Comment prouver la source des fonds pour l'achat d'un logement au Royaume-Uni ? Quels documents sont nécessaires pour un virement de la part des parents ?

"Les fonds étaient déjà dans mon compte britannique depuis un an, pourquoi le avocat me demande-t-il d'expliquer d'où ils viennent ?"

Caractéristique des règles, ce n'est jamais « as-tu cet argent » qui est demandé, mais « comment as-tu obtenu cet argent ». L'article 28 des Règlements sur le blanchiment d'argent, le financement du terrorisme et le transfert de fonds (information sur le payeur) de 2017 impose cette obligation aux avocats : ils doivent comprendre la provenance des fonds, et s'ils ne peuvent pas le comprendre, ils ne peuvent pas effectuer la transaction pour vous. Le solde restant inutilisé pendant combien de temps ne constitue en aucun cas une explication.

À quel moment l'avocat commence-t-il à parler d'argent ?

Le processus est généralement le suivant : le notaire effectue d'abord un premier contrôle de l'identité et de la capacité d'achat lorsque votre offre est acceptée ; le notaire envoie le questionnaire Source of Funds pendant la phase d'instruction ; si les documents ne sont pas complets, l'échange ne pourra pas être organisé. Le jour de la signature, le solde doit impérativement être transféré depuis un compte britannique au nom de l'acheteur vers le compte client du notaire.

Les problèmes proviennent presque tous du temps. Les relevés bancaires étrangers doivent être traduits et certifiés, ce qui prend normalement une à deux semaines, mais le vendeur ne suit que le calendrier de la chaîne.

À partir du 30 juin de cette année, la plupart des dispositions du Money Laundering and Terrorist Financing (Amendment) Regulations 2026 (SI 2026/621) sont entrées en vigueur, rétrécissant les conditions de déclenchement de l'examen approfondi (EDD) de « transactions complexes » à « transactions exceptionnellement complexes », et modifiant également les seuils en livres sterling au lieu d'euros (par exemple, le seuil des transactions occasionnelles initialement fixé à 1 000 euros est désormais à 800 livres). Ne lisez pas cela comme un assouplissement : les fonds provenant de l'étranger restent toujours sur la liste des risques élevés, c'est le critère « complexe » qui est réduit, et non le critère « transfrontalier ».

Documents à fournir pour la provenance des fonds lors de l'achat d'un logement au Royaume-Uni, classés par source des fonds

La lettre de cadeau doit absolument mentionner trois choses : prêt sans intérêt, non remboursable, et le donateur ne prétend à aucune part dans le bien immobilier. Une phrase vague comme « on verra plus tard » fera considérer par la banque hypothécaire qu'il s'agit d'un prêt implicite.

Ce qui bloque réellement les échanges, c'est la période où l'argent entre.

Une phrase longtemps répandue dans le cercle dit : si l'argent est placé pendant six mois sur un compte britannique, les avocats ne regardent que ces six mois, et ne remontent pas plus loin. Cette affirmation n'est pas valable. Le flux de six mois résout la question de "où se trouve l'argent", mais la source des fonds exige "comment l'argent a été obtenu". L'historique du compte n'est qu'un déplacement de la question, mais cela ne permet pas d'éviter le problème. Ce qui permet vraiment aux avocats de valider, c'est le justificatif qui se trouve avant cette étape.

Le chemin le plus propre n'en comporte qu'un seul : du compte de la personne donnant → à votre propre compte → au compte client du cabinet d'avocats, sans passer par un tiers.

Les orientations anti-blanchiment de l'industrie juridique LSAG, version 1.1 (applicable à partir du 23 avril 2025), ont spécifiquement ajouté la portée de l'enquête sur les financements tiers : il faut vérifier individuellement qui est le donneur d'ordre, quel est son lien avec vous, et d'où provient son argent. Chaque nouveau donneur d'ordre apporte un ensemble complet de documents supplémentaires.

Donc mon jugement est clair : ne pas accepter aucun arrangement consistant à transférer par virement depuis des comptes d'amis ou de proches, même s'il s'agit d'un seul versement, même si la personne est un proche. Ce n'est pas une question morale, mais un problème de coûts liés au processus : dès qu'il y a plusieurs petits versements provenant de sources différentes, le niveau de risque attribué aux avocats passe directement à un niveau supérieur, et ensuite, ce n'est plus seulement l'ajout d'un document supplémentaire, mais l'ajout de l'ensemble du dossier de background d'une personne. L'argent économisé sur les frais de gestion est échangé contre une transaction qui s'arrête en cours de route. Pour les opérations transfrontalières, conservez soigneusement pour chaque virement le formulaire de déclaration de l'usage, le relevé bancaire original, préparez les copies certifiées de factures étrangères, et indiquez clairement le "purpose" dans la mention, sans laisser vide.

Ne sachant pas comment expliquer cet argent, ou comment rédiger une lettre de cadeau, vous pouvez payer 5 £ sur justiscript.com pour obtenir une réponse écrite d'un avocat britannique, en chinois ou en anglais, ce qui est plus pratique que de deviner par vous-même.

Le temps nécessaire pour la préparation des documents est presque toujours sous-estimé : traduction certifiée, demande des relevés bancaires historiques auprès d'une banque étrangère, obtention d'un acte de donation conforme aux règles par les parents, tout cela prend généralement deux ou trois semaines. Si l'on commence à rassembler les documents seulement après l'acceptation de l'offre, on n'aura plus qu'un compte à rebours limité. Ce texte sert uniquement à titre informatif ; veuillez consulter un avocat agréé pour toute question spécifique.

[Source des données] Les régulations amendées sur le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme 2026 (SI 2026/621, legislation.gov.uk) ; régulation 28 des régulations sur le blanchiment d'argent 2017 ; Guide AML pour le secteur juridique de LSAG, version d'avril 2025

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