Αγορά κατοικίας μετά το ILR, πώς να περάσετε τον έλεγχο προέλευσης κεφαλαίων;

Ένας αγοραστής έχει διαθέσει £25,000 για συναλλαγή αγοράς ακινήτου, ωστόσο οι τραπεζικές κινήσεις στο φάκελο δείχνουν ότι, πέντε μήνες πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής, το υπόλοιπο του λογαριασμού ήταν μόλις £500. Αναθεωρώντας τα στοιχεία, ελλείπουν τα αποδεικτικά στοιχεία που θα μπορούσαν να εξηγήσουν πώς συγκεντρώθηκε αυτό το ποσό. Πρόκειται για υπόθεση επιβολής κυρώσεων που αποκαλύφθηκε στην ειδική έκθεση της Ρυθμιστικής Αρχής Δικηγόρων Αγγλίας και Ουαλίας (SRA) της 5ης Νοεμβρίου 2025. Το κανονιστικό συμπέρασμα εστιάζει στους ανεπαρκείς ελέγχους και δεν μπορεί να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι τα κεφάλαια του αγοραστή είναι παράνομα.

Στη συνέχεια, ακολουθώντας τη διαδικασία αγοράς και πώλησης κατοικιών στην Αγγλία και την Ουαλία, θα δούμε βήμα προς βήμα την προετοιμασία των εγγράφων.

Κατά την ανάθεση, διευκρινίστε πρώτα με σαφήνεια τη σύνθεση αυτού του ποσού.

Κατά την αγορά ακινήτου, ακόμη και οι κάτοχοι του ILR (μόνιμη άδεια παραμονής στο Ηνωμένο Βασίλειο) πρέπει να υποβληθούν σε έλεγχο της προέλευσης των κεφαλαίων. Κατά την ανάθεση σε δικηγόρο μεταβίβασης ακινήτων, το ποσό για την αγορά πρέπει να αναλύεται σε μέρη όπως στεγαστικό δάνειο, ίδιες καταθέσεις, έσοδα από πώληση ακινήτου κ.λπ., αναφέροντας ξεχωριστά το ποσό, το νόμισμα και τον τραπεζικό λογαριασμό για το καθένα. Η "Source of Funds" (Προέλευση Κεφαλαίων) πρέπει να εξηγεί πώς αποκτήθηκαν τα χρήματα που χρησιμοποιήθηκαν για τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Η ειδική έκθεση της SRA περιλαμβάνει ακόμη μια λεπτομέρεια που συχνά παραλείπεται: τα δικηγορικά γραφεία μπορούν να χρεώσουν τους πελάτες τους για έξοδα δέουσας επιμέλειας, αλλά οι χρεώσεις πρέπει να αναφέρονται σαφώς στους όρους εντολής. Κατά τη λήψη προσφοράς, μπορείτε να επιβεβαιώσετε ταυτόχρονα εάν ο έλεγχος χρεώνεται επιπλέον.

Η εκτίμησή μου είναι: όσοι διακινούν κεφάλαια μέσω πολλαπλών λογαριασμών, θα πρέπει πρώτα να συμπληρώσουν τα στοιχεία των μεταφορών και κατόπιν να προγραμματίσουν την πληρωμή προς το δικηγορικό γραφείο· το να γίνονται επιπλέον μεταφορές απλώς και μόνο για να φαίνεται τακτοποιημένο το ιστορικό κινήσεων, δεν αξίζει τον κόπο.

Οι μισθοί και τα έσοδα από την πώληση ακινήτου: τα σχετικά έγγραφα έχουν το καθένα τη δική τους έμφαση.

Τα τεκμήρια μπορούν να ταξινομηθούν σύμφωνα με τις κατηγορίες των Ερωτήσεων και Απαντήσεων της SRA. Για τις αποταμιεύσεις από μισθούς, αντιστοιχίστε μισθοδοσίες, P60 και άλλα έγγραφα εσόδων, καθώς και τραπεζικά αποσπάσματα που δείχνουν τις καταθέσεις μισθών και τις μεταφορές σε λογαριασμούς αποταμίευσης· για τα έσοδα από πώληση ακινήτου, αντιστοιχίστε καταστάσεις ολοκλήρωσης, μεταβιβάσεις τίτλου ιδιοκτησίας ή άλλα αποδεικτικά πώλησης, ακολουθούμενα από τα αρχεία εισροής των εσόδων από την πώληση· για τα έσοδα από κληρονομιά, αντιστοιχίστε διαθήκες, έγγραφα επικύρωσης διαθήκης ή επιβεβαιωτικά έγγραφα από τον αρμόδιο δικηγόρο, αντιστοιχίζοντάς τα με τα αρχεία είσπραξης του δικαιούχου. Σε κάθε ομάδα εγγράφων πρέπει να αναγράφεται η ένδειξη «Ποσό που χρησιμοποιήθηκε για την παρούσα αγορά ακινήτου», αντιστοιχίζοντας τις σχετικές γραμμές καταθέσεων με τους αριθμούς των αποδεικτικών. Σε περίπτωση διαφοράς μεταξύ της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης και του πραγματικού ποσού που εισπράχθηκε, η κατάσταση ολοκλήρωσης μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την επεξήγηση των κρατήσεων, όπως η αποπληρωμή δανείου και τα έξοδα συναλλαγής, διευκολύνοντας τον αρμόδιο υπάλληλο στην επαλήθευση του ποσού.

Αυτά αποτελούν τα σημεία εκκίνησης για την οργάνωση, ενώ το απαιτούμενο εύρος εξακολουθεί να επιβεβαιώνεται από τον αρμόδιο δικηγόρο με βάση τους κινδύνους της συναλλαγής.

Κάνε μερικές στροφές και μετά σύνδεσε τη διαδρομή.

Αφού αποκτήσετε τα αντίγραφα κίνησης της βρετανικής τράπεζας, πρέπει επίσης να παραθέσετε τα αρχεία που τεκμηριώνουν την πορεία των χρημάτων πριν από την κατάθεσή τους στον εν λόγω λογαριασμό. Οι ερωταπαντήσεις της SRA διευκρινίζουν ρητά ότι το γεγονός και μόνο ότι τα κεφάλαια προέρχονται από βρετανική τράπεζα δεν αρκεί για να θεωρηθεί νόμιμη η προέλευσή τους. Η Απόδειξη Κεφαλαίων (Proof of Funds) δείχνει εάν τα κεφάλαια είναι επαρκή, ενώ η Πηγή Κεφαλαίων (Source of Funds) εξηγεί τον τρόπο απόκτησής τους. Εάν τα κεφάλαια διήλθαν από υπεράκτιους λογαριασμούς, υποβλήθηκαν σε συναλλαγματική μετατροπή και κατέληξαν στον βρετανικό λογαριασμό λήψης, συνιστώ να παραθέσετε με τη σειρά τα αντίγραφα κίνησης για τις εξερχόμενες μεταφορές, τα αποδεικτικά συναλλαγματικής μετατροπής και τα αρχεία κατάθεσης, αντιστοιχίζοντας στοιχείο προς στοιχείο το όνομα, την ημερομηνία, το νόμισμα και το ποσό.

Οι μεταφορές μεταξύ ιδίων λογαριασμών θα πρέπει επίσης να διατηρούν εγγραφές και στα δύο άκρα· οι διαφορές στα ποσά που οφείλονται σε προμήθειες και συναλλαγματικές ισοτιμίες μπορούν να παρατίθενται και να επεξηγούνται χωριστά.

Λείπει μια σελίδα από τα παλιά αντίγραφα κίνησης λογαριασμού, πώς μπορώ να την αντικαταστήσω;

Κατά την υποβολή συμπληρωματικών εγγράφων, μπορείτε να ζητήσετε από τον δικηγόρο να εξειδικεύσει τα κενά: λείπει αποδεικτικό εισοδήματος ή λείπουν τα πηγαία στοιχεία μιας συγκεκριμένης μεταφοράς; Εάν οι παλιοί λογαριασμοί έχουν κλείσει, μπορείτε να ζητήσετε από την αρχική τράπεζα τα ιστορικά κινήσεων· εάν τα έγγραφα πώλησης ακινήτου είναι ελλιπή, μπορείτε να επικοινωνήσετε με την αρχική αρμόδια υπηρεσία για να λάβετε τα στοιχεία της συναλλαγής ή του διακανονισμού. Το κατά πόσον γίνονται δεκτά εναλλακτικά έγγραφα πρέπει να επιβεβαιωθεί από τον τρέχοντα αρμόδιο δικηγόρο. Σχετικά με τα έγγραφα στα κινεζικά, συνιστάται επίσης να επιβεβαιώσετε εκ των προτέρων τις απαιτήσεις μετάφρασης: στις ερωταποκρίσεις της SRA αναφέρεται ότι τα έγγραφα σε ξένη γλώσσα ενδέχεται να χρειάζονται μετάφραση και θεώρηση, και δεν απαιτείται η διεκπεραίωση κάθε μεμονωμένου τραπεζικού αποσπάσματος. Παρέχετε πλήρη και ευανάγνωστα έγγραφα, προσθέτοντας παράλληλα μια επεξηγηματική σελίδα, ώστε να διευκολύνεται η αντιστοίχιση των στοιχείων.

Η επεξηγηματική σελίδα μπορεί να επεξηγήσει τις ελλείψεις, αλλά δεν μπορεί να υποκαταστήσει τα απόντα δικαιολογητικά· όταν έγγραφα δεν μπορούν να εντοπιστούν προσωρινά, αναφέρετε εγκαίρως τους λόγους και την πρόοδο της αντικατάστασής τους.

Πριν από την ανταλλαγή των συμβάσεων, επιβεβαιώστε την πρόοδο του ελέγχου.

Πριν από την ανταλλαγή των συμβάσεων (exchange), είναι δυνατόν να επιβεβαιωθεί εγγράφως εάν ο έλεγχος των κεφαλαίων έχει ολοκληρωθεί, ποια έγγραφα εξακολουθούν να λείπουν και από ποιον λογαριασμό πρέπει να καταβληθούν τα χρήματα. Το τμήμα 18 του «Οδηγού Αγοράς Κατοικίας» της βρετανικής κυβέρνησης υπενθυμίζει ότι μετά την ανταλλαγή των συμβάσεων, η συναλλαγή καθίσταται νομικά δεσμευτική, και η υπαναχώρηση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια της προκαταβολής και ανάληψη ευθύνης για αποζημίωση. Εάν αλλάξει ο χρηματοδότης ή η προέλευση των κεφαλαίων κοντά στην ημερομηνία πληρωμής, ο δικηγόρος πρέπει να ενημερωθεί εγκαίρως· η ειδική έκθεση της SRA απαιτεί την επαλήθευση της συμβατότητας των πραγματικά εισπραχθέντων κεφαλαίων με τα προηγούμενα έγγραφα, καθώς τυχόν αλλαγές ενδέχεται να απαιτήσουν συμπληρωματικό έλεγχο.

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς. Για συγκεκριμένα ζητήματα, παρακαλούμε να συμβουλευτείτε δικηγόρο με άδεια ασκήσεως επαγγέλματος.

Ένα από τα ζητήματα ελέγχου που παρατίθενται στη θεματική έκθεση SRA είναι: «Τα έγγραφα που προσκομίσθηκαν αντιστοιχούν στην εξήγηση που δόθηκε;» (Τα έγγραφα που παρασχέθηκαν συνάδουν με την εξήγηση που δόθηκε;)

Αντιμετωπίζετε ένα νομικό ζήτημα του Ηνωμένου Βασιλείου; JustiScript μπορεί να βοηθήσει