ILR jälkeen asunnon ostaminen – miten läpäistä varojen alkuperän tarkastus?

Eräs ostaja oli sijoittanut £25,000 asuntokauppaan, mutta asiakirjoissa olevat tiliotteet osoittivat vain, että viisi kuukautta ennen kaupantekoa tilin saldo oli £500. Aineistoa tarkasteltaessa puuttuu näyttö siitä, miten nämä varat olivat kertyneet. Tämä on Englannin ja Walesin asianajajien sääntelyviranomaisen (SRA) 5. marraskuuta 2025 julkaisemassa teemaraportissa esitelty valvontatapaus, jossa sääntelyviranomaisen johtopäätös koskee riittämättömiä tarkistuksia, eikä sen perusteella voida todeta ostajan varoja laittomiksi.

Seuraavaksi käydään läpi asiakirjojen valmistelu Englannin ja Walesin asuntokaupan prosessin mukaisesti.

Selitä toimeksiannon yhteydessä ensin, mistä tämä rahasumma koostuu.

Vaikka sinulla on ILR (Iso-Britannian pysyvä oleskelulupa), asunnon ostossa on edelleen läpäistävä varojen alkuperää koskeva tarkistus. Kun toimeksianto annetaan luovutukseen erikoistuneelle asianajajalle, erittele kauppahinta esimerkiksi kiinnityslainaan, omiin talletuksiin ja asunnon myynnistä saatuihin varoihin sekä ilmoita kunkin osan määrä, valuutta ja tili, jolla varat ovat. Source of Funds (varojen alkuperä) -selvityksessä on selitettävä, miten tässä kaupassa käytetyt varat on saatu. SRA:n teemaraportissa on vielä yksi helposti huomaamatta jäävä yksityiskohta: asianajotoimisto voi periä asiakkaalta due diligence -maksun, mutta maksu on ilmoitettava selkeästi toimeksiantoehdoissa. Hintatarjousta pyydettäessä kannattaa samalla varmistaa, peritäänkö tarkistuksesta erillinen maksu.

Arvioni on seuraava: henkilöiden, joiden varat kulkevat useiden tilien kautta, tulisi ensin täydentää siirtotiedot ja vasta sen jälkeen järjestää maksu asianajotoimistolle; ylimääräinen siirtokierros vain tapahtumahistorian siistimiseksi ei ole sen arvoista.

Palkan ja asunnon myyntitulojen osalta asiakirjoissa on eri painopisteet.

Aineiston voi järjestää SRA:n kysymys- ja vastausaineiston todistekategorioiden mukaan. Palkkasäästöjä varten liitetään palkkalaskelmat, P60-lomake ja muut tulotositteet sekä tiliotteet, joista käyvät ilmi palkan saapuminen ja siirrot säästöön. Asunnon myyntituloja varten liitetään kaupantekotilitys, omistusoikeuden siirtoasiakirja tai muu kaupan todiste sekä myyntisumman saapumista koskevat tilitiedot. Perintöä varten liitetään testamentti, testamentin vahvistusasiakirja tai asianajajan vahvistus, ja ne kohdistetaan edunsaajan saapumistietoihin. Jokaiseen asiakirjakokonaisuuteen merkitään ”tähän asuntokauppaan käytettävä määrä”, ja asiaankuuluvat tilitapahtumarivit yhdistetään tositteiden numeroihin. Jos myyntihinta ja tosiasiallisesti saapunut summa poikkeavat toisistaan, kaupantekotilityksellä voidaan eritellä lainan takaisinmaksu, kaupankäyntikulut ja muut vähennykset, jotta käsittelijä voi tarkistaa summat.

Nämä ovat kokoamisen lähtökohtia, ja tarvittavan laajuuden vahvistaa edelleen asiaa hoitava asianajaja transaktioriskin perusteella.

Käännä muutaman kerran, niin polku yhdistyy.

Kun Ison-Britannian pankkitapahtumat on saatu, on lisäksi esitettävä varojen tälle tilille saapumista edeltävät tiedot. SRA:n kysymyksissä ja vastauksissa todetaan selvästi, että pelkkä se seikka, että varat tulevat brittiläisestä pankista, ei riitä osoittamaan varojen lähteen olevan lainmukainen. Proof of Funds (todiste varoista) osoittaa, ovatko varat riittäviä; Source of Funds selvittää, miten varat on hankittu. Jos varat kulkevat ulkomaisen tilin, valuutanvaihdon ja brittiläisen vastaanottavan tilin kautta, suosittelen liittämään järjestyksessä lähtevien maksujen tapahtumatiedot, valuutanvaihtotositteet ja saapuvien maksujen tiedot niin, että nimi, päivämäärä, valuutta ja summa täsmäävät kohta kohdalta.

Omien tilien välisissä siirroissa säilytetään myös molempien tilien merkinnät; palkkioiden ja valuuttakurssien aiheuttamat summaerot voidaan eritellä erikseen.

Yksi sivu vanhaa tiliotetta puuttuu, miten sen voi korvata?

Täydennettäessä asiakirjoja asianajajaa voi pyytää yksilöimään puutteet: puuttuuko tulotosite vai jonkin tietyn tilisiirron taustatiedot? Jos vanha tili on suljettu, alkuperäiseltä pankilta voi tiedustella tilihistoriaa; jos asunnon myyntiasiakirjat ovat puutteelliset, alkuperäiseltä käsittelijältä voi pyytää kauppa- tai tilitystietoja. Nykyisen asianajajan tulisi vahvistaa, voidaanko vaihtoehtoisia asiakirjoja hyväksyä. Kiinankielisten asiakirjojen osalta kannattaa myös varmistaa käännösvaatimukset etukäteen: SRA:n kysymyksissä ja vastauksissa todetaan, että vieraskieliset asiakirjat saattavat vaatia käännöksen ja oikeaksi todistamisen, eikä jokaista tiliotetta tarvitse käsitellä samalla tavoin. Toimittakaa täydelliset ja selkeät asiakirjat sekä erillinen selityssivu, jotta asiakirjat on helppo yhdistää toisiinsa.

Selvityssivulla voidaan selittää puutteita, mutta se ei voi korvata puuttuvia tositteita; jos asiakirjoja ei väliaikaisesti löydy, syy ja täydentävien asiakirjojen hankinnan tilanne on ilmoitettava ajoissa.

Varmista tarkistuksen eteneminen ennen sopimusten vaihtoa.

Ennen sopimusten vaihtoa (exchange) voidaan kirjallisesti vahvistaa, onko varojen tarkistus suoritettu, mitä asiakirjoja vielä puuttuu ja miltä tililtä maksu suoritetaan. Yhdistyneen kuningaskunnan hallituksen Kodin ostajan oppaan 18 § muistuttaa, että sopimusten vaihtamisen jälkeen kauppa on oikeudellisesti sitova, ja vetäytyminen voi johtaa käsirahan menettämiseen sekä korvausvastuuseen. Jos rahoittaja tai varojen lähde vaihtuu lähellä maksua, siitä on ilmoitettava asianajajalle ajoissa; SRA:n teemaraportti edellyttää tarkistamaan, vastaavatko todellisuudessa saadut varat aiempia asiakirjoja, ja muutokset voivat edellyttää lisätarkastusta.

Tämä teksti on tarkoitettu vain tiedoksi. Kysy erityisistä asioista lisensoidulta asianajajalta.

Yksi SRA-erityisraportissa luetelluista tarkistuskysymyksistä on: ”Do the documents provided match the explanation given?” (Vastaavatko toimitetut asiakirjat annettua selitystä?)

Käsitteletkö Yhdistyneen kuningaskunnan lakiasiaa? (0)) voi auttaa