ILR後に住宅を購入する際、資金の出所審査はどうやってクリアすればよいのでしょうか？

ある買主が不動産購入取引に£25,000を投入したが、記録上の入出金明細には、取引完了の5ヶ月前の時点で口座残高が£500であったことしか示されていない。資料を改めて確認すると、不足しているのは、この資金がどのようにして蓄積されたかを説明する証拠である。これは、イングランド・ウェールズ弁護士規制庁（SRA）が2025年11月5日に公表したテーマ別報告書で明らかにされた執行事例であり、規制当局の結論は確認不足に関するものであり、これをもって買主の資金が違法であると断定することはできない。

以下では、イングランドおよびウェールズにおける住宅売買の手続きに沿って、必要書類の準備を一通り進めていきます。

委託する際は、まず当該資金の内訳を明確に説明してください。

ILR（英国永住権）を保有している場合でも、不動産購入時には引き続き資金出処の確認を受ける必要があります。不動産譲渡弁護士に依頼する際は、購入資金を住宅ローン、自己預金、不動産売却収入などに分け、それぞれの金額、通貨、および口座を明記してください。Source of Funds（資金出処）では、本取引に使用される資金の調達経緯を説明する必要があります。SRAの特別報告書には、見落としがちなもう一つの細目があります。法律事務所は顧客に対してデューデリジェンス費用を請求できますが、その費用は委託条件に明確に記載しなければなりません。見積もりを取得する際、確認作業に別途費用がかかるかどうかも併せて確認するとよいでしょう。

私の判断では、資金が複数の口座を経由している方は、まず送金記録をすべて補完した上で、法律事務所への支払いを手配すべきです。入出金履歴を整えるためだけに余計な送金を繰り返すのは、得策ではありません。

給与と不動産売却代金、書類にはそれぞれ重点事項があります。

SRAのQ&Aに基づく証拠の分類に従って整理することができます。給与貯蓄については、給与明細書、P60などの収入証明書類、および給与の入金と貯蓄への振込が記載された取引明細書を添付します。不動産売却益については、決済精算書、所有権移転書類またはその他の売却証明書類を添付し、さらに売却代金の入金記録を続けます。相続による所得については、遺言書、検認証明書または担当弁護士による確認書類を添付し、受益者への入金記録と対応させます。各書類のセットには「今回の不動産購入に使用する金額」と明記し、関連する入金欄と証憑番号を対応させます。不動産の成約価格と実際に入金された金額に差額がある場合は、精算書を用いてローン返済や取引手数料などの控除項目を説明し、担当者が金額を確認しやすくします。

これらは整理の起点であり、所要範囲については引き続き担当弁護士が取引リスクに応じて確認するものとします。

何度か曲がったら、経路をつなげばいい。

英国の銀行取引明細書を取得した後は、当該口座への入金前の資金移動記録も遡って繋げる必要があります。SRAのQ&Aでは、資金が英国の銀行に由来するという事実だけでは、その出所の合法性を単独で認定することはできないと明記されています。Proof of Funds（資金証明）は資金が十分であるかを示すものであり、Source of Fundsは資金の取得経緯を説明するものです。資金が海外口座、外貨両替、英国の受取口座を経由している場合は、送金取引明細、両替証明書、入金記録の順に書類を揃え、氏名、日付、通貨、金額を項目ごとに対応させることをお勧めします。

自己の口座間での振替においても、両方の記録を保持すること。手数料および為替レートにより生じた金額の差異は、別途明記して説明することができる。

過去の取引明細が1ページ欠けているのですが、どうすれば再発行してもらえるのでしょうか。

書類補充の際には、弁護士に不足箇所を具体的に明示するよう依頼してください。収入証明が不足しているのか、それとも特定の送金に関する上流側の取引記録が不足しているのか、といった点です。旧口座がすでに閉鎖されている場合は、元の銀行に過去の取引明細を問い合わせることができます。不動産売却に関する書類が不十分な場合は、当時の担当機関に連絡し、成約または決済記録を補充で取得してください。代替書類が受理されるかどうかについては、現在の担当弁護士に確認を取る必要があります。中国語の資料についても、事前に翻訳要件を確認しておくことをお勧めします。SRAのQ&Aには、外国語の書類には翻訳および公証が必要となる場合があると記載されており、すべての取引明細に対して一律に手続きを行うわけではありません。完全かつ鮮明な書類を提出し、別途説明ページを添付して、各資料の対応関係を明確にしてください。

説明ページで不足分を説明することはできますが、欠落した証憑書類の代わりにはなりません。資料が一時的に見つからない場合は、速やかにその理由と再取得の進捗状況を説明してください。

契約書交換前に、検証の進捗をご確認ください。

契約交換（exchange）の前には、資金確認が完了しているか、どの書類が不足しているか、およびどの口座から代金を支払うべきかについて、書面で確認することができます。英国政府の「住宅購入ガイド」第18節では、契約交換後は取引に法的拘束力が生じ、契約から離脱した場合には手付金を没収され、損害賠償責任を負う可能性があることが注意喚起されています。支払い直前に資金提供者や資金源に変更が生じた場合は、速やかに弁護士に通知する必要があります。SRAの特別報告書では、実際の受領額が事前に提出された書類と一致しているかを確認することが求められており、変更が生じた場合は追加審査が必要となる可能性があります。

本記事はあくまで参考情報であり、具体的な問題につきましては、弁護士にご相談ください。

SRA特別報告書で挙げられている検証事項の一つは、「提出された書類は提示された説明と一致しているか」（提出された書類は、なされた説明と合致しているか？）です。

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