看中一套房，中介一句"你的 offer 被接受了"（offer accepted），很多华人以为钱付了就能拿钥匙。结果一等三四个月，律师来回发邮件问东问西，最后还被别人加价撬走——这就是英国买房（conveyancing）和国内最大的不同：口头接受 offer 不等于成交，交换合同前一切都可能推翻。
🏠 英国买房流程分几步？
整套 conveyancing（产权转让法律流程）一般走 12 到 16 周；无链条、现金买家可能 8–10 周搞定，遇到长链条或 leasehold（租赁产权）公寓，拖到 20 周以上也很常见。核心四步：
① 委托律师（Instruction）：确认律师后，会先做 ID 核验和资金来源审查。
② 搜索与问询（Searches & Enquiries）：地方政府 search 查规划、排水、环境，是最常见的拖延点，有的议会几天出结果，有的要四到六周。
③ 交换合同（Exchange）：付 10% 定金，这一刻起法律上正式绑定，谁反悔谁赔。
④ 完成（Completion）：尾款到账，拿钥匙。
💷 资金来源证明：华人买房最容易卡的一关
律师有反洗钱义务，会追问每一笔钱从哪来（source of funds）。华人常见的坑是钱从国内账户转来、或亲友赠与，却拿不出清晰链条。
提前准备：近半年银行流水、工资/分红/卖房等收入凭证；若是父母赠与，需一封 gift letter（赠与信）+ 赠与人资金来源证明。海外大额转入还要留意合规申报。
🧾 SDLT印花税要交多少？非居民要多缴2%
英格兰与北爱的印花税（Stamp Duty Land Tax）自 2025 年 4 月起，起征点回落到 £125,000：£125,001–250,000 按 2%，£250,001–925,000 按 5%，往上 10%、12% 累进。
关键提醒：非英国税务居民（non-UK resident）额外加 2%；名下已有房产（含海外房产）再买要加 5%。首次购房者若房价 ≤£500,000，可享 £300,000 免税额，超过 £500,000 则完全没有 first-time buyer relief。刚来英国、签证在手但居住未满规定天数的华人，很可能被算作非居民多缴税——务必让律师提前测算。
⚠️ 华人英国买房三个高频坑
1. 被加价撬单（gazumping）：交换合同前卖家接受更高报价完全合法。想稳，就催律师快走流程、别拖。
2. Leasehold 隐形成本：买公寓多为租赁产权，要看清剩余年限、service charge（物业费）和 ground rent（地租）。年限太短会影响贷款和转售。
3. 省掉验房（survey）：银行的估价不等于验房。老房子花几百镑做一次结构 survey，可能帮你砍价或避开大坑。
买房和永居（ILR）常常同步进行——房产不直接影响永居资格，但资金合规、居住记录、税务身份都会互相牵连。买房前把这几条捋清楚，能省下大笔冤枉钱和时间。本文仅供参考，具体交易请咨询持牌律师与你的 conveyancer。
💬 评论区聊聊：你在英国买房卡在哪一步？是资金来源证明、search 迟迟不出结果，还是被 gazumping 撬过单？说说你的经历，帮到后来人。
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