ILR後買房，資金來源審查怎麼過？

一名買家已為購房交易投入£25,000，檔案中的流水卻僅顯示在完成交易五個月前，帳戶餘額為£500。檢視相關材料，所缺的正是能解釋這筆資金如何累積的證據。這是英格蘭及威爾斯律師監管局（SRA）2025年11月5日專題報告披露的執法案例，監管結論針對的是核查不足，不能據此認定買家的資金違法。

接下來，依照英格蘭與威爾斯的住宅買賣流程，梳理一遍文件準備工作。

委託時，先說清楚這筆錢的構成

持有ILR（英國永居），購房時仍需接受資金來源核查。委託過戶律師時，就把房款拆成按揭、自有存款、賣房所得等部分，寫明各自金額、幣別和所在帳戶。Source of Funds（資金來源）要解釋本次交易用的錢如何取得。SRA專題報告還有一條容易漏的細節：律所可以向客戶收取盡職調查費用，但費用須在委託條款中清楚列明。拿報價時，可一併確認核查是否另收費。

我的判斷是：資金跨過多個帳戶的人，應先補齊轉帳記錄，再安排向律所付款；為讓流水整齊而額外轉一圈，並不值得。

工資和賣房款，材料各有重點

可依據SRA問答的證據分類進行整理。薪資儲蓄，附上薪資單、P60等收入材料，以及顯示薪資入帳與轉入儲蓄的銀行流水；賣房所得，附上成交結算單、產權轉移或其他成交證明，再接上售房款項到帳記錄；繼承所得，附上遺囑、遺囑認證文件或承辦律師確認文件，並對應至受益人收款記錄。每組文件均需標註「用於本次購屋之金額」，並將相關入帳明細與憑證編號相互對應。若賣房成交價與實際到帳金額有差異，可利用結算單說明償還貸款、交易費用等扣除項目，以便承辦人員核對金額。

這些是整理的起點，所需範圍仍由經辦律師按交易風險確認。

轉過幾次，就把路徑接起來

取得英國銀行流水後，還需接上資金進入該帳戶之前的紀錄。SRA問答明確指出，款項來自英國銀行，不能單憑這一點認定其來源合法。Proof of Funds（資金證明）展示資金是否充足；Source of Funds則說明資金如何取得。若款項經過境外帳戶、換匯及英國收款帳戶，我建議依序附上轉出流水、換匯憑證和入帳紀錄，將姓名、日期、幣別及金額逐項對應。

自有帳戶間轉帳，亦須保留兩端紀錄；手續費與匯率造成的金額差異，可單列說明。

缺一頁舊流水，怎樣補得上

補件時，可以請律師將缺口具體寫明：是缺收入證明，還是缺某次轉帳的上游記錄？若舊帳戶已關閉，可向原銀行查詢歷史交易明細；若賣房文件不齊，可聯繫原經辦方補取成交或結算記錄。是否接受替代文件，應由當前經辦律師確認。中文材料亦宜先確認翻譯要求：SRA問答中指出外文文件可能需要翻譯及公證，並非每張交易明細均需辦理。提供完整、清晰的文件，並另附說明頁，以便將材料相互對應。

說明頁可以解釋缺漏，不能代替缺失的憑證；文件暫時找不到時，應及時說明原因及補件進度。

交換合約前，確認核查進度

在交換合約（exchange）前，可以書面確認資金核查是否已完成、尚缺哪些材料，以及款項應從哪個帳戶支付。英國政府《購房指南》第18節提醒，交換合約後交易即具法律約束力，若退出可能損失定金並須承擔賠償責任。若臨近付款時更換出資人或資金來源，應及時告知律師；SRA專題報告要求核對實際收款與先前提交的材料是否一致，若有變動可能需要進行補充審查。

本文僅供參考，具體問題請諮詢持牌律師。

SRA專題報告列出的核查問題之一是：“Do the documents provided match the explanation given?”（提供的文件，是否與所作解釋相符？）

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