Mua nhà sau ILR, làm thế nào để vượt qua thẩm định nguồn vốn?

Một người mua đã bỏ ra £25,000 cho giao dịch mua bất động sản, thế nhưng sao kê trong hồ sơ chỉ cho thấy số dư tài khoản là £500 vào 5 tháng trước khi hoàn tất giao dịch. Xem xét lại hồ sơ, điều còn thiếu chính là bằng chứng giải thích quá trình tích lũy khoản tiền này. Đây là một vụ việc thực thi pháp luật được nêu trong báo cáo chuyên đề ngày 5 tháng 11 năm 2025 của Cơ quan Quản lý Luật sư Anh và Wales (SRA). Kết luận của cơ quan quản lý chỉ ra rằng hoạt động kiểm tra còn thiếu sót, và không thể dựa vào đó để kết luận nguồn tiền của người mua là bất hợp pháp.

Sau đây, theo trình tự mua bán nhà ở tại Anh và Wales, chúng ta sẽ cùng điểm qua các bước chuẩn bị hồ sơ.

Khi ủy thác, trước tiên cần làm rõ cơ cấu của khoản tiền này.

Người nắm giữ ILR (thường trú nhân Anh) khi mua nhà vẫn phải trải qua quy trình kiểm tra nguồn vốn. Khi ủy thác cho luật sư phụ trách thủ tục chuyển nhượng, cần tách khoản tiền mua nhà thành các phần như vay thế chấp, tiền tiết kiệm cá nhân, tiền thu được từ việc bán nhà... đồng thời ghi rõ số tiền, loại tiền tệ và tài khoản tương ứng của từng phần. Hồ sơ Source of Funds (Nguồn gốc tài chính) cần giải trình rõ số tiền sử dụng cho giao dịch này được hình thành như thế nào. Báo cáo chuyên đề của SRA còn đề cập đến một chi tiết dễ bị bỏ sót: các hãng luật có thể thu phí thẩm định từ khách hàng, nhưng khoản phí này phải được quy định rõ ràng trong điều khoản ủy quyền. Khi nhận báo giá, quý vị nên đồng thời xác nhận xem quy trình kiểm tra này có phát sinh thêm chi phí hay không.

Nhận định của tôi là: đối với những người có dòng tiền chuyển qua nhiều tài khoản, trước tiên cần bổ sung đầy đủ hồ sơ chuyển khoản, rồi mới tiến hành thanh toán cho văn phòng luật sư; việc chuyển khoản vòng vo thêm một lần chỉ để sao kê ngân hàng trông chỉn chu là hoàn toàn không đáng.

Tiền lương và tiền bán nhà, mỗi loại hồ sơ đều có trọng tâm riêng.

Có thể sắp xếp theo phân loại chứng từ trong phần Hỏi đáp của SRA. Tiền tiết kiệm từ lương, kèm theo bảng lương, P60 và các tài liệu chứng minh thu nhập khác, cùng sao kê ngân hàng thể hiện khoản lương chuyển vào và chuyển sang tài khoản tiết kiệm; tiền thu được từ bán nhà, kèm theo bảng quyết toán giao dịch, giấy tờ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc chứng từ giao dịch khác, tiếp theo là sao kê ghi nhận tiền bán nhà về tài khoản; tiền thừa kế, kèm theo di chúc, giấy chứng thực di chúc hoặc văn bản xác nhận của luật sư phụ trách, tương ứng với biên lai nhận tiền của người thụ hưởng. Mỗi bộ hồ sơ cần ghi chú "Số tiền sử dụng cho việc mua nhà lần này", đồng thời đối chiếu các dòng tiền gửi liên quan với số chứng từ. Trường hợp giá bán và số tiền thực nhận có chênh lệch, có thể sử dụng bảng quyết toán để giải trình các khoản khấu trừ như trả nợ vay, phí giao dịch... nhằm tạo điều kiện cho người xử lý đối chiếu số tiền.

Đây là những điểm khởi đầu cho việc tổng hợp, phạm vi cần thiết vẫn do luật sư phụ trách xác định dựa trên rủi ro giao dịch.

Quay vài lần rồi nối đường lại.

Sau khi có sao kê ngân hàng tại Anh, bạn cần cung cấp thêm các hồ sơ chứng minh nguồn tiền trước khi được chuyển vào tài khoản này. Mục Hỏi - Đáp của SRA nêu rõ, việc khoản tiền xuất phát từ một ngân hàng tại Anh không thể đơn thuần dựa vào đó để kết luận nguồn gốc hợp pháp. Proof of Funds (Chứng minh tài chính) thể hiện số tiền có đủ hay không; Source of Funds (Nguồn gốc tài chính) giải thích số tiền đó được hình thành như thế nào. Nếu khoản tiền đã đi qua tài khoản ở nước ngoài, thực hiện giao dịch đổi ngoại tệ và chuyển vào tài khoản thụ hưởng tại Anh, tôi khuyên bạn nên sắp xếp theo thứ tự: sao kê giao dịch chuyển đi, chứng từ đổi ngoại tệ và biên lai ghi có, đồng thời đối chiếu khớp từng thông tin về họ tên, ngày tháng, loại tiền và số tiền.

Chuyển khoản giữa các tài khoản của chính mình cũng cần lưu giữ hồ sơ ở cả hai đầu; chênh lệch số tiền do phí giao dịch và tỷ giá hối đoái có thể được liệt kê và giải thích riêng.

Thiếu một trang sao kê cũ, làm thế nào để xin cấp lại?

Khi bổ sung hồ sơ, bạn có thể nhờ luật sư nêu cụ thể các thiếu sót: là thiếu giấy chứng minh thu nhập, hay thiếu hồ sơ nguồn của một giao dịch chuyển khoản cụ thể? Đối với tài khoản cũ đã đóng, bạn có thể liên hệ ngân hàng gốc để xin lại sao kê lịch sử giao dịch; nếu hồ sơ bán nhà không đầy đủ, có thể liên hệ bên thụ lý ban đầu để xin bổ sung hồ sơ giao dịch hoặc quyết toán. Việc có chấp nhận tài liệu thay thế hay không cần được luật sư thụ lý hiện tại xác nhận. Đối với tài liệu tiếng Trung, cũng nên xác nhận trước yêu cầu về dịch thuật: theo phần Hỏi-Đáp của SRA, các tài liệu bằng ngoại ngữ có thể cần dịch thuật và công chứng, chứ không phải cứ mỗi bản sao kê đều phải làm thủ tục này. Hãy cung cấp các tài liệu đầy đủ và rõ ràng, kèm theo một trang giải thích để dễ dàng đối chiếu các hồ sơ với nhau.

Trang giải trình có thể dùng để giải thích các khoản thiếu hụt, nhưng không thể thay thế chứng từ bị thiếu; khi tạm thời không tìm thấy hồ sơ, cần kịp thời nêu rõ lý do và tiến độ bổ sung.

Trước khi trao đổi hợp đồng, xác nhận tiến độ thẩm tra.

Trước khi trao đổi hợp đồng (exchange), quý vị có thể xác nhận bằng văn bản xem việc xác minh nguồn vốn đã hoàn tất hay chưa, còn thiếu những tài liệu nào và khoản tiền sẽ được thanh toán từ tài khoản nào. Mục 18 trong "Hướng dẫn Mua nhà" của Chính phủ Anh lưu ý rằng sau khi trao đổi hợp đồng, giao dịch sẽ có hiệu lực ràng buộc về mặt pháp lý, việc rút khỏi giao dịch có thể dẫn đến mất tiền đặt cọc và phải chịu bồi thường. Nếu thay đổi bên cấp vốn hoặc nguồn vốn sát ngày thanh toán, cần thông báo kịp thời cho luật sư; báo cáo chuyên đề của SRA yêu cầu đối chiếu xem khoản tiền thực nhận có khớp với các tài liệu đã nộp trước đó hay không, và những thay đổi này có thể cần được rà soát bổ sung.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo, đối với các vấn đề cụ thể, vui lòng tham vấn luật sư có giấy phép hành nghề.

Một trong những vấn đề xác minh được nêu trong báo cáo chuyên đề của SRA là: “Các tài liệu được cung cấp có khớp với lời giải thích đã đưa ra hay không?”

Xử lý một vấn đề pháp lý của Vương quốc Anh? JustiScript có thể giúp đỡ