Immobilienkauf nach ILR: Wie besteht man die Prüfung der Mittelherkunft?

Ein Käufer hat bereits £25.000 in eine Immobilientransaktion investiert, doch die in den Akten befindlichen Kontoauszüge weisen lediglich einen Kontostand von £500 fünf Monate vor Transaktionsabschluss aus. Bei der Durchsicht der Unterlagen fehlen jedoch Nachweise, die aufklären, wie dieses Geld angesammelt wurde. Dies ist ein Durchsetzungsfall, der in einem am 5. November 2025 veröffentlichten Themenbericht der Solicitors Regulation Authority (SRA) für England und Wales offengelegt wurde. Die regulatorische Schlussfolgerung bezieht sich auf unzureichende Prüfungen und lässt nicht den Schluss zu, dass die Gelder des Käufers illegal sind.

Im Folgenden durchlaufen wir die Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen Schritt für Schritt gemäß dem Ablauf des Kaufs und Verkaufs von Wohnimmobilien in England und Wales.

Bei der Auftragserteilung sollten Sie zunächst die Zusammensetzung dieses Geldbetrags klar darlegen.

Auch Inhaber von ILR (unbefristete Aufenthaltserlaubnis für das Vereinigte Königreich) müssen beim Immobilienkauf eine Prüfung der Herkunft der Mittel über sich ergehen lassen. Bei der Beauftragung des Rechtsanwalts für die Eigentumsübertragung sollte der Kaufpreis in Bestandteile wie Hypothek, Eigenkapital, Verkaufserlöse aus Immobilien usw. aufgeschlüsselt werden, wobei jeweils der Betrag, die Währung und das führende Konto anzugeben sind. Die "Source of Funds" (Mittelherkunft) muss darlegen, wie die für diese Transaktion verwendeten Gelder beschafft wurden. Ein weiterer im SRA-Fachbericht leicht zu übersehender Punkt: Kanzleien können von ihren Mandanten Gebühren für die Due Diligence erheben, diese müssen jedoch in den Mandatsbedingungen klar ausgewiesen werden. Bei der Einholung eines Kostenvoranschlags sollte gleichzeitig geklärt werden, ob für die Prüfung zusätzliche Gebühren anfallen.

Meine Einschätzung lautet: Personen, deren Gelder über mehrere Konten transferiert wurden, sollten zunächst die Überweisungsnachweise vervollständigen, bevor sie die Zahlung an die Kanzlei veranlassen; zusätzliche Überweisungen nur für ein ordentliches Kontobild lohnen sich nicht.

Lohn und Erlöse aus dem Hausverkauf: Die Unterlagen haben jeweils unterschiedliche Schwerpunkte.

Die Nachweise können entsprechend der Evidenzkategorisierung im SRA-Fragenkatalog strukturiert werden. Für Ersparnisse aus dem Gehalt sind Gehaltsabrechnungen, P60 und sonstige Einkommensnachweise sowie Kontoauszüge beizufügen, die den Gehaltseingang und die Überweisung auf das Sparkonto ausweisen; für Erlöse aus Immobilienverkäufen sind die Schlussabrechnung, Eigentumsübertragungsurkunden oder sonstige Verkaufsnachweise beizufügen, gefolgt von den Nachweisen über den Eingang des Verkaufserlöses; für Erbschaften sind das Testament, das Nachlasszeugnis oder eine Bestätigung des zuständigen Anwalts beizufügen, korrespondierend mit den Zahlungseingangsbelegen des Begünstigten. Jede Dokumentengruppe ist mit dem Vermerk "Für den aktuellen Immobilienkauf verwendeter Betrag" zu versehen, wobei die entsprechenden Eingangsbuchungen den jeweiligen Belegnummern zuzuordnen sind. Weicht der Immobilienverkaufspreis vom tatsächlich eingegangenen Betrag ab, können in der Schlussabrechnung die Abzüge für die Darlehenstilgung, Transaktionskosten und sonstige Posten aufgeführt werden, um dem Sachbearbeiter die Überprüfung der Beträge zu erleichtern.

Dies sind die Ausgangspunkte für die Aufbereitung; der erforderliche Umfang wird vom zuständigen Rechtsanwalt noch unter Berücksichtigung des Transaktionsrisikos festgelegt.

Drehe ein paar Mal und verbinde dann den Pfad.

Nach Erhalt der britischen Kontoauszüge müssen auch die Aufzeichnungen darüber lückenlos vorgelegt werden, wie das Geld vor der Einzahlung auf dieses Konto beschafft wurde. Das SRA-Q&A stellt klar, dass allein die Tatsache, dass die Gelder von einer britischen Bank stammen, nicht ausreicht, um deren legale Herkunft zu bestätigen. Der "Proof of Funds" (Mittelnachweis) zeigt auf, ob die finanziellen Mittel ausreichend sind; der "Source of Funds" (Herkunftsnachweis) erläutert, wie diese Mittel beschafft wurden. Wenn die Gelder über ein ausländisches Konto, einen Währungsumtausch und ein britisches Empfängerkonto geleitet wurden, empfehle ich, die Abflussauszüge, die Umtauschbelege und die Gutschriftsnachweise in der entsprechenden Reihenfolge zusammenzustellen und dabei Name, Datum, Währung und Betrag Punkt für Punkt einander zuzuordnen.

Bei Überweisungen zwischen eigenen Konten sind die Transaktionen auf beiden Konten zu dokumentieren; durch Gebühren und Wechselkurse bedingte Betragsdifferenzen können separat ausgewiesen und erläutert werden.

Eine Seite der alten Kontoauszüge fehlt – wie kann man diese nachfordern?

Bei der Nachreichung von Unterlagen können Sie den Anwalt bitten, die fehlenden Dokumente genau zu spezifizieren: Fehlt ein Einkommensnachweis oder fehlen die vorgelagerten Belege für eine bestimmte Überweisung? Falls alte Konten bereits geschlossen wurden, können Sie bei der ursprünglichen Bank nach historischen Kontoauszügen fragen; sollten die Unterlagen für den Immobilienverkauf unvollständig sein, können Sie sich an die ursprünglich bearbeitende Stelle wenden, um Transaktions- oder Abrechnungsunterlagen nachzufordern. Ob Ersatzunterlagen akzeptiert werden, sollte vom derzeit zuständigen Anwalt bestätigt werden. Auch bei chinesischen Unterlagen sollten zunächst die Übersetzungsanforderungen geklärt werden: In den SRA-FAQ heißt es, dass fremdsprachige Dokumente möglicherweise übersetzt und beglaubigt werden müssen, was nicht für jeden einzelnen Kontoauszug pauschal gilt. Stellen Sie vollständige und klare Unterlagen bereit und fügen Sie ein Erläuterungsblatt bei, um die Zuordnung der Dokumente zu erleichtern.

Eine Erläuterungsseite kann Lücken in den Unterlagen erklären, ersetzt jedoch nicht die fehlenden Belege; sollten Unterlagen vorübergehend nicht auffindbar sein, sind die Gründe und der Fortschritt der Wiederbeschaffung umgehend mitzuteilen.

Vor dem Vertragsaustausch den Prüfungsfortschritt bestätigen.

Vor dem Vertragsaustausch (exchange) kann schriftlich bestätigt werden, ob die Mittelprüfung abgeschlossen ist, welche Unterlagen noch fehlen und von welchem Konto die Zahlung geleistet werden soll. Abschnitt 18 des Leitfadens zum Immobilienkauf der britischen Regierung weist darauf hin, dass die Transaktion nach dem Vertragsaustausch rechtlich bindend ist und ein Rücktritt den Verlust der Anzahlung sowie Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann. Sollte kurz vor der Zahlung ein Wechsel des Geldgebers oder der Mittelherkunft erfolgen, ist der Anwalt unverzüglich zu informieren; der Sonderbericht der SRA verlangt die Überprüfung, ob der tatsächlich erhaltene Betrag mit den zuvor eingereichten Unterlagen übereinstimmt, da Änderungen eine ergänzende Prüfung erforderlich machen können.

Dieser Text dient lediglich zu Informationszwecken. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt.

Eine der im SRA-Sonderbericht aufgeführten Prüfungsfragen lautet: „Stimmen die vorgelegten Unterlagen mit der abgegebenen Erklärung überein?“ (Entsprechen die vorgelegten Dokumente der abgegebenen Erklärung?)

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