облагается налогом, часть от 125 001 до 250 000 фунтов стерлингов облагается по ставке 2%, часть от 250 001 до 925 000 фунтов стерлингов облагается 5% и так далее, максимум до 12%.

🚨Дополнительно 2% для иностранных покупателей.

С 1 апреля 2021 года нерезиденты Великобритании, приобретающие жилую недвижимость, должны будут заплатить дополнительный гербовый сбор в размере 2%. Критерий: прожил ли покупатель в Великобритании 183 дня в течение 12 месяцев перед покупкой дома. «Пребывание» в Великобритании определяется как пребывание в Великобритании в конце дня.

Ключевой момент : Если несколько человек совместно приобретают дом, при условии, что один из них является нерезидентом, все покупатели будут платить налог по ставке для нерезидентов. Более того, определение «резидент» здесь не имеет ничего общего с визой, гражданством или статусом постоянного проживания, а только с количеством дней.

🏠У вас есть второй дом? плюс 5%

Если покупатель (или его или ее супруга) уже владеет другой жилой недвижимостью по всему миру, взимается дополнительная плата в размере 5%. С 31 октября 2024 года эта надбавка увеличится с 3% до 5%.

💡 реальный случай : Сяо Ли имеет визу Skilled Worker и работает в Великобритании уже второй год. Он прожил в Великобритании 170 дней за последние 12 месяцев (из-за возвращения в Китай, чтобы навестить родственников). Он купил квартиру в Лондоне за 2 миллиона фунтов стерлингов в качестве инвестиционной недвижимости (одна у него уже есть в Китае). Расчет налога:

• Базовый гербовый сбор: примерно 153 750 фунтов стерлингов
. • Дополнительный сбор для нерезидентов 2%: 40 000 фунтов стерлингов
. • Надбавка 5% за второй дом: 100 000 фунтов стерлингов
. Итого: 293 750 фунтов стерлингов (14,7% от стоимости дома)

Если нерезидент покупает второй дом, гербовый сбор может легко превысить 300 000 фунтов стерлингов.

✅ Хорошие новости: возможен возврат средств.

Если покупатель прожил в Великобритании в общей сложности 183 дня в течение 365 дней после покупки дома, он или она может подать заявку на возмещение 2% надбавки для нерезидентов. Заявки должны быть поданы в течение 2 лет с даты завершения покупки дома. Это окно возврата налогов, достойное внимания китайцев, подающих заявление на постоянное место жительства.

Покупка дома – это только первый шаг. Налоговые обязательства на этапах владения и продажи одинаково тяжелы.

💷 Налог на прибыль от аренды

Если недвижимость сдается в аренду, доход от аренды облагается подоходным налогом в Великобритании. В Великобритании действуют ограничения на вычет процентов по кредитам для индивидуальных арендодателей, которые могут быть вычтены только по базовой налоговой ставке (20%), что оказывает большее влияние на инвесторов, использующих заемные средства. Нерезиденты также обязаны декларировать доходы в своей стране и могут столкнуться с двойным налогообложением (освобождение можно требовать в рамках налоговых соглашений).

📈 Налог на прирост капитала (CGT)

При продаже недвижимости прирост капитала облагается налогом на прирост капитала: 18% для налогоплательщиков по базовой ставке и 24% для налогоплательщиков по более высокой ставке - то же самое относится и к нерезидентам. В 2025/26 налоговом году пособие на прирост капитала составит всего 3000 фунтов стерлингов (по сравнению с 12 300 фунтов стерлингов в 2022/23 году).

КЛЮЧ : HMRC требует, чтобы нерезиденты декларировали и уплачивали налог на прирост капитала в течение 60 дней после завершения продажи недвижимости, независимо от местонахождения продавца. Просрочка платежа повлечет за собой штрафы и проценты.

⚰️ Налог на наследство (IHT)

Недвижимость в Великобритании облагается налогом на наследство по ставке до 40%, независимо от того, где проживает владелец. Освобождение от налога на наследство в Великобритании составляет 325 000 фунтов стерлингов, тогда как освобождение от федерального налога на наследство в США составляет до 15 миллионов фунтов стерлингов (в 2026 году). Это означает, что даже если вы не платите налог в США, вы все равно можете столкнуться с высоким счетом по налогу на наследство в Великобритании.

💡 Предложение по планированию : Иностранные покупатели часто используют ипотечные кредиты для покупки домов (а не ипотеку после полной оплаты), поскольку долг можно вычесть из базы налога на наследство. Но кредит должен исходить от коммерческого кредитора, а кредиты от друзей, семьи или оффшорных компаний могут считаться налогооблагаемыми активами.

ХХ0ГГ1. Актуарный срок резидентства 183 дня
За 12 месяцев до покупки дома постарайтесь убедиться, что вы прожили в Великобритании в общей сложности 183 дня, чтобы избежать надбавки для нерезидентов в размере 2%. Если вы уже приобрели дом, не забудьте соответствовать стандартам и подать заявку на возврат налога в течение 365 дней с даты завершения. Вы можете использовать 永居计算器 APP для точного отслеживания записей входа и выхода, чтобы избежать просчета дней.

ХХ0ГГ2. Рассмотрим начинающего домовладельца
. Покупатели, впервые покупающие недвижимость, могут воспользоваться освобождением от гербового сбора: недвижимость стоимостью менее 425 000 фунтов стерлингов не облагается налогом, а 5% взимается с недвижимости стоимостью от 425 001 до 625 000 фунтов стерлингов. Однако, если цена дома превышает 500 000 фунтов стерлингов, льгота не предоставляется. Если ваш супруг или родители владеют недвижимостью по всему миру, вы можете потерять право первого владельца жилья.

ХХ0ГГ3. Заранее подготовьте подтверждение источника средств
Правила по борьбе с отмыванием денег требуют подтверждения личности (паспорта), подтверждения адреса за рубежом и подробной документации об источнике средств (например, банковских выписок, налоговых деклараций, квитанций о продаже недвижимости). Внутренние денежные переводы требуют предварительного понимания валютного контроля, а крупные переводы могут потребовать оплаты CHAPS (комиссия за обработку в размере 20–35 фунтов стерлингов).

ХХ0ГГ4. Будьте осторожны со скрытыми затратами на хранение
Муниципальный налог Великобритании (Council Tax) составляет 1500–3000 фунтов стерлингов в год и может превышать 4000 фунтов стерлингов в центре Лондона. С апреля 2028 года дополнительный муниципальный налог на высокую стоимость (HVCTS) будет взиматься с домов стоимостью более 2 миллионов фунтов стерлингов. Если вы владеете дорогой недвижимостью, не забудьте учесть эти расходы в своем бюджете.

В Великобритании нет никаких юридических ограничений на покупку иностранной недвижимости, и люди любой национальности могут легально приобретать жилую недвижимость. Однако Великобритания закрыла канал получения инвесторских виз Tier 1 в 2022 году, а покупку дома нельзя обменять на вид на жительство или гражданство – это недоразумение среди многих китайских покупателей.

При покупке дома в Великобритании налоговое планирование и планирование времени одинаково важны. Рассчитайте 183 дня, поймите сегментацию гербового сбора и заранее подготовьте отчеты CGT — эти детали определяют, сэкономите ли вы десятки тысяч фунтов или заплатите десятки тысяч фунтов больше напрасно.

Если вы подумываете о покупке дома или не уверены в своем налоговом статусе, рекомендуется проконсультироваться с лицензированным юристом (вы можете добавить нашего юриста в WeChat uklvshi). Эта статья предназначена только для справки. По конкретным вопросам проконсультируйтесь с профессиональным юристом .

💬 Интерактивная тема : С какими неожиданными налоговыми проблемами вы столкнулись при покупке дома в Великобритании? Добро пожаловать, поделитесь своим опытом в области комментариев, чтобы помочь большему количеству китайцев избежать объездов 👇

Источник данных :

1. GOV.UK - Ставки Stamp Duty земельного налога для резидентов Великобритании
https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents

2. GOV.UK – Stamp Duty Земельный налог: ставки на жилую недвижимость
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates

3. Кингсли Нэпли – Налог на недвижимость в Великобритании для иностранных владельцев недвижимости, 2026
https://www.kingsleynapley.co.uk/insights/blogs/private-client-law-blog/

📚 Источник данных

·https://www.homewardlegal.co.uk/guides-advice/post/conveyancing-process-guide

· https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/conveyancing-made-easy-for-buyers/

· https://www.svetlovallp.com/buying-property-in-the-uk-as-a-foreign-buyer-a-guide-from-svetlova-llp/

· https://www.savills.co.uk/landing-pages/the-house-buying-process-explained.aspx