Kupnja nekretnine nakon ILR: kako uspješno proći provjeru izvora sredstava?

Kupac je u transakciju kupnje nekretnine uložio £25,000, no bankovni izvodi u dokumentaciji pokazuju da je samo pet mjeseci prije završetka transakcije stanje na računu iznosilo £500. Pregledom materijala utvrđeno je da nedostaju dokazi koji objašnjavaju kako je taj novac prikupljen. Riječ je o slučaju iz prakse nadzora objavljenom u tematskom izvješću Regulatornog tijela za odvjetnike Engleske i Walesa (SRA) od 5. studenoga 2025., pri čemu se regulatorni zaključak odnosi na nedovoljne provjere te se na njegovoj osnovi ne može zaključiti da su sredstva kupca nezakonita.

U nastavku ćemo, slijedeći postupak kupnje i prodaje stambenih nekretnina u Engleskoj i Walesu, pregledati pripremu potrebne dokumentacije.

Prilikom davanja naloga, najprije jasno navedite strukturu ovog iznosa.

Posjedovanje ILR (stalni boravak u UK) i dalje podliježe provjeri izvora sredstava prilikom kupnje nekretnine. Prilikom angažiranja odvjetnika za prijenos vlasništva, sredstva za kupnju nekretnine podijelite na dijelove kao što su hipoteka, vlastita štednja, prihodi od prodaje nekretnine itd., navodeći pojedinačne iznose, valute i račune na kojima se nalaze. U dokumentu o izvoru sredstava potrebno je objasniti kako je pribavljen novac korišten za ovu transakciju. SRA tematsko izvješće sadrži još jedan detalj koji se lako može previdjeti: odvjetnički uredi mogu naplaćivati naknade za dubinsko snimanje od klijenata, ali te naknade moraju biti jasno navedene u uvjetima angažmana. Prilikom pribavljanja ponude, možete odmah potvrditi naplaćuju li se provjere dodatno.

Moj je zaključak da bi osobe čija sredstva prolaze kroz više računa prvo trebale kompletirati evidenciju o transferima, a zatim organizirati plaćanje odvjetničkom uredu; dodatno preusmjeravanje sredstava isključivo radi urednog bankovnog izvoda nije isplativo.

Plaće i prihod od prodaje nekretnine – dokumentacija za svaku stavku ima svoje ključne točke.

Dokaze možete razvrstati prema kategorijama iz SRA pitanja i odgovora. Za ušteđevinu od plaće, priložite platne liste, P60 i druge dokumente o prihodima, te bankovne izvode koji prikazuju uplate plaće i prijenose na štedni račun; za prihode od prodaje nekretnine, priložite završni obračun, dokument o prijenosu vlasništva ili druge dokaze o prodaji, nakon čega slijede zapisi o primitku sredstava od prodaje; za prihode od nasljeđivanja, priložite testament, dokumente o ostavinskom postupku ili potvrdu odvjetnika koji vodi postupak, te ih uskladite sa zapisima o primitku sredstava od strane korisnika. Svaki komplet dokumenata označite s "Iznos korišten za ovu kupnju nekretnine", usklađujući odgovarajuće stavke uplata s brojevima dokumenata. Ako postoji razlika između dogovorene prodajne cijene i stvarno primljenog iznosa, možete koristiti završni obračun kako biste objasnili odbitke poput otplate kredita i transakcijskih troškova, čime se službeniku olakšava provjera iznosa.

Ovo su polazne točke za organizaciju, a potrebni opseg i dalje utvrđuje postupajući odvjetnik na temelju transakcijskog rizika.

Nakon nekoliko okreta, samo spojite putanju.

Nakon što pribavite izvode iz britanske banke, potrebno je nadovezati i evidencije o kretanju sredstava prije nego što su uplaćena na taj račun. U SRA pitanjima i odgovorima jasno je navedeno da činjenica da sredstva dolaze iz britanske banke sama po sebi ne dokazuje zakonitost izvora. Proof of Funds (dokaz o sredstvima) pokazuje jesu li sredstva dovoljna; Source of Funds objašnjava kako su sredstva pribavljena. Ako su sredstva prošla kroz inozemni račun, zamjenu valute i britanski račun primatelja, preporučujem da redom priložite izvode o odljevima, potvrde o zamjeni valute i evidencije o priljevima, te da stavku po stavku uskladite ime, datum, valutu i iznos.

Prilikom prijenosa sredstava između vlastitih računa, također je potrebno voditi evidenciju za obje strane; razlike u iznosima nastale zbog naknada i tečajnih razlika mogu se posebno navesti i obrazložiti.

Nedostaje jedna stranica starog bankovnog izvoda, kako je nadomjestiti?

Prilikom dopune dokumentacije, možete zamoliti odvjetnika da precizira što točno nedostaje: nedostaje li dokaz o prihodima ili prethodni zapisi o određenom prijenosu sredstava? Ako je stari račun zatvoren, povijest transakcija možete zatražiti od izvorne banke; ako je dokumentacija za prodaju nekretnine nepotpuna, možete kontaktirati izvornu stranu koja je vodila postupak kako biste pribavili zapis o kupoprodaji ili obračunu. Prihvaćanje alternativne dokumentacije treba potvrditi odvjetnik koji trenutno vodi predmet. Za dokumente na kineskom jeziku također je preporučljivo unaprijed provjeriti zahtjeve za prijevod: u SRA pitanjima i odgovorima navodi se da strani dokumenti mogu zahtijevati prijevod i ovjeru, pri čemu nije potrebno ovjeravati baš svaki izvod. Priložite potpunu i čitku dokumentaciju te dodajte stranicu s objašnjenjem kako bi se materijali lakše međusobno povezali.

Stranica s objašnjenjem može pojasniti što nedostaje, ali ne može zamijeniti nedostajuće isprave; ako se dokumenti privremeno ne mogu pronaći, potrebno je pravovremeno obrazložiti razloge i izvijestiti o napretku u njihovom pribavljanju.

Prije razmjene ugovora, potvrdite napredak provjere.

Prije razmjene ugovora (exchange), moguće je pisanim putem potvrditi je li provjera sredstava dovršena, koja dokumentacija još nedostaje te s kojeg računa će se sredstva uplatiti. Odjeljak 18 britanskog državnog "Vodiča za kupnju nekretnina" upozorava da je nakon razmjene ugovora transakcija pravno obvezujuća te da odustajanje može rezultirati gubitkom pologa i obvezom naknade štete. Ukoliko se neposredno prije uplate promijeni davatelj sredstava ili izvor financiranja, o tome je potrebno pravovremeno obavijestiti odvjetnika; Tematsko izvješće SRA-e zahtijeva provjeru je li stvarni primitak sredstava u skladu s prethodno dostavljenom dokumentacijom, pri čemu bi promjene mogle zahtijevati dopunski nadzor.

Ovaj članak služi isključivo u informativne svrhe; za konkretna pitanja obratite se licenciranom odvjetniku.

Jedno od pitanja za provjeru navedenih u tematskom izvješću SRA-e glasi: "Odgovaraju li dostavljeni dokumenti danom objašnjenju?" (Odgovaraju li dostavljeni dokumenti danom objašnjenju?)

Suočavanje s pravnim predmetom u UK-u? JustiScript može pomoći