Acheter un bien immobilier après ILR : comment réussir le contrôle de l'origine des fonds ?

Un acheteur a engagé 25 000 £ dans une transaction immobilière, alors que les relevés de compte du dossier indiquent seulement que, cinq mois avant la conclusion de la transaction, le solde de son compte s'élevait à 500 £. En examinant les documents à posteriori, il manque les preuves permettant d'expliquer comment ces fonds ont été accumulés. Il s'agit d'une affaire d'application révélée dans le rapport thématique de la Solicitors Regulation Authority (SRA) d'Angleterre et du Pays de Galles en date du 5 novembre 2025 ; les conclusions réglementaires portent sur l'insuffisance des vérifications et ne sauraient permettre de conclure à l'origine illicite des fonds de l'acheteur.

Vous trouverez ci-dessous, selon la procédure d'achat et de vente de biens résidentiels en Angleterre et au pays de Galles, un récapitulatif de la préparation des documents.

Lors de la délégation, veillez d'abord à préciser la composition de ces fonds.

En tant que titulaire du ILR (résidence permanente au Royaume-Uni), vous restez soumis à une vérification de l'origine des fonds lors de l'achat d'un bien immobilier. Lorsque vous mandatez l'avocat en transfert immobilier, ventilez les fonds destinés à l'achat en plusieurs catégories : prêt hypothécaire, épargne personnelle, produit de la vente d'un autre bien, etc., en précisant pour chacune le montant, la devise et le compte bancaire concerné. La rubrique « Source of Funds » (origine des fonds) doit expliquer comment l'argent utilisé pour cette transaction a été obtenu. Le rapport thématique de la SRA mentionne un autre détail souvent négligé : les cabinets d'avocats peuvent facturer des frais de diligence raisonnable à leurs clients, mais ces frais doivent être clairement indiqués dans les conditions de mandat. Lors de la demande de devis, profitez-en pour confirmer si ces vérifications font l'objet de frais supplémentaires.

Mon jugement est le suivant : pour les personnes dont les fonds ont transité par plusieurs comptes, il convient d'abord de régulariser les justificatifs de virement avant de procéder au paiement du cabinet d'avocats ; effectuer un virement supplémentaire uniquement pour présenter des relevés de compte plus nets n'en vaut pas la peine.

Les salaires et le produit de la vente immobilière : les pièces justificatives ont chacune leurs points essentiels.

Les preuves peuvent être classées conformément à la classification de la FAQ de la SRA. Pour l'épargne salariale, joindre les bulletins de salaire, les formulaires P60 et autres justificatifs de revenus, ainsi que les relevés de compte montrant le versement du salaire et son transfert vers l'épargne ; pour le produit de la vente immobilière, joindre l'état de règlement, l'acte de transfert de propriété ou toute autre preuve de vente, suivi des relevés attestant de la réception du produit de la vente ; pour les produits d'héritage, joindre le testament, les documents d'homologation ou les documents de confirmation de l'avocat en charge, en les faisant correspondre aux relevés de réception du bénéficiaire. Pour chaque dossier, indiquer le « montant utilisé pour l'achat de ce bien » et faire correspondre les lignes de crédit pertinentes avec les numéros de justificatifs. En cas d'écart entre le prix de vente et le montant effectivement reçu, l'état de règlement peut être utilisé pour détailler les déductions telles que le remboursement du prêt et les frais de transaction, afin de faciliter la vérification des montants par le responsable du dossier.

Ces éléments constituent le point de départ de la préparation ; le périmètre requis reste toutefois à confirmer par l'avocat en charge en fonction des risques liés à la transaction.

Tournez quelques fois, puis reliez le chemin.

Une fois les relevés bancaires britanniques obtenus, il convient également de retracer l'historique des fonds avant leur dépôt sur ce compte. Les questions-réponses de la SRA précisent clairement que le simple fait que les fonds proviennent d'une banque britannique ne suffit pas, à lui seul, à en attester l'origine légale. La « Proof of Funds » (preuve de fonds) atteste de l'adéquation des montants, tandis que la « Source of Funds » (origine des fonds) explique comment ces capitaux ont été obtenus. Si les fonds ont transité par un compte à l'étranger, fait l'objet d'une conversion de devises, puis ont été crédités sur un compte britannique, je recommande d'associer dans l'ordre les relevés de virement sortant, les justificatifs de change et les avis de crédit, en faisant correspondre scrupuleusement, poste par poste, le nom, la date, la devise et le montant.

Les transferts entre ses propres comptes doivent également faire l'objet d'un enregistrement des deux côtés ; les écarts de montant résultant des frais et des taux de change peuvent être détaillés et expliqués séparément.

Il manque une page aux anciens relevés de compte, comment la remplacer ?

Lors de la soumission des pièces complémentaires, vous pouvez demander à l'avocat de préciser les lacunes : manque-t-il une preuve de revenus ou les justificatifs amont d'un virement spécifique ? Pour les anciens comptes clôturés, il est possible de demander les relevés historiques à la banque d'origine ; en cas de dossier de vente immobilière incomplet, contactez l'agence ayant traité l'opération pour obtenir les relevés de transaction ou de règlement. L'acceptation éventuelle de documents de substitution doit être confirmée par l'avocat en charge du dossier. Concernant les documents en chinois, il est également conseillé de vérifier au préalable les exigences de traduction : la foire aux questions de la SRA précise que les documents en langue étrangère peuvent nécessiter une traduction et une notarisation, sans qu'il soit systématique de faire traiter chaque relevé. Fournissez des documents complets et lisibles, accompagnés d'une page explicative afin de faciliter la mise en correspondance des différentes pièces.

La page explicative peut justifier les omissions, mais ne saurait remplacer les pièces justificatives manquantes ; lorsque des documents sont temporairement introuvables, il convient d'en expliquer rapidement les raisons et de préciser l'avancement de leur récupération.

Avant l'échange des contrats, confirmer l'état d'avancement de la vérification.

Avant l'échange des contrats, il convient de confirmer par écrit si les vérifications des fonds sont achevées, quels documents manquent encore, et depuis quel compte les fonds seront transférés. La section 18 du « Guide de l'achat immobilier » du gouvernement britannique rappelle qu'après l'échange des contrats, la transaction est juridiquement contraignante et que tout retrait risque d'entraîner la perte de l'acompte ainsi que le paiement de dommages et intérêts. En cas de changement de bailleur de fonds ou de source de financement à l'approche du paiement, il convient d'en informer sans délai l'avocat ; le rapport thématique de la SRA exige de vérifier la concordance entre les fonds effectivement reçus et les documents fournis précédemment, tout changement pouvant nécessiter un examen complémentaire.

Le présent article est fourni à titre indicatif uniquement. Pour toute question spécifique, veuillez consulter un avocat agréé.

L'une des questions de vérification énumérées dans le rapport spécial de la SRA est la suivante : « Les documents fournis correspondent-ils aux explications données ? » (Les documents fournis correspondent-ils aux explications données ?)

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