Berapakah cukai yang perlu anda bayar apabila membeli rumah di UK? Pembeli asing membayar 2% lebih, 4 perangkap ini mesti dielakkan

Untuk pangsapuri dua bilik tidur £500,000 di London, penduduk Britain perlu membayar duti setem £15,000. Tetapi bagaimana jika anda memegang visa Pekerja Mahir dan telah berada di UK kurang daripada 183 hari dalam tempoh 12 bulan yang lalu? Tahniah, anda akan mendapat tambahan £10,000 - hanya kerana status cukai anda dianggap "bukan pemastautin".

Apabila orang Cina membeli rumah di UK, mereka bukan sahaja menghadapi bayaran muka, pinjaman dan harga rumah, tetapi juga sistem cukai yang kompleks dan menakutkan. Pada hari ini pada bulan Mei 2026, peraturan cukai UK ke atas pembeli asing adalah lebih ketat berbanding sebelum ini: Duti setem dikenakan pada tambahan 2%, cukai keuntungan modal mesti diisytiharkan dalam masa 60 hari, cukai warisan ialah 40% untuk pembelian melebihi £325,000... Peraturan ini akan dikenakan bayaran yang tidak berpuluh-puluh ribu lebih.

Artikel ini menggunakan nombor sebenar dan senario praktikal untuk memecahkan proses lengkap membeli rumah di UK dan tanggungjawab cukai warga asing, membantu anda mengelakkan perangkap "undang-undang tetapi mahal" tersebut.

Urus niaga hartanah UK biasanya mengambil masa 8-12 minggu dari penerimaan tawaran hingga selesai, tetapi kitaran sebenar untuk pembeli asing selalunya lebih lama disebabkan pengesahan identiti (AML) dan bukti sumber dana. Keseluruhan proses dibahagikan kepada enam peringkat teras:

1️⃣ Peguam (Penghantar)

Purata yuran peguamcara £1,474 di UK tetapi boleh setinggi £3,000 di London. Pembeli asing mesti lulus cek anti-pengubahan wang haram (AML) dan menyediakan pasport, bukti alamat luar negara dan dokumen sumber dana (seperti penyata bank, borang cukai, resit jualan hartanah).

2️⃣ Siasatan dan carian hak harta (Carian)

Siasatan ini boleh mengambil masa sehingga enam minggu dan termasuk carian pihak berkuasa tempatan (kebenaran merancang, sekatan jalan raya), carian alam sekitar (risiko banjir, tanah tercemar), carian perkhidmatan air dan banyak lagi. Sebarang penemuan luar biasa boleh melambatkan transaksi atau menyebabkan pembeli menarik diri.

3️⃣ Kelulusan pinjaman

Pembeli asing biasanya memerlukan deposit 25%-40%, manakala warga UK hanya memerlukan 5%-10%. Pada Januari 2026, kadar faedah gadai janji asing biasanya 0.5%-1.5% lebih tinggi daripada penduduk tempatan, kebanyakannya antara 5%-6.5%. Kelulusan pinjaman mengambil masa lebih kurang 2-4 minggu.

4️⃣Pertukaran Kontrak

Pertukaran kontrak biasanya mengambil masa 2-3 minggu, dengan peguam pembeli dan penjual bertukar salinan yang ditandatangani, pada ketika itu pembeli membayar deposit (biasanya 10% daripada harga rumah). Mulai saat ini, kontrak itu mengikat secara sah, dan mana-mana pihak yang melanggar kontrak akan bertanggungjawab untuk mendapatkan pampasan.

5️⃣ Penghantaran lengkap (Completion)

Pada hari penyiapan, peguam memindahkan baki kepada penjual, membayar duti setem, mendaftarkan maklumat pemilik baharu dengan Pejabat Pendaftaran Tanah, dan pembeli mendapat kunci. Seluruh proses berakhir di sini.

⚠️ Petua Khas untuk Pembeli Asing : Data kerajaan Britain menunjukkan bahawa purata kitaran pembelian rumah ialah 5 bulan, tetapi kelulusan pinjaman dan pengesahan dokumen mungkin mengambil masa yang lebih lama, terutamanya jika pendapatan datang dari luar negara. Adalah disyorkan untuk mula menyediakan bukti dana 3 bulan lebih awal.

UK mengenakan beberapa cukai tambahan ke atas pembeli rumah "bukan pemastautin", yang terasnya ialah cukai setem (Cukai Tanah Stamp Duty, SDLT) . Pada Mei 2026, struktur cukai yang dihadapi oleh pembeli asing adalah seperti berikut:

📌 Kadar Asas Duti Setem (England/Ireland Utara)

Duti setem dikira berdasarkan harga rumah: bahagian di bawah £125,000 dikecualikan, bahagian antara £125,001-£250,000 dikenakan pada 2%, bahagian antara £250,001-£925,000 dikenakan pada 5%, dan seterusnya sehingga maksimum 12%.

🚨 Tambahan 2% untuk pembeli asing

Mulai 1 April 2021, penduduk bukan warga UK yang membeli hartanah kediaman perlu membayar tambahan 2% surcaj duti setem. Kriterianya ialah: sama ada pembeli telah tinggal di UK selama 183 hari dalam tempoh 12 bulan sebelum membeli rumah tersebut. "Menginap" di UK ditakrifkan sebagai berada di UK pada penghujung hari.

Perkara penting : Jika berbilang orang membeli rumah secara bersama, selagi salah seorang daripada mereka bukan pemastautin, semua pembeli akan membayar cukai pada kadar bukan pemastautin. Selain itu, takrifan "pemastautin" di sini tiada kaitan dengan visa, kewarganegaraan, atau status kediaman tetap, hanya bilangan hari.

🏠 Memiliki rumah kedua? tambah 5%

Jika pembeli (atau pasangannya) sudah memiliki hartanah kediaman lain di seluruh dunia, surcaj tambahan sebanyak 5% akan dikenakan. Surcaj ini akan meningkat daripada 3% kepada 5% berkuat kuasa 31 Oktober 2024.

💡 kes sebenar : Xiao Li memegang visa Pekerja Mahir dan telah bekerja di UK untuk tahun kedua. Dia telah tinggal di UK selama 170 hari dalam tempoh 12 bulan yang lalu (kerana pulang ke China untuk melawat saudara-mara). Dia membeli sebuah pangsapuri £2 juta di London sebagai hartanah pelaburan (dia sudah mempunyai satu di China). Pengiraan cukai:

• Duti setem asas: lebih kurang £153,750
• Surcaj bukan pemastautin 2%: £40,000
• Surcaj 5% untuk rumah kedua: £100,000
Jumlah : £293,750 (14.7% daripada harga rumah)

Jika bukan pemastautin membeli rumah kedua, duti setem boleh melebihi £300,000 dengan mudah.

✅ Berita baik: bayaran balik tersedia

Jika pembeli telah tinggal di UK selama 183 hari dalam tempoh 365 hari selepas membeli rumah, dia boleh memohon bayaran balik sebanyak 2% surcaj bukan pemastautin. Permohonan hendaklah dikemukakan dalam tempoh 2 tahun dari tarikh siap pembelian rumah. Ini adalah tetingkap bayaran balik cukai yang patut diberi perhatian untuk orang Cina yang memohon untuk kediaman tetap.

Membeli rumah hanyalah langkah pertama. Tanggungjawab cukai semasa peringkat pegangan dan penjualan adalah sama berat.

💷 Cukai pendapatan sewa

Jika harta itu disewakan, pendapatan sewa adalah tertakluk kepada cukai pendapatan UK. UK mempunyai sekatan ke atas pemotongan faedah pinjaman untuk tuan tanah individu, yang hanya boleh ditolak pada kadar cukai asas (20%), yang mempunyai kesan yang lebih besar terhadap pelabur berleveraj. Bukan pemastautin juga dikehendaki mengisytiharkan pendapatan ke negara asal mereka dan mungkin menghadapi cukai dua kali (pelepasan boleh dituntut melalui perjanjian cukai).

📈 Cukai Keuntungan Modal (CGT)

Apabila hartanah dijual, keuntungan modal tertakluk kepada cukai keuntungan modal: 18% untuk pembayar cukai kadar asas dan 24% untuk pembayar cukai kadar yang lebih tinggi - perkara yang sama terpakai kepada bukan pemastautin. Pada tahun cukai 2025/26, elaun keuntungan modal hanya £3,000 (naik daripada £12,300 pada 2022/23).

KUNCI : HMRC menghendaki bukan pemastautin untuk mengisytiharkan dan membayar cukai keuntungan modal dalam tempoh 60 hari selepas jualan hartanah selesai, tanpa mengira lokasi penjual. Pembayaran lewat akan menyebabkan penalti dan faedah.

⚰️ Cukai Warisan (IHT)

Hartanah di UK tertakluk kepada cukai warisan, dengan kadar sehingga 40%, tidak kira di mana pemilik tinggal. Pengecualian cukai warisan UK ialah £325,000, manakala pengecualian cukai warisan persekutuan AS adalah sehingga £15 juta (pada tahun 2026), bermakna walaupun anda tidak membayar cukai di AS, anda mungkin masih menghadapi bil cukai warisan yang tinggi di UK.

💡 Cadangan Perancangan : Pembeli luar negara sering menggunakan pinjaman gadai janji untuk membeli rumah (bukan gadai janji selepas pembayaran penuh), kerana hutang boleh ditolak daripada asas cukai warisan. Tetapi pinjaman mesti datang daripada pemberi pinjaman komersial, dan pinjaman daripada rakan, keluarga atau syarikat luar pesisir boleh dianggap sebagai aset yang boleh dikenakan cukai.

1. Masa tinggal aktuari selama 183 hari
Dalam tempoh 12 bulan sebelum membeli rumah, cuba pastikan anda telah tinggal di UK selama 183 hari untuk mengelakkan surcaj bukan pemastautin sebanyak 2%. Jika anda telah membeli rumah, ingatlah untuk memenuhi piawaian dan memohon bayaran balik cukai dalam tempoh 365 hari dari tarikh siap. Anda boleh menggunakan 永居计算器 APP untuk menjejak rekod masuk dan keluar dengan tepat untuk mengelakkan kesilapan pengiraan hari.

2. Pertimbangkan pemilik rumah kali pertama
Pembeli kali pertama boleh menikmati pelepasan duti setem: hartanah di bawah £425,000 adalah bebas cukai dan 5% dikenakan ke atas hartanah antara £425,001 dan £625,000. Walau bagaimanapun, jika harga rumah melebihi £500,000, pelepasan tidak tersedia. Jika pasangan atau ibu bapa anda memiliki hartanah di seluruh dunia, anda mungkin kehilangan kelayakan untuk pemilikan rumah pertama.

3. Sediakan bukti sumber dana terlebih dahulu
Peraturan pencegahan pengubahan wang haram memerlukan bukti identiti (pasport), bukti alamat luar negara dan dokumentasi terperinci tentang sumber dana (seperti penyata bank, penyata cukai, resit jualan hartanah). Kiriman wang domestik memerlukan pemahaman tentang kawalan pertukaran asing terlebih dahulu, dan pemindahan besar mungkin memerlukan pembayaran CHAPS (yuran pengendalian sebanyak £20-35).

4. Berhati-hati dengan kos pegangan tersembunyi
Cukai majlis UK (Council Tax) ialah £1,500-£3,000 setahun, dan mungkin melebihi £4,000 di tengah London. Mulai April 2028, surcaj cukai majlis bernilai tinggi tambahan (HVCTS) akan dikenakan ke atas rumah bernilai lebih daripada £2 juta. Jika anda memiliki hartanah bernilai tinggi, ingatlah untuk memasukkan perbelanjaan ini ke dalam belanjawan anda.

Tiada sekatan undang-undang ke atas pembelian hartanah asing di UK dan orang dari mana-mana warganegara boleh membeli hartanah kediaman secara sah. Walau bagaimanapun, UK telah menutup saluran visa pelabur Tahap 1 pada 2022, dan membeli rumah tidak boleh ditukar dengan residensi atau kewarganegaraan - ini adalah salah faham di kalangan pembeli China.

Apabila membeli rumah di UK, perancangan cukai dan perancangan masa adalah sama penting. Kira 183 hari, fahami pembahagian duti setem dan sediakan pemulangan CGT lebih awal - butiran ini menentukan sama ada anda menjimatkan puluhan ribu paun atau membayar puluhan ribu paun lebih dengan sia-sia.

Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah atau tidak pasti tentang status cukai anda, adalah disyorkan untuk berunding dengan peguam berlesen (anda boleh menambah peguam kami WeChat uklvshi). Artikel ini adalah untuk rujukan sahaja. Sila rujuk peguam profesional untuk soalan khusus.

💬 Topik interaktif : Apakah masalah cukai tidak dijangka yang anda hadapi semasa membeli rumah di UK? Dialu-alukan untuk berkongsi pengalaman anda di ruang komen untuk membantu lebih ramai orang Cina mengelakkan lencongan 👇

Sumber data :

1. GOV.UK - Kadar Cukai Tanah Stamp Duty untuk bukan penduduk UK
https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents

2. GOV.UK - Stamp Duty Cukai Tanah: Kadar hartanah kediaman
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates

3. Kingsley Napley - Cukai Hartanah UK untuk Pemilik Hartanah Antarabangsa 2026
https://www.kingsleynapley.co.uk/insights/blogs/private-client-law-blog/

📚 Sumber data

·https://www.homewardlegal.co.uk/guides-advice/post/conveyancing-process-guide

· https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/conveyancing-made-easy-for-buyers/

· https://www.svetlovallp.com/buying-property-in-the-uk-as-a-foreign-buyer-a-guide-from-svetlova-llp/

· https://www.savills.co.uk/landing-pages/the-house-buying-process-explained.aspx