Cumpărarea unei locuințe după ILR, cum se trece de verificarea sursei fondurilor?

Un cumpărător a alocat £25,000 pentru o tranzacție imobiliară, însă extrasele de cont din dosar indică faptul că, cu cinci luni înainte de finalizarea tranzacției, soldul contului era de doar £500. Analizând documentația, se constată lipsa dovezilor care să explice modul în care a fost acumulată această sumă. Acesta este un caz de aplicare a reglementărilor dezvăluit în raportul tematic al Autorității de Reglementare a Avocaților (SRA) din Anglia și Țara Galilor din 5 noiembrie 2025; concluzia de reglementare vizează verificările insuficiente și nu poate servi drept bază pentru a considera că fondurile cumpărătorului sunt de origine ilicită.

În continuare, urmând procesul de vânzare-cumpărare a proprietăților rezidențiale din Anglia și Țara Galilor, vom parcurge etapele de pregătire a documentelor.

La momentul delegării, precizați mai întâi în mod clar structura acestei sume de bani.

C Chiar și deținătorii ILR (reședință permanentă în Regatul Unit) trebuie să se supună verificării sursei fondurilor la achiziționarea unei proprietăți. La mandatarea avocatului pentru transferul de proprietate, fondurile pentru achiziție trebuie defalcate pe categorii, cum ar fi ipotecă, economii personale, venituri din vânzarea unei alte proprietăți etc., specificând sumele respective, valuta și conturile în care se află. Declarația privind sursa fondurilor trebuie să explice modul în care au fost obținuți banii utilizați pentru această tranzacție. Raportul special SRA menționează, de asemenea, un detaliu ușor de trecut cu vederea: firmele de avocatură pot percepe clienților taxe pentru diligența necesară, însă aceste taxe trebuie să fie clar specificate în termenii de mandatare. La solicitarea unei oferte de preț, puteți confirma totodată dacă verificările sunt supuse unor taxe suplimentare.

Consider că: persoanele ale căror fonduri tranzitează mai multe conturi ar trebui mai întâi să completeze înregistrările transferurilor și abia apoi să dispună plata către firma de avocatură; nu merită să se efectueze un circuit suplimentar de transferuri doar pentru a avea un istoric al tranzacțiilor mai ordonat.

Salariile și încasările din vânzarea imobilului, fiecare cu propriile puncte cheie în documentație.

Dovezile pot fi organizate conform categoriilor din Întrebările și Răspunsurile SRA. Pentru economiile din salariu, atașați fluturașii de salariu, formularele P60 și alte documente de venit, precum și extrasele de cont care arată încasarea salariului și transferurile către contul de economii; pentru veniturile din vânzarea unei proprietăți, atașați documentul de decontare a tranzacției, documentul de transfer al dreptului de proprietate sau alte dovezi ale vânzării, urmate de înregistrările care atestă primirea fondurilor din vânzare; pentru veniturile din moștenire, atașați testamentul, documentele de succesiune sau documentele de confirmare emise de avocatul desemnat, corelându-le cu înregistrările de încasare ale beneficiarului. Fiecare set de documente trebuie să menționeze „Suma utilizată pentru achiziția acestei proprietăți”, corelând rândurile relevante de încasare cu numerele documentelor justificative. În cazul în care există o diferență între prețul de vânzare și suma efectiv încasată, documentul de decontare poate fi utilizat pentru a explica deducerile, cum ar fi rambursarea împrumutului, taxele de tranzacție și alte rețineri, facilitând astfel verificarea sumelor de către persoana responsabilă.

Acestea reprezintă punctele de plecare, iar domeniul necesar urmează să fie confirmat de avocatul desemnat în funcție de riscul tranzacției.

După câteva viraje, conectează traseul.

După obținerea extraselor de cont de la banca din Marea Britanie, trebuie să atașați și înregistrările care să ateste traseul fondurilor înainte ca acestea să fi intrat în acest cont. Ghidul de întrebări și răspunsuri al SRA precizează clar că simplul fapt că fondurile provin de la o bancă din Marea Britanie nu este suficient pentru a le confirma originea legală. "Proof of Funds" (Dovada fondurilor) demonstrează dacă fondurile sunt suficiente; "Source of Funds" (Sursa fondurilor) explică modul în care au fost obținute. Dacă fondurile au trecut prin conturi din străinătate, au fost supuse schimbului valutar și au ajuns în contul de primire din Marea Britanie, vă recomand să asociați în ordine extrasele de transfer, documentele de schimb valutar și înregistrările de creditare, corelând punctual numele, data, moneda și suma.

La transferurile între conturile proprii, se păstrează, de asemenea, înregistrări pentru ambele părți; diferențele de valoare cauzate de comisioane și cursul de schimb pot fi prezentate și explicate separat.

Lipsește o pagină dintr-un extras bancar mai vechi, cum o pot înlocui?

La depunerea documentelor suplimentare, îi puteți solicita avocatului să detalieze exact lipsurile: este vorba de lipsa unei dovezi de venit sau de lipsa înregistrărilor sursă pentru un anumit transfer? Dacă conturile vechi au fost închise, puteți solicita băncii emitente extrasele de cont istorice; dacă documentele privind vânzarea imobilului sunt incomplete, puteți contacta entitatea care a gestionat inițial tranzacția pentru a obține înregistrările de vânzare sau de decontare. Acceptarea documentelor alternative trebuie confirmată de avocatul care gestionează în prezent dosarul. Pentru documentele în limba chineză, este de asemenea recomandat să verificați în prealabil cerințele de traducere: secțiunea de Întrebări și Răspunsuri a SRA precizează că documentele în limbi străine pot necesita traducere și legalizare, nefiind obligatorie prelucrarea fiecărui extras de cont în parte. Furnizați documente complete și clare, însoțite de o pagină explicativă, pentru a facilita corelarea acestora.

Pagina de explicații poate justifica lipsurile, dar nu poate înlocui documentele doveditoare lipsă; în cazul în care actele nu pot fi găsite temporar, comunicați de îndată motivele și stadiul obținerii acestora.

Înainte de schimbarea contractelor, confirmați progresul verificării.

Înainte de schimbul de contracte, se poate confirma în scris dacă verificarea fondurilor a fost finalizată, ce documente mai lipsesc și din ce cont urmează să fie efectuată plata. Secțiunea 18 din „Ghidul pentru cumpărarea unei locuințe” al Guvernului Regatului Unit reamintește că, după schimbul de contracte, tranzacția devine obligatorie din punct de vedere legal, iar retragerea poate duce la pierderea avansului și la suportarea unor despăgubiri. În cazul în care, în apropierea datei plății, se schimbă finanțatorul sau sursa fondurilor, avocatul trebuie informat prompt; raportul special al SRA impune verificarea concordanței dintre fondurile efectiv primite și documentele prezentate anterior, orice modificare putând necesita o examinare suplimentară.

Prezentul articol are doar caracter informativ; pentru probleme specifice, vă rugăm să consultați un avocat autorizat.

Una dintre problemele de verificare enumerate în raportul special SRA este: „Do the documents provided match the explanation given?” (Documentele furnizate corespund explicației oferite?)

Te confrunți cu o chestiune juridică din Marea Britanie? JustiScript poate ajuta